Investimento em terras mantém tração apesar de cenário desafiador para grãos
A escalada recente nas tensões comerciais entre Estados Unidos e China ampliou a volatilidade das commodities agrícolas, agravando um cenário já pressionado por safras recordes, aumento dos juros e margens apertadas para produtores rurais brasileiros. Ainda assim, fundos imobiliários agrícolas — conhecidos como Fiagros — seguem confiantes na valorização de longo prazo das terras produtivas como forma de diversificação patrimonial.
Marconi Silva, gestor de operações agro da 051 Capital, responsável pelos fundos FDZA11, FZDB11 e FLEM11, reconhece o cenário adverso no curto prazo, com quedas nas cotações da soja e desafios financeiros enfrentados pelos produtores. Porém, ele sustenta que as bases fundamentais de valorização imobiliária das terras agrícolas permanecem sólidas.
“O mercado físico de commodities sempre foi sujeito a solavancos, mas os fundamentos do investimento imobiliário agrícola são estruturais e permanecem firmes”, diz Silva. “A demanda mundial crescente por alimentos e biocombustíveis precisa ser suprida em um volume limitado de terra produtiva.”
Fiagro da 051 Capital aposta na valorização das terras
Segundo o gestor, a combinação entre aumento da renda global e mudanças nos padrões de alimentação — que exigem mais grãos na base da cadeia — tende a manter a pressão estrutural sobre a demanda. Ele também menciona fatores como a regulação ambiental da União Europeia, que prevê a adoção obrigatória do Sustainable Aviation Fuel (SAF), como vetores adicionais de demanda por soja e milho.
A estratégia do fundo está centrada na aquisição de fazendas consolidadas com desconto e posterior arrendamento a grandes operadores, com contratos indexados à soja. Embora a receita anual dos fundos dependa das cotações da commodity, o principal retorno — segundo Marconi Silva — vem da valorização imobiliária dos ativos ao longo do tempo.
A valorização vista nos ativos geridos pela 051 é significativa. Entre os casos emblemáticos da carteira, a Fazenda Xingu, principal ativo do FDZA11, foi adquirida em junho de 2022 por R$ 150,7 milhões (incluindo custos transacionais) e, mesmo com a queda das cotações da soja em 2024, foi avaliada em abril deste ano em R$ 276,7 milhões — uma valorização de 84%.
No FZDB11, a Fazenda Tabuleiro I foi comprada por R$ 348,9 milhões em março de 2023 e avaliada em R$ 598 milhões pouco mais de um ano depois, segundo o último relatório gerencial — alta de 71% no período.
“Terra sempre foi um ativo de proteção patrimonial no Brasil e nos Estados Unidos. Quem investe entende que a valorização ocorre em platôs, não de forma linear. Por isso, mesmo com menos liquidez, há grupos querendo aumentar exposição.”
Sunos Asset reforça tese dos Fiagros com safra acima da média
A tese da valorização imobiliária também é defendida por outros players do setor. A Suno Asset, gestora do Fiagro SNFZ11, projeta um aumento relevante na receita de locação da Fazenda Coliseu — seu principal ativo — impulsionado pela produtividade acima da média da safra de soja 2024/25. Segundo João Vitor Franzin, analista da casa, a produção em Mato Grosso superou a média dos últimos cinco anos, o que deve gerar um bônus adicional sobre o valor mínimo previsto em contrato.
“Quanto maior a produtividade da fazenda, maior será o valor que o fundo receberá pela locação. E como a produtividade do Estado superou a marca de 65 sacas por hectare, há uma expectativa de bônus no pagamento”, afirmou Franzin, em live no canal da Suno Asset.
Na visão do analista, o avanço da produtividade e a adesão crescente de investidores à tese de valorização de terras reforçam a atratividade de longo prazo do segmento. “O investimento em terras no Brasil tem sido extremamente lucrativo. Quando comparamos com o CDI ou com a própria Bolsa nos últimos 15 anos, a valorização foi maior”, disse.
Apesar das incertezas do cenário imediato, tanto a 051 Capital quanto a Suno Asset apontam que a lógica estrutural da demanda global por alimentos e energia, combinada à oferta restrita de terras produtivas, sustenta a tese de real estate agrícola como alternativa de longo prazo para investidores no setor de Fiagros.
