O fundo imobiliário Max Retail (MAXR11), que atua no segmento de varejo e renda urbana, convocou uma assembleia geral extraordinária (AGE) para que seus cotistas opinem entre várias propostas para a venda de dois imóveis locados à Lojas Americanas (AMER3), uma em Nilópolis (RJ) e outra em Maceió (AL).
São três propostas diferentes para o imóvel localizado em Nilópolis, na região da Baixada Fluminense, com 3.375 metros quadrados de área bruta locável (ABL), segundo convocação divulgada pela gestão do FII:
- R$ 15 milhões – oferta da Primaz Empreendimentos Imobiliários, em nome de uma pessoa física;
- R$ 16,5 milhões – oferta de permuta da Jaffa Gestão Patrimonial e Participações, que oferece um imóvel na região do Jardim Botânico, zona sul do Rio, avaliado em R$ 17 milhões e locado ao grupo de laboratórios Fleury (FLRY3); neste caso, o FII MAXR11 faria o pagamento de R$ 500 mil para completar a negociação;
- R$ 16,5 milhões – oferta da MultiPonto Serviços Comerciais, como representante de uma pessoa jurídica.
No caso do imóvel em Maceió, com 7.244 metros quadrados de ABL, a MultiPonto propõe uma negociação casada com a de Nilópolis, no valor de R$ 5 milhões, com pagamento em sete parcelas. Para uma transação individual, caso a loja no Estado do Rio seja vendida para outro proponente, o valor cai para R$ 4,5 milhões, em 12 parcelas.
Americanas (AMER3): gestor defende maior diversificação
O BTG Pactual, como administrador e gestor do fundo imobiliário MAXR11, por meio de diferentes unidades de negócio, sugere aos cotistas a venda da loja de Maceió à MultiPonto, mas considera a permuta com a Jaffa a melhor opção para o caso de Nilópolis, mesmo com a necessidade de um aporte para completar a transação.
A princípio, a transação causaria um impacto de R$ 0,06 por cota nas receitas mensais recorrentes, mas o banco defende que a permuta pode diversificar o portfólio do fundo, “ao incluir um Contrato Atípico de locação com uma rede relevante no ramo de saúde”, num acordo até abril de 2031.
Além disso, o imóvel fica em área considerada nobre, o que traria maior liquidez numa possível negociação posterior, além de reduzir a exposição do fundo à Americanas, hoje seu maior devedor, com 76% das receitas – valor que cairia para 55% caso as negociações sejam aprovadas dessa forma.
O grupo varejista ocupa outros imóveis de propriedade do FII em Belém (PA), Brasília, Taguatinga (DF) e Vitória (ES).
A AGE que define possíveis novos credores para a Americanas (AMER3) fica aberta de forma virtual até o dia 27 de junho. Com patrimônio líquido de R$ 146,4 milhões, o equivalente a R$ 130,07 por cota, o FII MAXR11 vem pagando dividendos de R$ 0,75 por cota e fechou o pregão desta quarta-feira (12) cotado ao preço unitário de R$ 81,84.
