Fundos imobiliários: 2022 e 2023 serão os anos dos dividendos; entenda
O Professor Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, diz que 2022 e 2023 serão anos de dividendos robustos para os cotistas de fundos imobiliários, devido ao momento “atípico” do mercado de imóveis neste período. Ele conversou sobre o tema em live, no seu canal no YouTube, na última terça-feira (22).
Confira o recorte da LIVE com Tiago Reis, Professor Baroni, Marcos Correa e Felipe Tadewald, onde você aprende como viver de dividendos!
Desde o início da pandemia, em março de 2020, os fundos imobiliários que investem em imóveis – chamados “fundos de tijolo” – passaram por uma grande desvalorização em termos de valor de mercado. Porém, em valor patrimonial, esses fundos permanecem bem estruturados, com boas receitas e ótimos fundamentos.
“Quando a gente olha para a média dos fundos imobiliários, a grande maioria dos fundos de tijolos estão bem defendidos em termos de renda. Tem muita coisa para destravar positivamente nesses ativos”, defende o Professor Baroni.
Enquanto isso, os fundos imobiliários que investem em títulos de dívida – chamados “fundos de papel” – dispararam durante a pandemia por causa do aumento da inflação e dos juros, que melhoram os pagamentos desses ativos.
“A inflação deve diminuir já neste ano, mas há quem diga que os juros podem atingir um pico de 12% e estacionar nesse valor por um tempo, depois voltar a cair. Neste cenário, o spread entre os dividendos dos fundos de tijolo e os fundos de papel pode ficar bem menor”, indica o especialista em FIIs.
Quanto paga o “fundo de tijolo” e o “fundo de papel”
Segundo Baroni, os fundos de tijolo estão entregando dividendos com uma base de pagamento de 8% a 9% ao ano, um valor alto para os parâmetros do produto financeiro. Já os fundos de papel estão dando um retorno ao acionista de 12% a 13% ao ano – também um percentual acima da curva.
O especialista explica que esse não é um cenário sustentável no longo prazo. Com o arrefecimento da inflação, os FIIs com dívidas indexadas ao IPCA já devem começar a apresentar uma diminuição nos rendimentos. Mas, no médio prazo, com a diminuição dos juros também, é mais um fator para queda nos valores.
Enquanto isso, os fundos de tijolo devem continuar no mesmo patamar de renda por estarem bem posicionados em termos de portfólio e aluguel.
“O que estamos vendo é um fenômeno que permite a possibilidade de uma carteira muito bem defendida com yields híbridos entre papel e tijolo, numa faixa média de 10% de retorno ao ano. Isso é realmente uma raridade e é por isso que acho que o ano de 2022/2023 será o ano dos dividendos em fundos imobiliários”, diz Baroni.
Fundos imobiliários exigem um olhar atento
Baroni destaca no vídeo que há fundos de tijolo com dividend yields na faixa dos 8,5% e 9% que estão sendo negligenciados pelos investidores por um equívoco no entendimento dos produtos financeiros.
“Temos mais de 1,5 milhão de investidores que ainda associam o investimento em fundos imobiliários com ganhos com a Selic, usando a estrutura dos FIIs com um viés financeiro e não imobiliário”, afirma.
Marcos Corrêa, também especialista em fundos imobiliários na Suno Research, ressalta que, em 2019, quando houve um pico no mercado de FIIs, muitos cotistas compravam fundos de tijolo pagando 6% ao ano felizes e animados.
“Estamos em um cenário em que a qualidade do portfólio desses ativos ainda é a mesma, se não melhor. Porque muitos deles cresceram, reciclaram o portfólio e focaram em imóveis de melhor qualidade”, diz Corrêa.
O colega do Baroni ainda destaca que muitos investidores estão entrando no mercado com o olhar para os rendimentos, comprando fundos de papel sem olhar para o horizonte. Segundo ele, quando a inflação diminuir, a Selic cair e os cotistas sentirem essa mudança no rendimento dos fundos de papel, os fundos de tijolo vão estar lá, mas não pelo mesmo valor descontado de agora.
“As pessoas que não enxergam lá na frente, que esperam as movimentações do mercado macroeconômico e pegam no meio do caminho, perdem um pouco do momento da virada e da preservação da renda. Começam a comprar os fundos imobiliários no mercado mais caro do que as pessoas que olharam para isso antes. É uma questão de prestar atenção e olhar no longo prazo”, diz Corrêa.
