Americanas (AMER3) e Fundos Imobiliários: o que acontece com os FIIs expostos?

por Janize Colaço 12/01/2023 13:54 Atualizado em: 12/01/2023 14:53

O mercado foi pego de surpresa ontem com o anúncio do rombo na Americanas (AMER3) de R$ 20 bilhões. Hoje, as ações da varejistas derreteram nos primeiros minutos de pregão e entraram em leilão. Diante do caos financeiro, investidores de Fundos de Investimento Imobiliário, cujos imóveis têm relação com a Americanas, podem estar se perguntando o tamanho do impacto nos FIIs.

Marcos Baroni, head em pesquisas de fundos imobiliários da Suno Research, frisa que quando é feito investimentos em fundos imobiliários, ele é feito no imóvel, não no inquilino. Ou seja, ainda que os fundos possam ser afetados de alguma forma, em casos como o das Lojas Americanas, os mais impactados são os investidores diretos das ações.

É preciso lembrar que imóveis são ocupados por empresas. E que empresas são negócios e negócios vem e vão.

No entanto, Baroni afirma que é preciso analisar individualmente as carteiras de fundos imobiliários que contam com participação das Americanas no portfólio.

O que acontece com os fundos imobiliários?

Em live realizada na manhã de hoje, o professor Baroni, junto com Marcos Correa, especialista em FII da Suno, destacou que atualmente são oito fundos imobiliários que têm relação com a Americanas — alguns com contratos rescindidos —, mas que o ponto comercial e a localização são mais impactantes aos fundos do que o locatário em si.

“Não sabe, ainda, qual é a profundidade do problema que pode vir contabilmente para a Americanas. E se chegará ao ponto de gerar uma insolvência capaz de fazer com que a capacidade de pagamento [incluindo aluguéis] vá a zero”, explica Baroni.

Já Correa lembra que esse caso da AMER3 evidencia a principal diferença de se investir em ações diretas na empresa e em fundos imobiliários. Embora o locatário influencia na renda do investidor de FIIs, se o imóvel for desocupado, em algum momento, outra empresa deverá alugar o espaço.

“Isso mostra a dinâmica do investimento em fundos imobiliários, evidenciando porque o potencial de um FII cair e perder valor é menor do que uma ação. Se, no pior dos cenários, a Americanas for à falência e não conseguir pagar mais nada, o imóvel ficará vazio e fundo buscará um novo inquilino”, frisa o especialista.

Em quais FIIs a Americanas é inquilina?

Ao todo, são oito fundos imobiliários com contrato de locação com a Americanas, sendo eles: MAXR11, GGRC11, XPLG11, LVBI11, BRCO11, VIUR11, RBRL11 e HGLG11. Confira, na tabela abaixo o percentual de receita de cada um deles com o aluguel da varejista:

Dos FIIs listados acima, o professor Baroni explica que o fundo com maior exposição é o Max Retail (MAXR11). Com um portfólio de nove imóveis, quatro estão locados para as Americanas em lojas de rua nas cidades de Brasília, Vitória e Maceió.

Outro fundo que pode ter maiores impactos é o GGR Covepi (GGRC11), que recentemente comprou um imóvel da HGLG em Uberlândia (MG) alugado à AMER3. “É uma pena, pois recentemente a GGR lidou com a inadiplência da Covolan”, lembra o professor.

Já a XP Log (XPLG11), os especialistas lembram que o fundo tem contrato com a B2W – que faz parte do grupo Americanas – até julho de 2026. A loja está localizada em Seropédica (RJ) e tem uma área total de 82 mil metros quadrados.

Ainda de acordo com os especialistas, os fundos LVBI11, BRCO11 e VIUR11 podem ter impactos menores. “Todos têm imóveis bons, que podem ser reposicionados depois”, afirma Correa.

Já o fundo imobiliário VIUR11, segundo Baroni, aluga duas lojas de rua para a Americanas — que também podem encontrar novos inquilinos, caso a varejista precise deixar o imóvel. Enquanto isso, o HGLG11 teve contrato rescindido com a AMER3 — “mas é preciso verificar se não há pagamentos pendentes”, reforça o professor.