Imóveis, proteção contra a inflação e fonte de ganhos
A convivência do investidor brasileiro com períodos de inflação alta trouxe lições importantes, que merecem ser lembradas neste momento de IPCA no nível de dois dígitos já há alguns meses. Entre os principais ensinamentos que os tempos de inflação de 2.000% nos trouxeram destaca-se a vantagem de aplicar em imóveis, que servem como hedge (proteção) natural contra os efeitos da disparada dos preços.
Esses investimentos de base imobiliária conseguiram ao longo do tempo retornos reais positivos, mesmo quando o Brasil era um dos “campeões mundiais” da inflação. Há várias razões para isso. É importante lembrar, por exemplo, que contratos de aluguel são lastreados em índices de preços, como IGP-M E IPCA, o que garante uma indexação que trabalha como hedge inflacionário no longo prazo e funciona como uma espécie de indexação inercial da inflação.
As vantagens de investir em ativos de base imobiliária aparecem também nos contratos de financiamento atrelados ao setor, seja para produção, seja para o mutuário final. Também esses contratos são indexados à inflação, garantindo a proteção de capital do setor.
Olhando para um cenário mais amplo também ficam claros os ganhos de aplicar no setor. Explica-se: com alta da inflação e dos juros, a atividade de construção desacelera, entrega menos ativos no mercado, e reequilibra a equação de oferta e demanda (reduzindo a oferta futura). Como consequência, contribui para que os preços se mantenham estáveis ou, eventualmente, podem até representar aumentos, principalmente no caso dos aluguéis, que são importante indicador de preços.
Ainda sob uma ótica mais abrangente, é comum, em períodos inflacionários, um aumento de custo de obra, elevando o custo de reposição dos ativos (ou seja, de construir um ativo semelhante, na mesma região). No longo prazo, o custo de reposição é um importante indicador, pois sinaliza quais serão os preços futuros. Se sobe de maneira acentuada, isso acaba se refletindo também no estoque pronto, uma vez que reduz a demanda por imóveis novos, voltando essa demanda ao estoque pronto (mais barato) elevando seu preço. No médio prazo, essa situação faz o preço dos estoques de boa qualidade convergirem para os de pior qualidade, fazendo a tendência se inverter, o que é chamado no mercado de “flight to quality”, quando ativos de melhor qualidade custam quase o mesmo dos imóveis de qualidade inferior. Nesse caso, a dinâmica de demanda se inverte, aumentando a procura por ativos de melhor qualidade, reequilibrando o mercado.
Além disso, os ativos reais, como imóveis, possuem um valor intrínseco mais palpável que empresas com alto valor intangível. Essa realidade, somada à perenidade da distribuição de rendimentos (aluguéis), garante uma poderosa combinação de ganho de capital e rendimentos, que com o passar do tempo, por meio dos juros compostos, se torna uma “bola de neve”. Por isso, os imóveis estão historicamente entre as melhores classes de ativos historicamente no longo prazo.
Os ganhos aparecem também em ativos de base imobiliária presentes no mercado financeiro. No caso dos Fundos Imobiliários a relativa maior constância na distribuição de dividendos garante uma menor volatilidade quando comparado a outros mercados de renda variável, como o acionário. Na média, os Fundos Imobiliários possuem retorno superior às ações no Brasil e nos EUA desde o início dos índices dos FIIs/REITS (IFIX no Brasil em 2010 e Nareits nos EUA em meados da década de 1960), além de uma volatidade aproximadamente três vezes menor que a do mercado de ações. Ou seja, ajustado pelo risco, ativos imobiliários tendem a ter uma relação de risco / retorno mais vantajosa no longo prazo, sendo importante proteção inflacionária no período.
Importante também lembrar que ativos de base imobiliária apresentam correlação negativa com a taxa de juros e correlação muito baixa com mercado de ações. Essa realidade deixa claro que, independente do momento inflacionário, ativos imobiliários são fundamentais em uma carteira de investimentos bem diversificada.
Como se vê, ciclos imobiliários são longos e muitas vezes previsíveis. O investidor, ao se atentar a esses ciclos e realizar os movimentos corretos, de comprar na baixa (momentos de alto juros e preços descontados) e vender na alta (baixos juros e preços “esticados”) pode potencializar o efeito de proteção inflacionária dos ativos de base imobiliária e realizar expressivos ganhos de capital no longo prazo.
