MXRF11: Veja as perspectivas para este fundo imobiliário após a emissão
Uma assembleia de cotistas do fundo imobiliário Maxi Renda (MXRF11) aprovou, na primeira semana de fevereiro, a sétima emissão de cotas do fundo, que deve movimentar, inicialmente, R$ 450 milhões. A oferta será restrita, ou seja, apenas para um grupo limitado de investidores institucionais, e para cotistas que exercerem direito de preferência, com a emissão de até 45,9 milhões de novas cotas.
Mesmo assim, o mercado acompanha com atenção a operação, já que o MXRF11 é o fundo imobiliário com mais cotistas do Brasil.
Em janeiro, o fundo chegou a mais de 323 mil cotistas, alta de 3% ante o mês anterior, liderando o ranking da indústria de FIIs no Brasil, de acordo com relatório gerencial do fundo.
Valor da cota atrai investidores
O MXRF11 é um fundo híbrido, que investe em papéis do setor imobiliário, principalmente CRI, com alguma exposição em permutas financeiras. Ele é gerido pela XP Investimentos e administrado pelo BTG Pactual (BPAC11), com taxa de administração de 0,9% ao ano.
Segundo o analista-chefe de fundos imobiliários da Suno Research, Marcos Baroni, um dos motivos que explica o grande número de cotistas deste fundo é o baixo valor nominal da cota, na casa dos R$ 10.
Segundo ele, este fundo também agradou o mercado devido a uma mudança de seu perfil desde o início de suas operações, em abril de 2012.
“O Maxi Renda era um fundo de fundos e virou fundo de papel. Ele foi incorporado ao XP Gaia, antigo fundo de papel da XP, em um aceno ao mercado, que queria uma mudança no perfil de risco”, explica.
Maxi Renda ajustou sua estratégia de investimentos
O Maxi Renda, nos últimos anos, mudou a forma como investe, passando a investir em CRI de maior qualidade, chamados de “high grade”, que têm taxas menores mas trazem maior segurança ao fundo.
Sacrificou, com isso, parte da dos ganhos. Para repor as perdas, os gestores do MXRF11 apostaram em uma gestão ativa, comprando e vendendo mais constantemente cotas de outros fundos e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).
“Eles não quiseram herdar os ativos do fundo antigo e, por isso, estão fazendo uma gestão para compensar as taxas menores, com mais risco médio do que alto risco. Eu, como analista, fico mais satisfeito com o desenho de agora”, diz Baroni.
Hoje, ele avalia que o perfil do MXRF11 é “conservador”. De acordo com o relatório gerencial de janeiro do MXRF11, 80% do seu patrimônio líquido é alocado em CRIs com “bons nomes de crédito” e até 20% em permutas financeiras.
Confira o detalhamento do portfólio atual:
Segundo Baroni, grande parte dos créditos imobiliários do fundo estão atrelados ao CDI e ao IPCA, o que torna as perspectivas para o fundo para 2021 positivas.
Cenário para o MXRF11
Diante do cenário fiscal, do risco político e da proximidade com as eleições, o panorama geral dos investimentos em renda variável preocupa alguns investidores.
Isso porque há mais riscos para a economia e uma pior perspectiva para a alta da taxa Selic, segundo Caio Ventura, analista de FIIs da Guide Investimentos. No entanto, o cenário para fundos imobiliários é considerado promissor.
Em sua visão, o MXRF11 deve refletir o movimento de alta da inflação, à qual tem parte dos seus contratos ancorados, e também da alta do CDI, repassando seus dividendos na mesma proporção do avanço da inflação e dos juros.
Confira a distribuição por cota deste FII nos últimos doze meses:
“Não só para o Maxi Renda, como para os FIIs em geral, 2021 parece ser um ano promissor. Mesmo com a curva longa de juros já avançando, esses ativos mostram resiliência e não caíram tanto como, por exemplo, na comparação com ações”, afirma Ventura.
Para Baroni, mesmo com a mudança do cenário econômico ao longo prazo, dificilmente o Maxi Renda mudará a sua “cara”. “A política atual do fundo deve apresentar melhora com a alta da Selic e ficará menos dependente do ganho de capital”, afirma.
O prazo para exercer o direito de preferência para adquirir as novas cotas começou nesta sexta (12), e vai até o dia 25. A distribuição tem seis meses para acontecer, podendo ser prorrogada por 24 meses, e a indexação das novas cotas do MXRF11 ainda não tem data fixada.
