HCTR11 cai mais de 20% em um ano; o que está acontecendo com o FII?
O fundo imobiliário Hectare CE (HCTR11) está vendo suas cotas desvalorizarem mais e mais a cada dia, mesmo sendo um “fundo de papel”, segmento que segue aquecido no mercado secundário. Nos últimos 30 dias, a desvalorização das cotas do FII foi de 6,54%. Em 12 meses, as perdas chegam a 24,62%.
Após o pregão desta quarta-feira (13), o FII HCTR11 figurou no ranking de maiores quedas do IFIX no dia, com uma perda de 3,3% das suas cotas. Afinal, o que está acontecendo com o HCTR11?
Classificado pelo mercado como “fundo de papel” high yield, o Hectare CE investe em recebíveis do setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outros. O setor em que o FII aporta são multipropriedades, loteamentos, entre outros imóveis corporativos de maior risco.
Maior risco, também significa maior retorno. Nos últimos 12 meses, o HCTR11 pagou R$ 19,40 aos cotistas, valor equivalente a 17,45% de dividend yield. Um número extraordinário até mesmo para o segmento de “fundos de papel“, que estão entregando mais neste cenário de forte inflação e juros altos.
Porém, recentemente, os dividendos do HCTR11 começaram a chamar a atenção dos investidores e deixaram de ser um ponto positivo para ser um ponto de preocupação.
Veja a posição da gestão do HCTR11
HCTR11 “queima caixa” para pagar dividendos
Desde o início de 2022, o fundo gerido pela Hectare Capital está usando dinheiro do caixa para pagar os rendimentos aos cotistas. Neste último mês de abril, o FII chegou a diminuir o valor por cota em relação aos últimos meses.
Em janeiro, as contas do HCTR11 fecharam negativas em R$ 348,83 mil para que o fundo conseguisse pagar um dividend yield de 1,36% aos cotistas, equivalente a R$ 1,60 em dividendos, como nos meses anteriores.
Porém, em fevereiro, o saldo negativo se agravou mais de 4 vezes, para um déficit de R$ 1,42 milhão, e ainda assim o FII não conseguiu manter o mesmo patamar de dividend yield, com diminuição para 1,19% e entrega de R$ 1,40.
Na prática, a demonstração do resultado do exercício (DRE) do Hectare CE aponta que o fundo está com problemas de receita, mas não quer perder cotistas ao diminuir o valor dos seus dividendos, tendo de recorrer ao caixa para cobrir o vácuo financeiro.
Em relatório gerencial publicado em março, a gestora explicou a queda no valor distribuído no mês. O Hectare Capital argumentou que a redução foi motivada por uma menor receita de correção monetária. Visto que:
- fevereiro tem uma menor quantidade de dias úteis; e
- o arrefecimento do IPCA nos meses de dezembro e janeiro resultou em menor pagamento.
Nos meses anteriores, em 2021, o HCTR11 chegou a ter reservas de lucros em caixa, acumulando montantes significativos entre os meses de setembro a dezembro, indica o documento. Mas o aumento do déficit neste último mês acendeu um alerta nos investidores.
Polêmica com o Circuito de Compras e o FII XBXO11
Desde o ano passado, a posição do fundo nos títulos relacionados ao Circuito de Compras (shopping popular onde ocorre a Feira da Madrugada, em São Paulo) causa controvérsia. O shopping não só tem um rating de crédito baixo (BB- e B+), como foi alvo de um processo no Tribunal de Contas do Município de São Paulo (TCM-SP) e, atualmente, faz parte de uma CPI da pirataria.
Felipe Tadewald, sócio da Suno Research, usou suas redes sociais para comentar a atual situação do HCTR11.
Segundo ele, o Circuito de Compras está cheio de “rolos”, com uma taxa de vacância gigante devido à cobrança de preços de aluguel fora do perfil da região, além do risco de embargar a entrega do imóvel (que ainda está em desenvolvimento) devido aos problemas judiciais.
Anteriormente, o Hectare CE chegou a ter mais de 10% de participação nos CRIs do Circuito de Compras. No último relatório, a posição já tinha diminuído para 4,15% do patrimônio líquido do fundo.
Porém, no final do ano passado, o HCTR11 adquiriu o fundo imobiliário XBXO11, cujo único investimento é o próprio shopping Circuito de Compras.
Tadewald questiona o fato de o fundo imobiliário investir no equity (XBXO11) e na dívida do mesmo projeto. Dessa forma, o cotista está duplamente exposto em um imóvel com problemas de confiabilidade e risco de retorno, com 15% de exposição somando as participações.
HCTR11 faz uma emissão a cada 4 meses
Com início em setembro de 2018 e pouco mais de 42 meses de listagem na bolsa de valores, o HCTR11 concluiu 12 emissões de cotas e comunicou a 13ª no último dia 7 de abril. Na prática, o fundo fez uma emissão de cotas a cada 4 meses, praticamente.
Inicialmente, investidores e especialistas do mercado viam o movimento do fundo como uma estratégia agressiva de crescimento. Porém, com os últimos acontecimentos, agravou o alerta entre os investidores.
Para Tadewald , a sequência de emissões significa que os gestores do fundo estão usando dinheiro dos cotistas em movimentos arriscados de mercado em que não se há muita clareza da finalidade.
“As emissões parecem que estão sendo feitas no desespero para resgatar algumas das bombas do próprio portfólio. Para tentar diversificar ‘correndo’ o patrimônio”, escreveu nas redes sociais.
O HCTR11 possui patrimônio líquido de R$2,42 bilhões e 19.720.457 de cotas emitidas. A nova oferta de cotas é pública (pela primeira vez) e deve aumentar o PL do FII para R$ 3 bilhões.
