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Crescimento populacional de Orlando, nos EUA, favorece o mercado de investimentos multifamily

Mundialmente, Orlando é conhecida como um destino turístico com seus parques temáticos que atraem milhões de visitantes todos os anos. No entanto, essa área metropolitana tem gerado um fluxo constante de novos residentes vindos de lugares como Miami, sul da Califórnia e nordeste do país, como mostra o último Censo dos Estados Unidos. Essa migração robusta, provavelmente, exigirá que novas propriedades multifamily sejam oferecidas na região, dessa maneira, beneficiando os investidores que apostam no setor.

Vamos aos fatos: desde o início da pandemia, o deslocamento para o estado da Flórida cresceu 36%. A estimativa é de que até 2023 só a cidade de Orlando deverá aumentar sua população em 8,3%, segundo a Cushman & Wakefield, com uma média de 550 novas pessoas chegando à região todas as semanas, tornando a área a terceira do ranking simbólico de migração interna.

Assim como no mundo todo, a pandemia atingiu duramente os setores de turismo e serviços de Orlando. No entanto, até agora, a cidade recuperou cerca de 60% desses empregos perdidos e o PIB local já apresentou uma retomada, segundo a Oxford Economics, fazendo com que os empregos disparem, acentuadamente, em torno de 8,6% ainda em 2022, deixando a área atrativa para novos residentes. Nesse contexto, é esperado que o PIB da sede do condado de Orange chegue a 6,8%, superando a taxa de crescimento do PIB dos EUA, que deve ficar com 4,4%, conforme previsão da Conti Capital.

Outro fator importante que contribui para esse deslocamento é o mercado de escritórios em Orlando, que deve aumentar 6,4% neste ano e alcançar uma taxa média de 1,4% até 2026, acima do volume esperado para todos os Estados Unidos no setor, considerando a análise da Oxford Economics. E, sem nenhuma surpresa, e por motivos óbvios, o maior empregador dessa área metropolitana é o Walt Disney World Resort, que mantém aproximadamente 60 mil funcionários desde 2020, de acordo com a Orlando Economic Partnership.

Já o Universal Orlando Resorts também colabora com o índice empregatício local, com mais de 20 mil trabalhadores atuando na área de lazer e hospitalidade. Fora do domínio do turismo, a cidade também possui vários grandes empregadores da indústria da saúde, como a AdventHealth e a Orlando Health, além da gigante aeroespacial e armamentista Lockheed Martin, que opera em uma grande instalação na região. Somando a demanda dessas potências, é previsto pela Cushman & Wakefield que sejam geradas cerca de 100 mil vagas no período de 2020 até 2024. A acessibilidade para fazer negócios é um atrativo importante, unida ao fato e que o Estado tem uma baixa taxa de imposto corporativo, que estimula as movimentações do setor por lá.

Avaliando o quesito aluguel, o mercado multifamily de Orlando mostrou uma recuperação impressionante desde o início de 2021. A locação cresceu 24,1% em 12 meses, com a procura alimentada por novos moradores e potenciais compradores de imóveis, que não conseguem adquirir o bem devido aos altos preços praticados nesse momento de desajuste entre oferta e demanda, em meio a uma cena econômica mundialmente abalada, que resulta em alta de juros para financiamento, por exemplo, segundo análise da Conti Capital a partir de dados da CoStar, empresa de análises de mercado. Cabe destacar que a taxa de vacância dessas propriedades, atualmente, está em 5,3%, e as unidades estão sendo absorvidas rapidamente. Para se ter uma ideia, mais de 15 mil imóveis foram alugados só no último ano. Com isso, os índices de desocupação estiveram baixos e, assim, projetamos que permanecerão na faixa de 5% no futuro próximo.

Direcionando o olhar para as vendas como investimento em Orlando, analisamos que têm sido muito fortes nos últimos meses. As negociações imobiliárias, que somaram US$ 7,1 bilhões em volume total de investimentos em um ano, superaram o total registrado no mesmo período anteriormente em mais de 25%. Já a taxa de capitalização, que mede a razão entre a renda anual de aluguel produzida por um ativo e o seu valor de mercado atual, para o setor multifamily foi de 4,4%.

E o que todas essas análises combinadas indicam? Que com esse cenário a demanda do mercado de real estate permanece aquecida e é promissora a longo prazo, sobretudo no que se refere aos investimentos em propriedades multifamily. Além disso, é sempre importante relembrar que este é um segmento considerado importante para quem pratica estratégias de proteção de capital e hedge inflacionário, levando em conta a solidez apresentada, historicamente, por esses ativos contracíclicos.