O Banco do Brasil (BB), o Itaú Unibanco, o Bradesco, o Santander e a Caixa Econômica Federal (CEF), os cinco maiores bancos do País, encerraram 2018 com R$ 18,7 bilhões em bens retomados em garantia de empréstimos inadimplentes. Do total, cerca de 90% dos bens são referentes a imóveis.
O crescimento dos bens retomados podia ser observado desde 2015. Contudo, houve uma rápida ascensão em 2018, quando o avanço foi de 32,3%. Contabilizando o ano passado e o ano retrasado, o aumento de retomada pelos principais bancos foi de 78%. As informações são do “Valor Econômico”.
Os ativos retomados em garantia de empréstimos inadimplentes eram, em sua maioria, ligados ao programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida”. A operação de tal programa é da CEF.
Retomada não é vantajosa para bancos
A retomada de bens pelas instituições financeiras pode parecer vantajosa em um primeiro momento. Entretanto, não é. Os bancos precisam ter provisões contra perdas com esses ativos. Em 2018, por exemplo, tais reservas, dos cinco maiores bancos, somavam R$ 5,8 bilhões.
Com a economia brasileira ainda se restabelecendo após a recessão, as instituições financeiras não conseguem encontrar compradores, rapidamente, para se desfazerem dos imóveis.
E, pela lei da oferta e demanda, caso coloquem todos os ativos no mercado de uma só vez, os preços dos mesmos podem cair. Assim, atrapalhando a recuperação das incorporadoras. As duas maiores incorporadoras do Brasil tinham estoque em provisões de R$ 13,1 bilhões:
- a MRV Engenharia;
- e a Cyrela Brazil Realty.
Para driblar a baixa dos preços dos imóveis, os bancos ofertam os ativos em leilões, vendendo os bens individualmente. As desvantagens são:
- a lentidão do processo;
- e a limitação do alcance das ofertas.
Pouco a pouco surgem iniciativas para venda desses bens retomados em bloco, a fim de melhorar o valor recuperável.
Confira abaixo como cada banco tem solucionado o problema:
Bradesco
O Bradesco (BBDC3) fez acordo com dois parceiros para resolver o problema dos imóveis retomados como garantia:
- com a Ulbrex Capital;
- e a Enforce Gestão de Ativos (empresa de recuperação de créditos do BTG Pactual/BPAC3).
A estratégia da Ulbrex foi de criar fundos para “empacotar” os bens de incorporadoras inadimplentes. A gestora é encarregada:
- pela manutenção;
- pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU)
- e pagamento do condomínio (quando há).
Caso necessário, também organiza o relançamento dos empreendimentos no mercado.
Os fundos contabilizam R$ 460 milhões, e, na maioria, são compostos por imóveis residenciais com valor de R$ 200 mil a R$ 400 mil.
O vice-presidente de Varejo do Bradesco, Eurico Fabri, disse, em entrevista concedida no fim de 2018, que a parceria com a Ulbrex possibilitou a venda de imóveis a 95% do valor de mercado.
Ao passo que na Enforce, os bens retomados direcionados pelo Bradesco são considerados “problemáticos”, conforme apuração do “Valor Econômico”. Geralmente de pessoas físicas, os imóveis podem ter: documentação incompleta ou irregular, moradias invadidas ou ocupadas, dentre outros.
A Enforce havia acumulado R$ 200 milhões em imóveis do Bradesco no fim de 2018. A expectativa para o ano era de R$ 1 bilhão. Em tal parceria, ambas as empresas dividem riscos, custos, e lucros.
Caixa Econômica Federal
A Caixa Econômica Federal também tenta se desfazer de 62,9 mil imóveis. Deste total, 29,5 mil entraram no balanço financeiro no ano passado.
Uma das possibilidades estudadas é a oferta aos investidores institucionais de lotes de imóveis com características semelhantes.
Uma fonte afirmou ao “Valor Econômico” que o banco poderá realizar leilão de unidades consideradas complexas: não residenciais ou com algum problema. Tais imóveis tendem a atrair mais os gestores.
Em 2018, houve uma tentativa falha de leiloar 6 mil ativos no atacado. O desconto de 30% oferecido pela CEF não agradou aos investidores. Além disso, os lotes de empacotamento contaram com ativos muito dissonantes entre si.
Atualmente, o leilão de unidades para pessoas físicas ainda é o principal meio utilizado pela CEF para desfazer-se dos bens. O próprio banco reconhece que o canal é insuficiente para um estoque tão grande.
“Os editais precisam ser públicos e geralmente são afixados nas agências” afirmou o vice-presidente de Habitação, Jair Mahl.
Banco do Brasil
O programa “Minha Casa, Minha Vida” também é fonte de mais de 80% dos 1,9 mil imóveis que o Banco do Brasil (BBAS3) tinha no fim de 2018.
“É um público muito sensível a preço”, esclareceu Gustavo Lellis, executivo da diretoria de Suprimentos, Infraestrutura e Patrimônio do banco.
A partir do segundo semestre do ano passado o BB adotou uma nova estratégia para os preços nos leilões, cujo foco eram as pessoas físicas. Assim, os ativos foram oferecidos com descontos de até 50%.
A medida foi adotada pois, quando o banco tentava comercializar os imóveis perto do valor de mercado, a adesão era muito baixa.
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Santander
O Santander (SANB3) optou pela criação de um canal próprio para ofertar seus imóveis. O site é semelhante ao de uma imobiliária, e conta com unidades com descontos de 20% a 70% em comparação com o valor de mercado.
Mais de 50% das ofertas são referentes a imóveis avaliados em até R$ 250 mil. “O resultado foi muito positivo tanto no compromisso que tínhamos quanto em relação a vendas”, diz Fábio Gusmão, superintendente de Patrimônio do Santander.
Itaú Unibanco
Outra medida adotada pelas instituições financeiras, principalmente o Itaú Unibanco (ITUB3), é evitar a retomada do imóvel em caso de inadimplência.
O Itaú foca na antecipação nas renegociações com clientes, quando é notada uma queda de crédito.
Além disso, o banco também começa a fazer vendas de imóveis em bloco a gestoras, paralelamente à continuidade de leilões de unidades.
