Como a guerra entre Rússia e Ucrânia afeta os fundos imobiliários? Entenda
A guerra entre Rússia e Ucrânia tem movimentado o mercado de capitais nos últimos dias. O embate entre os países coloca em risco diversas relações comerciais, seja por problemas na cadeia de suprimentos ou pelas sanções dos países do ocidente contra a Federação Russa. Nesse sentido, a indústria de fundos imobiliários não sai ilesa da situação.
O movimento de Vladimir Putin contra o território ucraniano afeta indiretamente três setores grandes dos fundos imobiliários: logística, crédito e agronegócio (principalmente os novatos Fiagros).
Segundo Fabio Bergamo, COO da JLP Asset Management, existem boas oportunidades de investimento em alguns FIIs com portfólios de qualidade, bons gestores e descontos muito aquém dos seus fundamentos de longo-prazo, mas o cenário ainda é preocupante para a indústria.
“Diante do cenário interno de alta na taxa de juros, inflação persistente e crescimento econômico pífio, temos tido grande dificuldade em avaliar o timing de retomada do mercado de fundos imobiliários. A guerra traz um elemento adicional de incerteza para o investidor”, diz Bergamo.
Em live realizada nesta quinta-feira (3), o Professor Baroni conversou com Lucas, do canal Lucas FIIs, sobre os impactos que os acontecimentos da guerra podem ter para os cotistas dos FIIs. Na opinião deles, o mercado está precificado e o importante agora é acompanhar os desdobramentos da situação.
“Nesse tipo de situação é importante viver um dia de cada vez. De repente eles se reúnem e resolvem cessar-fogo e tudo se ajeita, a vida segue. Ou não, as situações aumentam, começam a falar em riscos nucleares e o estresse chega ao extremo. Não dá para saber, é um dia de cada vez”, acalma o Baroni.
Setores mais prejudicados
Fiagro e FIIs de agronegócio
Com uma semana de conflito, Lucas e Baroni sugerem que os investidores devem atentar aos riscos em cadeia, pois o impacto para os fundos imobiliários é indireto.
A Rússia é o sexto país no ranking de importações do Brasil. O principal produto comercializado são adubos e fertilizantes: cerca de 62% dessas importações vêm de lá.
Com isso, um dos setores com maior risco no momento é o agronegócio, principalmente para os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro), que são um produto novo e de baixa liquidez no mercado de capitais.
“Devido à baixa liquidez dos Fiagros, o setor pode ser fortemente prejudicado. Ainda mais porque esses fundos estão nascendo como um produto de crédito e para o produtor. Qualquer mudança nas variáveis pode impactar as perspectivas futuras das safras”, diz Baroni.
O professor acrescenta que a exposição do setor agro para os fertilizantes é maior no segundo semestre. “Até lá, esperamos que o cenário esteja melhor”.
Fundos de papel
Um dos principais tópicos levantados sobre como a guerra entre Ucrânia e Rússia pode afetar o Brasil é a inflação. A cotação do petróleo, que influencia o preço dos combustíveis, está em valores históricos: acima dos US$ 110 o barril. Além disso, a cotação do trigo, milho e soja está em patamares elevados.
Todas essas commodities impactam os principais vilões da inflação do Brasil: alimentação e transporte.
Em 2021, a inflação fechou o ano com alta de 10% e, para 2022, os especialistas esperavam um arrefecimento nos preços, com a alta se limitando a 5,6%, de acordo com o Boletim Focus. Nesse cenário, o Banco Central elevaria a taxa de juros até 12% e encerraria o ciclo altista.
Agora, é possível que esse cenário não se concretize mais. O aumento no pão, carne, gasolina e gás de cozinha deve chegar ao bolso dos brasileiros de forma impactante novamente.
Em 2021, inflação e juros em alta beneficiaram os fundos imobiliários de crédito, que reajustam mensalmente seus rendimentos conforme os indexadores de inflação e juros, IPCA e CDI, respectivamente. Em 2022, os ganhos podem se repetir, segundo Lucas e Baroni.
“Eu estava em uma virada de carteira, porque no final do ano passado aproveitei o momento para comprar fundos de papel. Agora, ia começar um processo de compras de tijolo. Mas, com a mudança da perspectiva de juros e inflação, os fundos de papel continuam atraentes”, disse Lucas, na live.
Fundos imobiliários logísticos
Outro setor que pode ser influenciado pela situação entre a Rússia e a Ucrânia é o de logística, devido aos problemas nas cadeias de suprimentos.
Ucrânia e Rússia são grandes exportadores de grãos como trigo, milho e soja. A interrupção das exportações por ambos os países ou a elevação no preço dessas commodities afeta diretamente grandes empresas como Ambev (ABEV3) e BRF (BRFS3), por exemplo, que usam os grãos como matéria-prima para a cerveja e ração para os frangos, respectivamente.
“Os impactos acontecem em cadeia e de repente vira uma bola de neve. Fundos logísticos que têm essas empresas afetadas como inquilinos podem sentir um estresse nas cotações nos próximos dias, porque é um risco para eles também”, diz Lucas.
O Professor Baroni não vislumbra situações extremas de rompimento de contrato, mas também entende que é um risco para essas empresas, suas receitas e custos – representa um risco, ainda que pequeno, para os fundos imobiliários de logística.
Fundos imobiliários oferecem segurança
Para o Professor Baroni, os fundos imobiliários são oportunidades seguras, mesmo em meio à guerra. São dois os principais motivos: a indústria de FIIs já está descontada e a volatilidade do IFIX permanece na média histórica.
“De 2011 para cá, o mundo já passou por muitas situações de estresse. Em todo esse período, a indústria de fundos imobiliários permaneceu em uma base de 6% a 8% de volatilidade, enquanto o Ibovespa, índice de ações, tem uma média superior a 20%”, disse o professor.
Além disso, os especialistas acreditam que o mercado já está fortemente descontado e precificado para uma situação de crise. Atualmente, a diferença entre o valor patrimonial dos fundos e o valor de mercado está em 22%.
“O mercado de fundos imobiliários já passou por outras crises e momentos de estresse sem grandes sobressaltos. Na época em que estamos, quando há volume alto de rendimentos e preços descontados, a margem de segurança é maior”, diz o Professor Baroni.
