Brasil vs EUA: a alta de juros, o risco de inflação e o mercado imobiliário

Com olhar atento às decisões de políticas monetárias globais, muitos investidores já entendem o que todos esses movimentos significam: volatilidade e incerteza. Para o mercado imobiliário, se direcionarmos o olhar para o real estate americano, a leitura macroeconômica pode ser diferente – e positiva

por Carlos Vaz 25/07/2022 08:00

O mundo está preocupado com o ciclo de alta de juros adotado pelos bancos centrais mundiais. Nos Estados Unidos, o Federal Reserve (Fed) subiu a taxa em 75 bps e indica que vai manter a postura – inclusive, com possibilidades de anunciar mais 75 ou até 100 bps na próxima reunião, conforme especulação do mercado. No Brasil, a Selic foi a 13,25% e vem mais aumentos, dizem especialistas. Enquanto isso, o Banco Central Europeu (BCE) surpreendeu o mercado e anunciou elevação de 50 bps em sua taxa de juros, a primeira desde 2011. O Euro, pela primeira vez em muitos anos, esteve em paridade cambial com o dólar por alguns dias. Com olhar atento às decisões de políticas monetárias globais, muitos investidores já entendem o que todos esses movimentos significam: volatilidade e incerteza. Para o mercado imobiliário, de maneira geral, isso pode soar estranho, uma vez que o cenário encarece a compra de novos imóveis, privilegiando por exemplo segmentos que se beneficiam do aluguel. Dessa forma, se direcionarmos o olhar para o real estate americano, a leitura macroeconômica pode ser diferente – e positiva – eu diria.

O segmento das propriedades multifamily, que são destinadas exclusivamente ao aluguel residencial, passa a operar em águas menos turbulentas durante o ciclo de alta de juros, pois com financiamento dificultado e a diminuição do poder de compra do imóvel próprio, o consumidor recorre à locação para resolver o quesito básico de moradia. É nessa hora que a demanda por esse tipo de casa cresce. Os ativos da categoria, que são contracíclicos e considerados eficientes hedges inflacionários, ganham destaque entre os investidores qualificados, que apostam nos fundos desse mercado para manterem seus rendimentos estáveis e o capital protegido, numa lógica simplista.

Outro fator que favorece o setor é que os custos relacionados à compra de imóveis aumentaram muito mais do que os custos de aluguel, que também subiram, mas ainda com um preço possível para a maioria dos consumidores. Particularmente, nos Estados Unidos, as propriedades multifamily Classe A estão ganhando destaque de preferência, pois são capazes de oferecer qualidade de vida, conforto e lazer a um custo viável, por meio da locação.

O desequilíbrio entre oferta e demanda no setor imobiliário já estava fazendo com que a compra de casas fosse menos acessível antes da pandemia da Covid-19, e depois, os meses de quarentena exacerbaram o desejo de as pessoas se acomodarem melhor em cômodos mais espaçosos e confortáveis. Neste cenário, muitos millenials, no ápice dos seus anos de consumo, se viram fora do mercado imobiliário, ocupado por compradores com mais dinheiro. Essa situação, somada às variações relacionadas aos preços de aluguel versus financiamento, só reforçou o movimento que privilegia a locação em quase todos os lugares do planeta, mas sobretudo nos EUA.

Ainda falando do cenário em solo norte-americano, a título de exemplificação, conto que, no período de um ano, em quase todas as principais áreas metropolitanas dos Estados Unidos, o valor médio dos aluguéis datados de abril de 2022, atingiram US$1.725, representando um aumento de aproximadamente 20% nos últimos 12 meses. Enquanto isso, em Austin, no Texas, por exemplo, a parcela média mensal de financiamento ficou em US$ 2.866, sendo 66% mais alta do que os custos mensais do aluguel e resultando num aumento anual de quase 74%. Ou seja, mais uma vez os números reforçam a tese de que ainda é mais barato e vantajoso morar de aluguel no País comandado por Joe Biden.

Enquanto a maioria dos especialistas prevê que os aluguéis continuem a crescer, esses aumentos tendem a ser mais suaves se comparados aos aumentos vertiginosos vistos em 2021 ou em relação ao preço das parcelas para a compra de uma casa. Este ponto sugere que, cada vez mais, para os americanos faz mais sentido, financeiramente, alugar do que comprar um imóvel, assim como no Brasil.

No maior país da América Latina, o movimento é parecido, porém com um diferencial preocupante. Com a subida da Selic, como praxe, puxou-se os juros médios do crédito imobiliário, mas além disso, afetou o risco Brasil, que orienta a decisão de negociar ou não no País, de acordo com sua capacidade para realizar os pagamentos de sua dívida. Com isso, é possível ver o capital dos investidores migrar para países nos quais o ambiente é mais estável e menos impactado pelas incertezas geopolíticas e econômicas. Com a inflação de 2022 recentemente estimada em 8,8% pelo BC brasileiro, o ambiente é delicado tanto para investidores quanto para consumidores. Enquanto nos Estados Unidos, apesar de haver um temor em relação a uma possível recessão, o clima de confiança na resiliência da economia local, ainda é bastante vívido.

Sob essa ótica, é possível concluir que este é o momento de ouro para os investimentos em fundos imobiliários americanos, sobretudo os multifamily, uma vez que estão em vantagem sob diversos pontos de vista, incluindo o fato de ter demanda aquecida. Além disso, operam em terras nas quais as leis universais são mais robustas e respeitadas, num cenário econômico que – apesar de indicar uma diminuição de crescimento, tecnicamente chamado de recessão por alguns –, tem ampla capacidade de se recuperar mais rapidamente e já até apresenta índices melhores quanto ao mercado de trabalho e produção manufatureira. Outro fato que valoriza esses ativos: contam com transações em dólar – uma moeda inegavelmente forte, reconhecida mundialmente.