Juros e inflação mais altos – reflexos na oferta e demanda do mercado imobiliário global
Ao longo do último ano, vimos a inflação acelerar ao redor do mundo, não apenas no Brasil, mas também em países que viveram as últimas décadas com taxas de inflação baixíssimas, como os EUA e a Europa. Nesse cenário, investir no setor imobiliário funciona como uma poderosa proteção contra a inflação, dada sua capacidade de repasse de preços.
Nas últimas décadas, os Real Estate Investment Trusts (REITs) conquistaram espaço entre os investidores globais como uma maneira simples e eficiente para investir em ativos imobiliários. Só para se ter uma ideia, quase metade da população americana investe em REITs, enquanto os investidores de FIIs no Brasil são menos de 1% da população. Por meio dos REITs é possível investir em setores imobiliários tradicionais – tais como escritórios, shopping, galpão –, bem como data centers, sênior living, residencial estudantil, construções voltadas à saúde, entre vários outros.
No momento atual da economia global de crescimento econômico e escalada gradual de juros para combater a inflação, os REITs se apresentam como boa opção de investimento para buscar exposição ao mercado imobiliário e proteção a onda inflacionária. Esse cenário deve-se traduzir em maior demanda por imóveis, permitindo aos proprietários aumentar os aluguéis, contribuindo para o crescimento dos lucros, fluxo de caixa e dividendos dos REITs.
Além disso, enquanto em alguns setores a oferta e demanda são facilmente ajustáveis, no setor imobiliário adicionar oferta leva tempo e custa caro. Quando analisamos o momento atual observamos, de maneira geral, que a oferta de imóveis em diversos setores e países está abaixo da sua demanda (atual e projetada), e com o significativo aumento dos custos para se construir um imóvel, esse cenário deve permanecer pelos próximos anos, contribuindo para uma performance positiva dos REITs.
Mundialmente, temos notado um movimento de subida de preços em setores como o residencial, o industrial e o logístico. No caso dos imóveis residenciais, por exemplo, a alta dos preços tem feito famílias escolherem o aluguel pelo simples fato de não conseguirem arcar com a compra de um imóvel. Além disso, a pandemia e as incertezas em relação ao regime de trabalho, se remoto ou presencial, também contribuíram para tal comportamento, fenômeno que tem sido observado globalmente, mesmo em países em que “viver de aluguel” não é um hábito.
Se por um lado os repasses de preços no setor e a escalada nos valores dos imóveis acontecem de forma intensa, quando olhamos a relação demanda vs. oferta, notamos que a última não tem respondido na mesma velocidade que a expansão de demanda.
Outro aspecto importante é o custo de reposição, ou seja, o investimento para construir um imóvel semelhante ao que se tem disponível no mercado hoje. A inflação geralmente resulta em aumento dos custos de construção e financiamento, que tendem a reduzir o potencial de nova oferta. Combinado a esses fatores, estamos passando por um período com pouca disponibilidade de mão de obra, de um aumento importante no custo de aquisição dos terrenos, além da grande escalada de preço dos insumos necessários para a construção.
Assim, os REITs são uma ótima opção para diversificação da carteira do investidor brasileiro, pela habilidade de proteção de capital em um ambiente inflacionário, por oferecer exposição a mercados ligados a moedas fortes, como dólar e euro, além de possibilitar ao investidor uma alternativa que reduza sua exposição aos riscos do mercado brasileiro e se beneficie do crescimento global.
