Fundos imobiliários: número de emissões diminui, mas há boas alternativas entre os FIIs; veja
As emissões de cotas dos fundos imobiliários (FIIs) superaram as expectativas em 2021. De acordo com o último boletim da B3 (B3SA3), de dezembro, foram 76 ofertas públicas concluídas ao longo do ano, somando R$ 24 bilhões de captação, sem considerar as ofertas restritas aos investidores qualificados – o que aumentaria ainda mais esse número.
Para 2022, este cenário não deve se repetir. Com o prolongamento do ciclo altista de juros pelo Banco Central (BC), o ímpeto do mercado secundário por cotas de fundos imobiliários diminuiu e, consequentemente, o mercado de emissões também foi afetado.
As poucas exceções a essa regra têm sido os fundos imobiliários que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), os chamados “fundos de papel”, que apresentaram maior demanda em 2021 e devem continuar em 2022.
De acordo com Gustavo Asdourian, sócio-fundador da gestora Guardian, o mercado financeiro ainda está muito impactado com a deterioração do cenário macroeconômico de juros e inflação altos. Com isso, a previsão para 2022 é de que as emissões sejam bem mais escassas.
Também prejudica o apetite dos investidores a chegada das eleições presidenciais. “Nesse contexto, as incertezas aumentam”, afirma Asdourian.
O ano de 2022 deve ser mais desafiador para os fundos imobiliários do que os dois últimos anos. A taxa básica de juros, a Selic, deve aumentar até 11,75%, segundo estimativas do BC, indicadas no Boletim Focus. A inflação apesar da tendência de desaceleração, ainda deve fechar em alta, na casa dos 5% segundo o Focus.
Na opinião de Asdourian, com a soma de todos esses fatores, os fundos de papel devem continuar indo bem, já que estão atrelados a indicadores macroeconômicos e corrigem mensalmente seus rendimentos segundo os juros e a inflação. Já os fundos de tijolos, por outro lado, podem sofrer mais e as emissões serão pontuais, quando houver janelas de oportunidade.
Por que emitir cotas de fundos imobiliários com a demanda baixa?
A emissão de cotas é a primeira opção dos gestores de fundos imobiliários para captar recursos e dar conta de realizar novas aquisições de imóveis ou outros investimentos.
Além de investimentos, as subscrições também podem cobrir uma dívida que está perto do vencimento ou muito alta, o que é mais bem visto pelos investidores do que vender um imóvel que já está sendo administrado em carteira. “Em vários casos, colocar o imóvel a venda é uma das últimas alternativas, porque eventualmente se vende com prejuízo”, explica Asdourian.
Alongar as dívidas também é uma opção. Mas nem sempre é alternativa com apelo aos cotistas do fundo, especialmente com o cenário de dois dígitos da taxa de juros. O sócio-fundador também afirma que é preciso balancear os benefícios de alongar ou criar mais dívidas, uma vez que deixar mais para frente pode criar um problema novo.
Outro ponto importante que pode levar um FII a emitir novas cotas mesmo no cenário depreciado é a oportunidade de investir em imóveis que sofreram desvalorização após a reavaliação patrimonial. Ela é feita com o objetivo de estabelecer valores, majoritariamente para corrigir o preço real dos ativos, de acordo com as exigências contábeis.
A partir da reavaliação, os gestores do fundo podem optar por reformar o imóvel ou investir em outras ações de modernização para preservar o patrimônio e seu valor. Nesse caso, também é necessário obter recursos.
Um retrofit pode ser diferencial para adquirir novos inquilinos ou até mesmo para manter os cotistas no fundo ao indicar um movimento de adequação ou atualização do imóvel.
Mas, para que qualquer um desses passos aconteça, o momento de mercado precisa ser propício. Sem demanda pelos investidores para compra de cotas no mercado primário, a gestão dos FIIs estão recorrendo a outros artifícios para arrecadar recursos.
A opção da alavancagem
Outra opção de captação para os fundos imobiliários é por meio de dívidas. Diferentemente do que ocorre com as empresas, os fundos não podem contrair dívidas para fazer alocações, mas têm a opção de usar estratégias financeiras para obter recursos, caso da alavancagem.
Segundo Luis Gustavo Pereira, head de renda variável da Guide Investimentos, os FIIs podem usar seu patrimônio como garantia para conseguir antecipar recursos e adquirir outros ativos. Pereira destaca, porém, que não é um movimento trivial e que nem todos os fundos conseguem fazer.
“É preciso ter uma boa garantia para usar a securitização. Fundos de logística, por exemplo, podem ter mais facilidade por terem contratos longos, atípicos, para conseguir vincular a dívida. Para lajes corporativas pode ser mais difícil por terem menos contratos dessa natureza”, afirma Pereira.
Nos fundos imobiliários, o processo de alavancagem funciona da seguinte forma, utilizando um fundo de tijolo como exemplo: em um portfólio com 10 imóveis, o FII pode usar os aluguéis futuros desses imóveis para emitir um CRI e captar os recursos para o fundo.
Os aluguéis futuros são a garantia, por isso a importância dos contratos longos para a emissão da dívida. “Digamos que os recursos sejam para a compra de um imóvel”, explica Pereira. “Nesse caso, o dinheiro vai para a aquisição e o aluguel serve para pagar os juros e amortizações da dívida”.
O risco da operação está na insegurança quanto aos pagamentos de aluguéis do portfólio. Se por qualquer motivo o fluxo é interrompido e o FII não consegue honrar seus compromissos com a instituição que emitiu o CRI, os imóveis entram em risco.
Fundos imobiliários arriscam dívida
“A questão da dívida é entender se é uma operação saudável ou não. Não é fácil e nem barata, então precisa monitorar se é o caso de resolver um problema ou gerar um maior. Mas não se pode negar que é uma saída para honrar uma obrigação importante ou aproveitar uma oportunidade”, pondera Asdourian, da Guardian.
Fernando Gadelho, diretor de FIIs da HSI, acredita que, quando a alavancagem faz parte de uma estrutura bem-sucedida e planejada da maneira correta, ela é saudável para o fundo imobiliário e pode aumentar o seu potencial de investimentos, principalmente em um cenário de emissões tão pressionado.
“É uma forma do mercado entregar o que precisa e aproveitar oportunidades. É preciso olhar para o aumento da alavancagem com outros olhos”, diz o diretor.
Recentemente, o Bresco Logística celebrou um aditamento ao contrato com o Mercado Livre (MELI34) para expandir o refeitório no Bresco Bahia. Para isso, o fundo vai precisar investir R$ 7,2 milhões na obra. O FII optou por captar esse recurso por meio de uma alavancagem com CRI.
O contrato com o Mercado Livre foi estendido até 8 de março de 2026 e a securitização da forma que foi feita não deve impactar na distribuição mensal de rendimentos do fundo, informam em fato relevante.
Em uma operação com outro objetivo, o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) optou pela alavancagem para adquirir um imóvel, o Coca-Cola FEMSA, em Santo André (SP). O centro logístico está 100% locado para a própria Coca-Cola, por meio de um contrato atípico de 12 anos, no mínimo.
Para aquisição, o ALZR11 optou por alavancar metade do valor de compra e pagar o restante do caixa. Segundo a gestora, dessa forma o fundo consegue manter “volume significativo de capital em caixa para fazer frente ao mercado atual e às oportunidades que devem surgir”.
Gadelho entende que, com operações bem estruturadas de alavancagem, a gestão dos FIIs consegue fazer bons negócios e evitar a captação de recursos no mercado neste momento, quando o valor patrimonial das cotas estão descontados e as emissões podem diluir os preços para os investidores atuais.
Possíveis janelas de captação em 2022
Neste começo de ano, alguns fundos imobiliários se arriscaram e foram ao mercado tentar captar por meio da emissão de novas cotas.
Pereira, da Guide, destaca a captação do Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11), que conseguiu colocar 5,04 milhões novas cotas no mercado por meio de uma oferta restrita, que rendeu R$ 503,2 milhões ao fundo. Acontece que o IRDM11 é um fundo de papel e pertence ao grupo das exceções.
A maior parte das tentativas de captação são dos FIIs de CRI, casos do Cyrela Crédito (CYCR11), Kinea High Yield (KNHY11) e Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11).
Já para fundos de tijolo ou híbridos, a situação é outra. Poucas são as subscrições anunciadas, outras ainda são canceladas. O Valora Hedge Fund (VGHF11) é um exemplo de resistência. O fundo híbrido vai ao mercado com uma oferta pública, para tentar captar R$ 250 milhões com a subscrição de 26,43 milhões de novas cotas, no valor de R$ 9,80.
Para este ano, Pereira vê três possíveis janelas de captação para os fundos imobiliários: no pós-Carnaval, meio do ano e pós-eleições.
“Depois do Carnaval deve se abrir uma janela até abril. No meio do ano é incerto, mas pode surgir por volta de maio e junho. Depois vem uma desaceleração pelo período eleitoral. Uma nova janela só deve surgir depois das eleições, com um cenário político já consolidado”, afirma.
Para Gadelho, da HSI, o ponto de virada para uma nova janela forte de emissões será com o encerramento do ciclo altista dos juros? “Com a perspectiva da inflação desacelerar e a Selic no médio prazo cair, esperamos a apreciação das cotas dos fundos de tijolo e a abertura para um novo ciclo nos fundos imobiliários”.
(Com colaboração de Victória Anhesini)
