TRXF11: FII de renda urbana revê estratégia para pontos comerciais; confira
A TRX Investimentos, gestora do fundo imobiliário de renda urbana TRXF11, está revendo sua estratégia de compra de pontos comerciais.
Antes voltada para grandes lojas de varejo, a gestora agora está olhando com mais atenção para lojas menores, que garantem um giro maior do portfólio.
“Vender um imóvel de R$ 60 milhões é mais difícil do que um ticket de R$ 5 milhões”, afirmou Luiz Augusto do Amaral, diretor da TRX Investimentos durante o FIIs Experience, evento promovido pela Suno com apoio da Guardian, Fator, Mauá Capital, TRX, HSI.
Vantagens do varejo na renda urbana
Segundo Amaral, a TRX Investimentos começou o fundo em 2019 com um olhar mais voltado para logística, mas logo percebeu similaridades entre galpões e grandes lojas.
“Começamos a comprar lojas e percebemos que o mercado gosta porque o varejo traz grande previsibilidade”, afirmou.
Segundo ele, os pontos comerciais são imóveis muito importantes para os inquilinos, que permanecem por muitos anos no mesmo local, enquanto nos galpões existe mais propensão a mudanças de endereço.
“Além disso, os varejistas destinam muito capital para expansões ou desmobilizações, e isso gera um pipeline muito grande de operações neste segmento”, explica.
De acordo com Amaral, os imóveis usados pelo varejo também complementam a capilaridade logística das empresas, pois podem ser usados também como centros de distribuição avançados dentro das cidades.
Alavancagem deve ser usada com cautela, diz gestor do TRXF11
Questionado sobre as vantagens e desvantagens de usar dinheiro de terceiros para comprar imóveis do fundo – prática chamada de alavancagem -, Amaral disse que é preciso tomar alguns cuidados.
Segundo ele, a alavancagem pode ser saudável quando o contrato com o inquilino é atípico e a penalidade por rescisão antecipada é o pagamento de todos os aluguéis que faltam. Outro fator que mitiga os riscos é o baixo risco de crédito do inquilino.
Na visão do gestor do TRXF11, também é importante garantir que a alavancagem seja pouco representativa em relação ao patrimônio do fundo. No caso do TRXF11, esta relação é menor que 4% ao ano.
“Se a gente precisar levantar recursos para pagar a amortização, no limite teria que captar 4% do patrimônio do fundo”, explica. Amaral destacou que tem caixa suficiente para pagar 60 meses de amortização.
O porta-voz da TRX Investimentos disse ainda que a segmento de renda urbana deve crescer daqui para frente. “A demanda dos cotistas é maior e dos inquilinos também.”
