O poder dos dados aliados à tecnologia traz benefícios ao investidor multifamily nos EUA
Em um mundo de acontecimentos dinâmicos, com o advento da era digital deixando a ‘Internet das Coisas” cada vez mais vívida em nossa rotina, e o dia a dia muito mais acelerado, todos os setores econômicos são impactados de alguma maneira e, naturalmente, o mercado financeiro não fica de fora. O mundo dos negócios pode ser beneficiado por muitas vertentes tecnológicas, mas acredito que aquelas que são direcionadas a tratar e analisar as bases de dados mais volumosas e voláteis são as que mais podem refletir no mercado de investimentos imobiliários, e eu destaco duas razões: a primeira é que certas informações podem mudar rapidamente e, a segunda, é que algumas delas fornecem ao mercado imobiliário uma visão mais precisa e bastante relevante sobre os ativos, que podem ser determinantes para o sucesso de algumas transações.
Dito isso, uso da minha experiência de mais de 20 anos com imóveis, mercado financeiro, e da oportunidade que tive de lidar com inúmeras mudanças nessa jornada, para dizer que acredito que um investimento imobiliário de sucesso está intimamente ligado à uma análise criteriosa dos dados. Indo além, lançar mão de ferramentas que entregam informações atualizadas e que exploram diversas fontes ampliam muito as oportunidades de tirar bom proveito de qualquer ativo. E aqui é o ponto em que a tecnologia pode nos oferecer mais benefícios, uma vez que a análise de dados é sempre útil, mas as estatísticas atualizadas e que consideram um amplo volume de índices são capazes de elevar a precisão dos resultados esperados e ainda nos sugerir melhores alternativas para os negócios, deixando o trabalho e o investimento muito mais assertivos.
Nos Estados Unidos, onde atuo como gestor de fundos focado no mercado imobiliário, alguns dados são de domínio público. Por meio de fontes oficiais e abertas é possível saber sobre o poder aquisitivo de determinada região, fluxo de pessoas e se certas localidades abrigam mais casas ou prédios comerciais, entre outros dados demográficos, por exemplo.
Recorte detalhado
Só considerando isso, a grosso modo, talvez até seja possível direcionar a escolha por este ou aquele ativo imobiliário. No entanto, imagine o poder que teria o investidor deste segmento que conhece além destas informações, outras ainda mais específicas, ao nível do código postal de cada área mapeada? Com recorte detalhado, rua a rua, seria possível identificar quantas pessoas moram em média em cada residência, quantidade de trabalhadores que frequentam o pedaço, comprometimento médio de renda daqueles que vivem ali, características de saúde fiscal da região, além de ser possível calcular a média de tempo em que os moradores ficam no trânsito para o deslocamento até o mercado, shopping, hospital ou áreas de lazer e quanto isso pode impactar na decisão de morar lá, ou ainda saber a taxa de vacância das unidades locadas, e assim por diante. De posse de tanto detalhe e a partir de um cruzamento conduzido por um estudo minucioso, facilitado pelo uso da tecnologia, é claro, o detentor dessas informações pode escolher com muito mais confiança onde alocar seu capital.
Logo, se eu sei que em uma rua os imóveis são novos, espaçosos e com amplas áreas de lazer no entorno, e ali o ambiente é predominantemente residencial, mas os centros de emprego são relativamente próximos, com acesso viabilizado por rodovias bem conservadas e de fácil escoamento de trânsito; e ainda, a população local possui renda mensal média de alguns mil dólares, características condizentes com o perfil de um grupo específico de locatários, a partir do cruzamento dessas informações com um cenário macroeconômico que revela: a alta de juros impedindo a compra de imóveis e fazendo a população recorrer ao aluguel para garantir um dos quesitos básicos de sobrevivência; é muito possível concluir que estamos diante de uma região muito promissora para as operações de locação. E, por sua vez, é fator intrínseco do mercado multifamily dos EUA – no qual as propriedades estão registradas sob única escritura e são destinadas exclusivamente ao aluguel – categoria bastante tradicional em território americano, diga-se de passagem. Logo, qual a chance de um investimento em propriedades desse tipo não dar certo, ali?
Perceba que esse é um exemplo mais simplista, mas que uso para demonstrar o básico do potencial que a análise de dados, aliada à tecnologia, pode oferecer aos negócios imobiliários, deixando para você, leitor, vislumbrar que o céu é o limite quando se está de posse de detalhes riquíssimos sobre variáveis-chave do segmento, incluindo notícias sobre emprego, financiamentos e comprometimento de renda, acessibilidade à habitação, histórico mundial versus local e muito mais. Por aqui nos EUA, para gerir os fundos pelos quais sou responsável, eu uso dados públicos, somadas às funcionalidades de uma ferramenta proprietária de análises de dados que usa milhares de fontes, e também invisto na compra de relatórios de consultorias e casas de análises.
Isso tudo porque entendo que a capacidade de rastrear as mudanças do mercado à medida que elas ocorrem é fundamental para quem investe no setor. Na minha visão, o Big Data é um relevante balizador para criar e manter as rotinas de tomadas de decisões orientadas pela menor possibilidade de riscos, garantindo mais qualidade às operações. Acredito que filtrar as inúmeras oportunidades de aquisição, mantendo uma abordagem de investimento disciplinada, cautelosa e coerente com a realidade, a partir da aplicação correta de Big Data entre outras tecnologias, somada à expertise imobiliária, é o que pode diferenciar os negócios no mercado imobiliário, nos Estados Unidos, ou em qualquer outra parte do mundo, e deve ser o primeiro item avaliado pelo investidor que pretende expor seu capital a esse tipo de aplicação financeira, a fim de garantir mais segurança às suas transações.
