Produtos imobiliários alternativos para Fundos Imobiliários

Enquanto o IFIX continua sofrendo no período de pandemia, atualmente, impactado pelas expectativas de inflação, juros e nível de emprego, basicamente a categoria dos Fundos Imobiliários de CRI continuam apresentando desempenho positivo esse ano.

Alguns fundos perderam momentaneamente parte de sua atratividade junto aos investidores em função das dúvidas decorrentes da crise sanitária (perspectivas quanto a vacinação, novas variantes do vírus e retorno das empresas) como os Fundos de Lajes Corporativas e Fundos de Shopping.

Outros ainda são pouco conhecidos pelo público investidor, como os Fundos que investem no mercado residencial, mas passaram a chamar a atenção mais recentemente em função da destacada performance do setor, passado o pânico inicial decorrente da pandemia.

Atualmente, tivemos uma confluência de fatores que permitiram que se alcançasse patamares recordes de vendas de imóveis residenciais. As incorporadoras/construtoras tiveram tempo para se reorganizar após a crise de 2015/2016 e fizeram o dever de casa, melhorando suas estruturas de capital e reduzindo o endividamento corporativo.

Também otimizaram seus processos produtivos e suas áreas de planejamento, tornando-se mais eficientes em algo que já foi seu calcanhar de Aquiles no passado recente: a eficiência de projetos e planejamento construtivo.

Isso, somado a recuperação dos preços de venda, permitiu que se recuperassem e voltassem a apresentar boas margens operacionais. Por fim, a lei dos ‘distratos’ permitiu que voltassem a ter planejamento eficiente do fluxo de caixa. Esses eventos permitiram que os incorporadores voltassem a ter interesse em ofertar produtos ao mercado, gerando uma gradativa retomada da oferta de imóveis.

De outro lado, mudanças no cenário macro provocaram uma consistente redução das taxas de juros, alongamento dos prazos e da oferta do crédito imobiliário para o setor e, mudanças nos padrões de consumo e na legislação vigente permitiram e estimularam modificações no produto imobiliário, com redução no tamanho médio das unidades ofertadas e no ticket de venda.

Esses eventos provocaram um aumento do índice de affordability, fazendo com que, mesmo com níveis de desemprego elevados e sem um aumento real da renda média da população, uma parcela muito representativa da população voltasse a ter interesse na compra de imóveis, gerando uma retomada da demanda por imóveis.

O efeito demanda ainda foi fortemente ampliado no período da pandemia pelo comportamento do consumidor, que voltou a valorizar aspectos da vida em casa e passou a ter necessidade de ampliação ou melhoria dos espaços de convivência em família.

Por isso, atualmente conseguimos ver curvas de oferta e demanda equilibradas no setor, mesmo com um significativo aumento da produção e das vendas. O primeiro semestre de vendas de 2021 firmou-se como recorde de vendas para o setor. E, mesmo com a pandemia, o ano de 2020 foi muito positivo.

Nessa categoria de investimentos se discute sobre se a modalidade que mais vai se desenvolver no mercado de Fundos Imobiliários, se é a aquisição de imóveis em desenvolvimento para venda ou a compra de imóveis para locação.

Na verdade, ambas ainda estão em estágio inicial de desenvolvimento no Brasil sob o ponto de vista de foco das gestoras de FII, e devem sempre existir conjuntamente, mas o potencial da categoria de renda residencial, dadas as características dos investidores de Fundos Imobiliários e o que vemos em mercados mais desenvolvidos como o americano, tende a ser muito maior do ponto de vista de recursos alocados.

Apenas para melhor qualificar, na primeira modalidade temos os Fundos que investem com incorporadores/construtores desde o início do desenvolvimento dos projetos com a aquisição dos terrenos, participando das etapas de desenvolvimento e aprovação de projetos, construção, venda das unidades e, finalmente, recebimento do produto das vendas para devolução aos investidores via distribuição de dividendos ou amortização de capital.

É fundamental nessa estratégia a figura do incorporador imobiliário que, idealmente com grande expertise, atua como um sócio ou prestador de serviços para o Fundo. Esses Fundos, via de regra, têm prazo definido de existência, que gira em torno de 6 anos, que é o prazo necessário para realização de um ciclo de investimento e desinvestimento, com amortização das quotas.

São fundos com maior volatilidade, menor previsibilidade de fluxo de caixa, mas com retornos esperados medidos pela TIR muito atrativos, da ordem de inflação + 10%aa a 13%aa, e por isso ainda voltados para investidores mais qualificados.

Na segunda modalidade, temos os Fundos que adquirem ativos residenciais, geralmente prontos, com o objetivo de locação e distribuição de dividendos mensais para os investidores. Essa categoria de Fundo possui prazo de duração indeterminado. São Fundos que tendem a ter menor volatilidade, maior previsibilidade de fluxo de caixa, não amortizam as quotas, e distribuem dividendos na ordem de 6% a 8%aa.

Nesse caso deixa de ser tão prioritária a figura do incorporador, dado que as unidades habitacionais não são vendidas pelo Fundo, mas passa a ser crítica a figura do operador responsável pela administração das locações e gestão do condomínio.

Embora possua um grande potencial de crescimento, a categoria do Fundos Residenciais voltados para a renda depende muito da combinação de juros baixos com renda adequada do consumidor. Essa equação ainda é difícil de fechar no Brasil, sobretudo, pelos patamares ainda muito achatados de renda.

O aluguel pago pelo inquilino pessoa física é que rentabiliza o capital alocado pelo investidor. Conseguir receber renda suficiente para rentabilizar o retorno exigido pelo investidor após pagas todas as despesas da operação é o fator que vai possibilitar a criação de mais fundos no setor. O desafio é conseguir remunerar adequadamente a operação imobiliária e a operação de serviços/hotelaria simultaneamente.

Nesse modelo podem ter sucesso tanto operações de alto valor agregado com elevado nível de serviços voltados para o consumidor de mais alta renda, assim como modelos mais espartanos, com reduzido nível de serviços, voltado para o consumidor que não está disposto a ter elevados gastos com moradia ou aquele com menor renda disponível. O certo, em qualquer dos casos, é que a eficiência da operação de serviços, a automatização e o uso da tecnologia serão cada vez mais críticos nessa atividade.

Por fim, a qualidade dos ativos imobiliários dada pela sua localização, pelo acesso ao transporte público, pela proximidade dos principais eixos urbanos onde as empresas estão localizadas, além de itens como a qualidade do projeto arquitetônico e a eficiência das plantas e do entendimento de como será o desenvolvimento urbanístico e a distribuição da oferta na cidade para os próximos anos, farão total diferença para o sucesso do produto não só numa atuação de curto prazo, mas sobretudo, num horizonte de longo prazo, onde esse tipo de produto com certeza crescerá significativamente numa verdadeira relação de parceria com o desenvolvimento urbano.