FIIs da Faria Lima: onda de assaltos impacta fundos imobiliários na região?
Os fundos imobiliários da Faria Lima, os FIIs da Faria Lima, contam com ativos de grande importância nesse mercado, principalmente no segmento de Lajes Corporativas. Mas um aumento do número do número de roubos e furtos neste ano abre um debate do tamanho do impacto dessa insegurança nos valores das locações, uma das mais caras e com baixa vacância do Brasil.
Segundo dados da Secretaria da Segurança Pública (SSP), neste ano, os roubos triplicaram na região da Avenida Brigadeiro Faria Lima (zona sul da cidade de São Paulo). A média é de 3 roubos por dia.
Neste contexto, a insegurança pode colocar em xeque o desempenho dos ativos dos FIIs.
Para Gustavo Favaron, CEO e sócio-gerente do GRI Club, se a situação não se resolver, no médio ou longo prazo, haverá impacto no valor dos imóveis. Mas, no curto prazo, dificilmente o vetor de escritórios triplo A irá mudar por conta disso.
“Os movimentos com relação a tendências de ocupação, não ocorrem em curto prazo, ocorrem em longo prazo. Obviamente que se o volume de roubos, assaltos e violência continuam aumentando na região, no médio e longo prazo isso pode ter impacto nos imóveis”, ressalta Favaron.
Em relação à procura de imóveis, Carlos Junior, analista-chefe de Fundos Imobiliários da Simpla Club, diz que um possível aumento de assaltos pode impactar negativamente a busca e interesse por escritórios. “A segurança das pessoas que frequentam os escritórios é um ponto fundamental na escolha do imóvel”, diz Junior.
O analista faz uma comparação com o Rio de Janeiro, no qual uma das justificativas para algumas regiões terem vacância elevada é o medo de assalto, optando pelo trabalho híbrido ou home-office.
“As empresas avaliam o quanto o colaborador consegue aproveitar da região, a qualidade do trabalho é uma preocupação muito grande. Ou seja, qualquer coisa que impacte a experiência do colaborador tende a afetar a procura dos escritórios”, explica Junior.
Segundo ele, a infraestrutura da Faria Lima, como bom transporte, restaurantes e uma rede de serviços que atende os colaboradores da empresa são pontos cruciais na escolha. “As empresas podem buscar outras regiões próximas da Faria Lima que ofereçam condições semelhantes.”
Por sua vez, Favaron acredita que teríamos que ter um índice de segurança muito mais alto para uma empresa optar por trocar uma região por outra, como Faria Lima para Vila Olímpia. “Os índices de violência, apesar de mais altos na região da Faria Lima, ainda não são tão discrepantes em comparação a outras regiões da cidade, a ponto de promover uma mobilização de toda uma empresa para mudar de região”, pondera.
Faria Lima: especialista vê uma relação direta entre FIIs e segurança pública
Para Carlos Guimar, especialista em segurança pública e privada e chief product officer da SafeCompany, fato que contribui para o aumento da insegurança é a falta de políticas públicas, além das “cortinas de fumaça” que são lançadas para esconder as nulidades governamentais.
De acordo com Guimar, o aumento de violência na Faria Lima pode impactar nos negócios como um todo, trazendo uma mídia negativa para o local, o que afasta pessoas a frequentarem desde o pequeno negócio até as grandes empresas.
No caso do atual centro financeiro de São Paulo, o especialista diz que predomina a ação de criminosos que se beneficiam da ausência do poder público para cometerem pequenos delitos, sem ação coordenada pelo crime organizado. “Os últimos movimentos que aconteceram dentro do país, questões da pandemia e sócio-econômica refletem neste cenário também.”
Um dos motivos é que são áreas ocupadas por pessoas com alto poder aquisitivo e tendo a necessidade de utilizar equipamentos e determinados produtos que são alvos dos criminosos.
Em relação a mitigar e controlar essa onda de crime, desburocratizar a segurança pública, trazendo mais especialistas com mentalidade de inteligência em agilidade, trabalhando em um modelo de “ver e agir”, informa Guimar. Ainda, diz ele, há uma necessidade de uma presença ostensiva da política para inibir parte do problema.
Favaron também compartilha que o movimento natural vai ser um reforço do esforço do Estado e da Prefeitura de São Paulo no policiamento da região, de modo a oferecer mais segurança àqueles que estão na área.
“O ordenamento público permanente demonstra a força de uma sociedade organizada. Outro ponto interessante é a ação social de acolhimento e em paralelo a sociedade tem que cobrar políticas duradouras, aquelas de Estado e não de governo, que são esporádicas”, conclui Guimar.
Em um ano, roubos triplicaram na Faria Lima
Os dados da SSP mostram que os roubos na Faria Lima cresceram consideravelmente neste ano.
Até julho deste ano, foram registrados, em média, 3 roubos por dia na avenida. Foram 618 ocorrências no total, praticamente o triplo ante os 208 registrados em 2022.
Se analisado de forma isolada, o mês de janeiro já mostrava crescimento de 31% ante igual período do ano anterior.
Com 4,6 km de extensão e calçadas largas – passando pelo Itaim, Pinheiros e Jardim Paulistano -, a Avenida Faria Lima ostenta mais placas de aviso por causa dos furtos frequentes.
Uma delas ganhou notoriedade nas redes sociais pela frase “Cuidado! Local com alto índice de roubo de celular”. A placa foi colocada no cruzamento da via com a Avenida Rebouças, onde fica um dos maiores centros comerciais da capital paulista.
Além dos roubos de celular, assaltantes também têm cometido crimes visando itens de valor.
Em 2023, em uma ocorrência na região da Faria Lima flagrada por uma câmera de segurança, um assaltante rouba o relógio de um cliente de um bar -o Boteco Rainha – que estava em uma mesa na calçada.
O estabelecimento fica justamente nas proximidades da Faria Lima, assiduamente frequentado por quem trabalha no mercado financeiro – dado que a avenida é ocupada por uma série de bancos, corretoras e companhias do segmento.
O que o investidor precisa ficar atento quando investir em um FII?
Segundo Favaron, na consideração de um imóvel envolvendo um FII, ele não levaria em conta a parte da segurança pública antes de pensar em uma série de outros elementos como, por exemplo, a localização do empreendimento, a qualidade, quais são os locatários, quem é a empresa que faz a gestão.
“Na minha opinião, todos esses elementos vêm primeiro do que a questão da segurança pública”, diz ele.
A localização dos imóveis, diz Junior, é o fator crucial em qualquer análise de fundos imobiliários. “No segmento de lajes corporativas é ainda mais importante, pois existe uma diferença de desempenho em regiões estaduais e dentro da própria cidade”.
Em São Paulo, as maiores vacâncias estão nas regiões que perderam atratividade ao longo da pandemia, sendo elas: Chácara Santo Antônio, Chucri Zaidan, Marginal Pinheiros e Santo Amaro.
Do lado positivo, os fundos das regiões premium consolidadas em São Paulo, como os FIIs da Faria Lima, do Itaim Bibi, JK, Paulista e Vila Olímpia continuam apresentando ativos com as menores taxas de vacância e os maiores preços pedidos por locação.
