A recuperação recente das cotas de FIIs de Tijolo
No início da década de 1990, nasceram os primeiros fundos imobiliários no Brasil com o objetivo de ser mais uma fonte de financiamento para o mercado imobiliário, vindo em conjunto como opção de diversificação para os investidores. Como classe de ativos investidos pelos FIIs, foram pioneiros os edifícios de escritórios, assim como shopping centers, primordialmente no estado de São Paulo.
Por aproximadamente 20 anos os ativos imobiliários reinaram absolutos como ativos-alvo destes fundos imobiliários, representando 90% do patrimônio líquido total do IFIX até por volta de 2010. No entanto, nos últimos 10 anos o cenário mudou, com os fundos imobiliários de papel ocupando mais espaço na indústria e atingindo atualmente 43% do IFIX e empatando com os mesmos 43% dos FIIs de tijolo.
Este movimento ocorreu por diversos fatores, dentre os quais podemos pontuar principalmente a vantagem dos fundos de papel em conseguir distribuir mensalmente o resultado por inflação e juros dos CRIs e outros ativos imobiliários, entregando maiores dividendos nos curto e médio prazos. Além disso, com o PIB brasileiro estagnado na última década, foi gerada uma fragilidade na renda dos ativos imobiliários comerciais de forma geral, tornando seus yields menos atrativos. Considerando o cenário de deflação dos últimos meses, que resultou na redução dos yields do FIIs de recebíveis, durante o mês de agosto houve uma migração instantânea de boa parte desses investidores para os FIIs de tijolo: conseguiram aproveitar a oportunidade de aquisição de cotas com desconto de 10 a 20% sobre o valor patrimonial dos imóveis.
Além disso, existe uma previsão de que o nível da taxa de juros comece a arrefecer ao longo de 2023, o que beneficia diretamente esta classe de ativo. Como resultado, enquanto o IFIX teve uma alta de 5,8% no mês, os fundos setoriais de shoppings, escritórios e logísticos fecharam agosto com altas na ordem de 12%. A falta de follow-ons e novas ofertas nestes setores também foi um impulsionador das cotas no secundário destes fundos.
Existe um grande potencial para a valorização adicional das cotas dos FIIs focados em ativos imobiliários comerciais, e que futuramente irão permitir novas emissões. No entanto, esta apreciação está atrelada a uma maior geração de receita de locação advinda desses ativos, além obviamente de futuras reduções da Selic. As rendas advindas dos aluguéis, por sua vez, dependerão de um crescimento de PIB para que as empresas voltem a crescer e ocupar mais espaços corporativos, além de maior crescimento da renda da população, o que irá impulsionar o consumo nos shopping centers e lojas – e, assim, impactar também os galpões logísticos.
