Fundos imobiliários: qual a influência da alta dos juros no mercado de FIIs?
Quando a taxa de juros está em tendência de alta, geralmente, as cotas dos fundos imobiliários caem. A correlação negativa entre juros e o IFIX oferece maior risco ao mercado de fundos imobiliários. Porém, até neste momento de taxa selic de 13,75% e os investidores em “fuga” para a renda fixa, existem oportunidades no mercado de FIIs.
Mas afinal, por que os juros afetam tanto os fundos imobiliários? Resumindo, quanto maiores os juros, menores são as expectativas do mercado quanto à valorização dos fundos imobiliários. Por isso, quando os juros estão em patamares elevados e os títulos públicos estão com prêmios maiores, as cotas dos FIIs tendem a cair.
Sendo ainda mais simples na explicação, quando os títulos públicos estão com prêmios em alta, os investidores decidem tomar menos risco no mercado de renda variável, buscando rentabilidades maiores na renda fixa. Isso significa que tudo está perdido para os fundos imobiliários em momento de alta dos juros? Não necessariamente.
O analista e especialista em Renda Fixa, Vinícius Romano, explica que os juros da NTN-B – títulos públicos indexados ao IPCA – são inversamente proporcionais ao IFIX.
Porém, o analista explica que o ciclo imobiliário difere do ciclo de juros. “Não necessariamente os juros subindo impedem o fundo de ter uma receita maior com seus aluguéis”, destaca Romano. Se por um lado as cotas podem cair com os juros mais elevados, o mercado imobiliário pode estar num ciclo positivo.
>>Garanta já seu convite para o maior evento de FIIs do mercado
Juros elevados também oferecem oportunidades para os fundos imobiliários
Os juros elevados estão criando pânico e irracionalidade no mercado de FIIs? As pessoas não estão sabendo a diferença entre risco e oportunidade? Diante dessas perguntas, o analista da Suno Research Marcos Baroni conversou com os especialistas da Plural Gestão de Recursos em seu canal do Youtube, para esclarecer melhor a relação entre os fundos imobiliários e os juros.
É claro que os juros elevados oferecem riscos ao mercado de fundos imobiliários. O primeiro deles já foi citado acima: a pressão sobre os preços tende a desvalorizar as cotas dos fundos. Isso pode levar muitos investidores ao erro de vender no prejuízo, mesmo FIIs que possuem qualidade.
Do mesmo modo, os fundos de recebíveis que possuem ativos relacionados à dívida imobiliária possuem um “meio termo” entre o risco e o retorno. Por um lado, a dívida imobiliária fica mais cara, uma vez que as empresas tomam dívidas indexadas à inflação, IGP-M ou CDI. Com os juros mais elevados, o custo da dívida também aumenta, gerando maior risco de crédito.
Por outro lado, os FIIs de CRI tornam-se melhores pagadores de dividendos. Durante todo esse ciclo de elevação da taxa Selic e do aumento da inflação, os fundos de recebíveis pagaram rendimentos acima da inflação, mostrando que a indústria de FIIs é versátil a ponto de oferecer prêmios interessantes até nos momentos macroeconômicos mais complicados.
A busca pelas oportunidades em concorrência com a renda fixa
No Brasil, a renda fixa foi o principal objeto de investimento do brasileiro. Por isso, quando os juros sobem, cria-se uma certa “competição” entre os ativos de RF e renda variável, afirma Rafael Zlot, CIO da Plural Gestão de Recursos. Acima de um certo patamar, o investidor prefere buscar 1% ao mês na renda fixa. “Mas tem outros ativos que ficam mais baratos e dão oportunidades ao investidor”, reforça Zlot.
Porém, como estamos no meio do ciclo de alta dos juros, fica difícil para o investidor entender a dinâmica dos fundos imobiliários. O diretor de gestão da Plural Gestão de Recursos, Alexandre Donini, afirma que “nesta posição em que estamos é difícil saber aonde isso vai parar”. Neste ponto, ele considera que parte do desconto que muitos fundos da indústria estão sofrendo vem da incerteza sobre o desfecho do ciclo de alta.
Por isso, Donini considera que os juros altos também oferecem oportunidades, principalmente pelos preços das cotas que ficam mais pressionados. Nos últimos meses, vimos fundos imobiliários com excelentes portfólios sendo negociados com 30% de desconto do seu preço em relação ao valor patrimonial das cotas. “Isso dá maior oportunidade de compra para os investidores”, afirma Donini.
Na mesma linha, Zlot exemplifica o quanto o cenário de juros elevados também oferecem oportunidades aos investidores. “Tomando como exemplo um ativo X com desconto de 5% a 15% em relação à cota patrimonial e com a Selic em 13,75% ou 14%: se o FII paga 16% de dividend yield com isenção fiscal nos rendimentos, você tem uma ótima oportunidade”, comenta.
Ou seja, existem ativos que pagam remunerações mensais acima de 1% ao mês, possuindo um grande desconto no valor patrimonial. Portanto, há muitas oportunidades nesse contexto.
Investindo em fundos imobiliários na lógica do “contraciclo” dos juros
“A gente tem que pensar com a cabeça do ‘contraciclo’”, reforça Donini. Em sua visão, quem comprou FIIs quando a Selic estava a 2% sofreu com essa subida de juros. E quem vê seus ativos desvalorizados “tem a sensação de que algo está ruim, mas não funciona assim no mercado de capitais”.
Por outro lado, o diretor de gestão da Plural acredita que esses descontos precisam ser considerados como oportunidades de compra. No caso dos fundos de tijolos, o custo de reposição é bem maior que antes. Está mais caro para um fundo imobiliário fazer novas aquisições de ativos, pois o preço subiu demais. Isso também explica a razão da desvalorização das cotas dos fundos de tijolos nos últimos meses.
“Mas, agora, estamos próximos do fim de um ciclo de alta dos juros”, afirma o especialista. Tudo isso leva a crer que existe um potencial de valorização enorme para tijolo, mas a velocidade que isso ocorre a gente não sabe.
E tudo indica que essa guinada dos fundos imobiliários já começou. No mês de agosto, o IFIX valorizou bastante. Do dia primeiro dia do mês até o dia 30, o principal índice de fundos imobiliários valorizou mais de 7%.
Quem foi comprando cotas de fundos de tijolo nos últimos meses conseguiu surfar uma grande valorização. Parte disso pode ser explicado pela dinâmica dos juros futuros, que caíram de 13,5% para 11,5% nos últimos 30 dias. Mesmo com uma valorização recente para 12%, os fundos imobiliários não tiveram seu desempenho afetado.
Em outras palavras, quem investiu pensando no “contraciclo” está bem neste momento. Aqueles fundos que eram negociados com descontos de 10% a 30% do seu valor patrimonial agora estão mais valorizados.
Por fim, como disse o analista Marcos Baroni, “o Brasil ainda vai ter um cenário restritivo durante um tempo, mas dificilmente vai piorar”. Se os juros vão começar a cair daqui para frente, é difícil cravar com certeza, mas que existem oportunidades, isso é fato!
Aprenda com os melhores! Participe do maior evento presencial de Fundos Imobiliários e esteja cara a cara com os principais gestores do mercado. Clique aqui e garanta o seu lugar! Vagas limitadas
