A migração da demanda de galpões e-commerce no Brasil
A demanda para galpões logísticos foi bastante resiliente nos últimos dois anos, devido principalmente ao e-commerce, que aqueceu o mercado, impulsionado principalmente pela pandemia. A região metropolitana de São Paulo foi a primeira e principal favorecida neste movimento, bastante óbvio devido à sua massa populacional e poder econômico representado por 1/3 do PIB nacional.
Este fenômeno continua existindo, com o mercado movimentado em regiões próximas à capital, como Cajamar, Barueri e Guarulhos, com preços de locação e venda em ascensão nos últimos meses e os proprietários com poder de negociação, tanto nas transações de aluguéis, quanto na venda dos imóveis. No entanto, é possível verificar que os maiores impulsionadores deste fenômeno – os grandes varejistas de e-commerce – já se posicionaram de forma robusta, ocupando diversos galpões, com áreas relevantes que chegam a 100 mil m2 cada, nos arredores de São Paulo.
Daqui para frente, é possível traçar dois cenários principais. O primeiro é a tendência desses varejistas começarem a focar suas próximas ocupações em soluções de micro-distribuição dentro da cidade de São Paulo, os chamados “last mile”. Esta etapa vem enfrentando um grande desafio, considerando a disputa com outros tomadores de terreno como incorporadores ou lojas. A segunda é a migração destas redes, tanto nacionais como internacionais, para demais regiões metropolitanas brasileiras de relevância econômica e de poder de consumo.
Transações de locação relevantes vindas de demandas de diversos players do setor de e-commerce vêm ocorrendo em capitais como Salvador, Recife, Belo Horizonte, entre outras. No entanto, de acordo com dados da Ebit/Nielsen, a região Sul é a que vem mais se favorecendo desta situação, com maior crescimento na contribuição de faturamento de e-commerce, saindo de 16% para 25%, enquanto Sudeste diminuiu de 63 para 51%.
Como resultado, devemos ter em São Paulo um arrefecimento das altas taxas de crescimento de ocupação e pressão de valores nos galpões logísticos da cidade nos próximos anos, com uma mudança de perfil dos novos locatários, mais concentrado em indústrias. E para estas capitais, que vêm cada vez mais sendo destino dos e-commerce, uma possível apreciação de valores de terrenos, associado com uma significativa melhora nos níveis de serviço do mercado de entregas.
