Fundos imobiliários: apesar da alta da Selic, momento é favorável para investir nos FIIs
Em 2017 a taxa básica de juros (Selic) estava em 13% ao ano, um cenário confortável para os investidores que preferem o risco baixo da renda fixa. O quadro mudou muito: a Selic chegou à sua mínima histórica de 2% e voltou a subir, até chegar aos atuais 5,25%. O Banco Central (BC) já sinalizou com nova alta na próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) em 22 de setembro — movimento de elevação que, em teoria, poderia espantar os investidores de renda variável, como os dos fundos imobiliários. Mas, informam especialistas, não há motivos para temer a escalada. Ao contrário, existem razões para investir nos FIIs.
A renda fixa e os fundos imobiliários são inversamente proporcionais: quando a Selic está alta, os investidores tendem a migrar para primeira porque os riscos são menores do que os da renda variável. Quando a taxa de juros da economia está baixa, os investidores podem se arriscar um pouco na renda variável.
Na última reunião, no início de agosto, o Copom decidiu aumentar a Selic em 1 ponto porcentual, para 5,25% ao ano, para conter a alta da inflação. Em meio à pressão dos preços, os diretores do BC avisaram ainda que está previsto aumento de 1 p.p na próxima reunião.
Esse cenário poderia facilmente fazer com os investidores de renda variável voltassem para a fixa. No entanto, na avaliação de Gabriel Pereira, head de fundos imobiliários da Acqua-Vero, hoje, o valor dos fundos imobiliários caiu tanto que o momento de entrada é muito atrativo para o novo investidor.
“São muitos os dados favoráveis sobre os FIIs que mostram que esse investimento está fazendo sentido”, afirma Pereira, em relação ao número de investidores em fundos imobiliários.
![Número de investidores em fundos imobiliários. Fonte: Boletim de fundos imobiliários da B3](https://files.sunoresearch.com.br/n/uploads/2021/09/Numero-de-investidores-em-fundos-imobiliarios-300x212.jpg)
Apesar dos números mais recentes serem de julho, ou seja, antes da última alta da Selic, a taxa de juros já estava em um movimento de escalada quando a B3 (B3SA3) divulgou o boletim mensal que demostra esses resultados.
Além disso, os FIIs têm outras vantagens em relação à renda fixa, como a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos. Os investimentos em renda fixa incluem a cobrança de 15% de IR a partir de 2 anos, lembra Pereira.
Assim, para entender qual investimento trará mais retorno, é necessário considerar, além do risco, o impacto da inflação e a cobrança de imposto de renda.
Foi exatamente por isso que o mercado reagiu mal à proposta de taxação de rendimentos de fundos imobiliários, presente na primeira versão do texto da Reforma do IR. Se aprovado, o movimento acabaria com uma das maiores vantagens desse tipo de ativo.
Mas, para o alívio dos investidores, o fantasma da tributação parou de assombrar o mercado. Primeiro, com a promessa do relator da proposta Celso Sabino (PSDB-PA) de retirá-lo do texto em julho. Depois, com a aprovação do texto-base da reforma esta semana no plenário da Câmara dos Deputados, que manteve a isenção dos FIIs. Não há, por ora, indicativos de mudança nesse ponto da reforma do IR no Senado.
A alta dos juros e as novas emissões de FIIs
Se por um lado a queda dos preços do mercado pode ser um bom momento para a entrada de investidores, por outro Pereira acredita que devemos passar por um momento de baixas emissões. O head de FIIs explica que boas cotas estão abaixo do valor patrimonial, e é difícil para o gestor fazer novas captações com preços em patamares menores.
Mas alguns segmentos de fundos imobiliários podem se beneficiar, como os de papel atrelados à inflação e juros. Pereira aponta que portfólios como esses tendem a ser favorecidos, mas é importante analisar sempre o risco, a qualidade e nível de garantia, não apenas a carteira.
A Selic hoje
Na última reunião, a decisão do BC de elevar a taxa de juros em um ponto percentual para 5,25% foi unânime e já era aguardada pelo mercado. Foi o quarto aumento consecutivo da Selic. Na decisão anterior de junho, a taxa subiu 0,75 ponto porcentual, para 4,25% ao ano. Ao aumentar o ritmo de ciclo de alta da Selic, o Copom disse hoje que pretende manter o pé no acelerador.
“Neste momento, o cenário básico e o balanço de riscos do Copom indicam ser apropriado um ciclo de elevação da taxa de juros para patamar acima do neutro” afirmou o documento.
“O Comitê antevê outro ajuste da mesma magnitude. O Copom enfatiza que os passos futuros da política monetária poderão ser ajustados para assegurar o cumprimento da meta de inflação e dependerão da evolução da atividade econômica, do balanço de riscos e das projeções e expectativas de inflação para o horizonte relevante da política monetária”, reforçam os diretores do BC.
Especialistas já projetam que a taxa encerrará o ano em 7,50%, mesma projeção para 2022. Já para 2023, a previsão é de 6,50%, assim como para 2024. São patamares que não vão afugentar investidores nem afetar o mercado e o retorno de investimento dos fundos imobiliários.
Investir com cuidado em fundos imobiliários
Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.