Muitos investidores de fundos imobiliários se surpreendem quando o valor da cota de um FII cai após a realização de uma nova emissão. No entanto, este é um fenômeno normal e é esperado que ele ocorra. Nesta matéria, o Suno Notícias explica quais são os motivos que levam à queda e por que isso não é, necessariamente, um mau negócio.
Para começar, é importante explicar que toda emissão tem uma data-base, na qual o fundo verifica quem é cotista e, portanto, tem direito de preferência para participar do novo processo e comprar as cotas a um preço mais barato.
Até a data-base, os cotistas do fundo imobiliário têm este direito. No dia seguinte, este direito deixa de existir para quem comprar a cota. É natural, então, que o preço do papel caia para refletir a ausência dessa concessão para os novos cotistas. Isso porque, a partir daquele dia, a janela de oportunidade se fechou.
Com isso, fica fácil entender o tombo que ocorre nas cotações depois que começa a emissão. E quanto menor o fundo imobiliário e maior a emissão, maior é o efeito de desvalorização nas cotas.
Para os cotistas dos fundos imobiliários, no entanto, esta perda na cotação não representa necessariamente um mau negócio. Isso porque, em contrapartida, ele recebeu os direitos de participar da emissão a um preço mais baixo, e também porque a valorização dos bons fundos tendem a retornar com o tempo.
Inclusive, os cotistas mais experientes de fundos imobiliários sabem que esta queda vai acontecer e costumam entrar nos fundos a um preço mais alto, justamente para poder comprar a preços mais baixos nas emissões seguintes.
Para entender ainda melhor, confira os exemplos abaixo:
KISU11
O fundo imobiliário KISU11, gerido pela Kilima e baseado no índice SUNO 30 de fundos imobiliários, por exemplo, abriu em queda nesta quarta-feira (12), com a sua segunda emissão em andamento.
O KISU11, há cerca de uma semana, estava precificado a R$ 150,9, sua máxima histórica. No pregão de ontem, porém, o preço entrou em uma espiral de queda, fechando em R$ 125 – isso porque a nova emissão do fundo imobiliário teve a sua “data-base” (e também por conta de outros fatores do mercado).
A data-base define o dia em que a cota do fundo deixa de ser negociada com direito à preferência a nova emissão. Quem se tornou cotista do KISU11 até ontem tem preferência na distribuição dos novos papéis, que possuem um preço de emissão de R$ 102,02, com um desconto razoável na comparação com o valor anterior.
A partir de hoje, as cotas deste FoF deixam de precificar este direito e, com isso, os investidores estão calculando o novo valor do papel.
O KISU11 tem, atualmente, cerca de 763,3 mil cotas em circulação. Agora, a segunda emissão deve colocar mais 3,05 milhões de cotas no mercado. O fundo deve, se houver interesse pelo volume total da emissão, multiplicar seu patrimônio por cinco.
Com essa grande emissão, existe uma espécie de diluição do valor antigo das cotas. Muitos investidores acabaram por adquirir participação no KISU11 nos últimos tempos, elevando o preço do papel, justamente para ter acesso ao direito de preferência na nova oferta – e com isso, direito ao desconto na comparação entre o preço antigo e o preço das novas cotas, diminuindo o custo médio do que foi pago em cada um dos papéis.
Outros fundos imobiliários que emitiram cotas também apresentaram o mesmo comportamento nos últimos tempos, apesar das quedas nem sempre serem tão acentuadas quanto a do KISU11 (isso por conta do tamanho da emissão deste).
MXRF11 e IRDM11 foram fundos imobiliários que passaram por fenômeno
O MXRF11, ou Maxi Renda, por exemplo, realizou em março deste ano uma emissão, sua sétima, e a mesma coisa aconteceu: após a data-base, ou seja, quando a aquisição de cotas deixou de ser acompanhada com o direito de preferência, os papéis tiveram forte queda.
O MXRF11 era negociado a R$ 10,80 antes da data base e sua última oferta foi precificada em R$ 10,15. Os investidores interessados, então, calcularam como se posicionar para a emissão – garantindo direito ao período de preferência, o que causa a alta vista no preço dos papéis na iminência do fim do período para conseguir o direito de preferência. Em seguida, ocorreu a queda após a passagem da data, com o reajuste do preço médio após a emissão.
Outro grande fundo imobiliário, o IRDM11, ou Iridium Recebíveis Imobiliários, também anunciou uma emissão em março e passou pelo mesmo ajuste. Com sua cota negociada a R$ 157,10 antes da data base, e as novas cotas sendo emitidas pelo valor unitário de R$ 102,69, também houve um reajuste feito pelo mercado.
Existe, inclusive, uma fórmula para calcular esse reajustes pós-emissões de fundos imobiliários, que leva em conta o preço da emissão, o fator de proporção (comparação entre o número de cotas antigas com as novas cotas) e o preço antigo, formando uma média ponderada.
No caso do KISU11, a fórmula sugere que este fundo imobiliário abrirá precificado a cerca de R$ 106,62. O valor das cotas dos fundos imobiliários após a nova emissão, porém, quem dita é o mercado, a depender se houver interesse ou não para os papéis após o reajuste.
