Fundos imobiliários: como saber o risco de uma operação e no que investir?
Fundos imobiliários de papel, modalidade que compra dívidas ligadas ao setor imobiliário, principalmente CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), muitas vezes são chamados de “fundos de crédito”. Com o investimento, é possível ter um risco de crédito diversificado, assim como rendimentos mais altos.
“Os riscos de um fundo imobiliário de papel estão, na realidade, nos papéis comprados por ele. Alguns gestores preferem comprar papéis chamados de high yield, que geralmente têm rentabilidade mais alta – ou de high grade, que é o contrário, de empresas um pouco melhores, mas com rentabilidade mais baixa”, explica Gustavo Rassi, sócio e gestor da CY Capital.
Quanto mais arriscado um negócio, maior o retorno que o investidor deve esperar para aquele negócio em seu portfólio. “Se eu emprestar dinheiro hoje para a Microsoft (MSFT34), por exemplo, devo ter uma rentabilidade mais baixa do que para uma empresa menor e menos consolidada”, avalia o especialista.
Fundos imobiliários: o que compõe o risco de uma operação?
Há duas variáveis principais quando se fala em risco dos fundos imobiliários de papel: qual é a chance do devedor dar “default” – o não pagamento da dívida; e a segunda é a garantia em caso de calote.
“O primeiro ponto varia em função da empresa, do projeto, do fluxo de caixa, entre outros fatores, até qualitativos. Muitas vezes há, de fato, uma grande chance de calote, mas com uma forte garantia real por trás acompanhando, com o retorno de imóveis em jogo. O papel de qualquer gestor é navegar decentemente nas duas variáveis”, diz Rassi.
No caso das operações de perfil high yield deve haver uma rentabilidade maior, já que o investidor está disposto a correr mais risco.
“Na CY Capital, acreditamos ser uma empresa de risco intermediário, no meio dos dois perfis. Queremos navegar mais – ou menos – em um desses espaços, a depender do ciclo de juros da política econômica do país”, expõe o especialista.
Isso porque, na visão da CY Capital, há momentos no mercado em que o prêmio para tomar risco é mais alto ou mais baixo. “Hoje, a sensação que eu tenho é de que é mais baixo. Estamos recorrendo a operações mais seguras e recebendo boas remunerações por elas no CYCR11. A taxa de juros real está mais alta, assim como a Selic – o mercado está pouco líquido. Encontramos muitas boas empresas dispostas a dar boas garantias e mesmo assim pagando uma taxa de juros mais alta. A percepção atual é de que vale a pena permanecer no middle grade para high grade, do que para uma operação muito arriscada.”
No CYCR11, por regulamentação, os aportes devem ser 67% em CRIs e 33% em operações alternativas – como equity de projetos, de pequenos incorporadores.
“É uma operação mais arriscada, portanto buscamos uma remuneração condizente com esse risco que tomamos. Gostamos de entrar em bons negócios e projetos que temos confiança, que dão retornos super altos. Por outro lado, os cotistas que investem em fundos imobiliários têm uma expectativa de receber bons dividendos mensais no curto prazo. O que costumo dizer: se for investir no CYCR11, fique no longo prazo, pois você vai conseguir aproveitar melhor os dividendos dessas operações que entregam retornos muito maiores ao longo dos anos”, pondera Rassi.
