Perspectivas do mercado imobiliário para 2023
Durante os dois últimos anos de isolamento social e trabalho remoto, muitas pessoas se deslocaram em busca de viver mais perto da natureza nas grandes cidades centrais, seja no interior ou no litoral. Com a retomada do trabalho presencial, ainda que em um modelo híbrido, os grandes centros voltaram a um cotidiano mais agitado, assim como ao aumento do número de ofertas culturais e de lazer, além das escolas de referência para os filhos.
Segundo a Associação Brasileira de Incorporadores Imobiliários (ABRAINC), mais de 60% dos empreendedores imobiliários esperam que 2023 seja melhor que 2022. Já o Banco Central aponta uma alta no mercado imobiliário. A tendência é de que os projetos, principalmente, de baixa renda voltem com tudo, graças à demanda e ao esperado retorno de uma economia mais estável, bem como direcionamento das novas diretrizes do governo federal.
Ainda temos muitos avanços pela frente no que diz respeito à transformação digital do mercado. Vislumbro o surgimento de novas plataformas digitais que integrem serviços imobiliários e experiência diferenciada na hora de buscar o tão sonhado ‘lar, doce lar’. Mas, ainda sim, estamos atrás dos países desenvolvidos, onde as pessoas trocam de imóvel próprio cerca de 8 vezes na vida, enquanto o brasileiro só faz isto 1,8 vezes. Ou seja, existe muito espaço para o mercado crescer e ter mais liquidez.
Historicamente, o preço dos imóveis acompanha a inflação. Considerando o contexto inflacionário e o aumento da taxa básica de juros (Selic), que encarece o financiamento ao consumidor e às incorporadoras, os custos da construção civil subiram e estão ainda mais pressionados com a guerra na Ucrânia, além das incertezas políticas e econômicas para os próximos 4 anos.
A disparidade dos reajustes no preço de novas unidades aquece o mercado de imóveis usados, que podem ser uma boa opção para compradores e investidores que estão em busca de melhores condições. Para se ter uma ideia, o valor médio de apartamentos na planta chegou a aumentar mais de 30% nos principais bairros da capital paulista, nos últimos 12 meses. Já os imóveis usados, no mesmo padrão, tiveram poucos ajustes de preços, o que acelerou a venda.
Há fenômenos isolados em cidades do Brasil, em que o preço subiu acima da inflação. Os anos de 2020 e 2021 foram muito bons para lançamentos e vendas, dado a inflação e juros em baixa e boa oferta de crédito bancário. Com mais venda de estoque do que lançamentos (situação que reduz o volume de imóveis prontos), a tendência é que os novos imóveis cheguem ao mercado com preço maior, corrigido.
Para exemplificar, o mercado imobiliário funciona em quatro fases bem distintas, formando um ciclo que sempre se repete na mesma ordem: recuperação, expansão, sobreoferta e recessão. O desequilíbrio entre oferta e demanda começa a crescer. Com a inflação, taxa de juros e baixa confiança, o estoque de imóveis se torna maior do que o mercado pode absorver, gerando a necessidade de negociação dessas unidades. Assim, há uma natural diminuição no volume de novas construções, pois o momento se torna mais favorável à compra de imóveis já prontos do que à aposta em imóveis novos na planta.
Em 2023, podemos apostar em um cenário de desinflação, já que as taxas de juros e outras medidas econômicas têm se mostrado bem-sucedidas na redução dos preços, resultando em um recuo nas valorizações dos imóveis, frente à valorização vista nos últimos anos, embora, particularmente, não acredito em uma diminuição de preço.
A dica para investidores ou compradores mais cautelosos que estejam em busca de melhores ofertas é a de optarem pelos imóveis usados. Entretanto, os projetos na planta e em localizações privilegiadas seguem atraentes para quem deseja exclusividade e não abre mão do conforto, espaço, segurança e lazer.
