Maior fundo imobiliário: 5 fatos sobre o MXRF11 que (talvez) você não conheça
Se você investe em fundos imobiliários, certamente já ouviu falar do Maxi Renda FII (MXRF11). Com o maior número de cotistas do mercado, o fundo listado em 2012 é o mais popular da indústria de FIIs.
Mas você realmente conhece o MXRF11: suas características, estratégias, portfólio e rentabilidade? Confira abaixo os principais fatos sobre o fundo gerido pela XP Asset:
O maior fundo imobiliário em número de cotistas
O FII MXRF11 é o maior fundo do mercado, com mais de 843 mil cotistas. Só para comparar o tamanho dele com o restante do mercado, existem atualmente 2,16 milhões de investidores em FIIs. Ou seja, mais de 39% da indústria investem no fundo Maxi Renda.
Além de ter um grande número de investidores, o fundo imobiliário MXFR11 é o 7º maior patrimônio líquido entre os FIIs de papéis, com R$ 2,27 bilhões.
Com 11 anos no mercado, o MXRF11 teve uma fusão com outro FII também gerido pela XP Asset, o XPGA11. De lá para cá, o Maxi Renda se consolidou como fundo de CRI bastante diversificado e com espaço para investimentos em outros ativos.
Qual o retorno do MXRF11?
Conforme o último relatório gerencial publicado, nos últimos 12 meses, o MXRF11 teve um retorno bruto de 21,09%. Esse valor corresponde à valorização das cotas e dividendos.
No mesmo período, a rentabilidade do IFIX foi de 8,30%, enquanto o retorno dos títulos públicos (NTN-B) com vencimento em 2024 teve uma rentabilidade de 12,79%.
Desde de março de 2023 os dividendos do MXRF11 são R$ 0,12 por cota. O dividend yield dos últimos 12 meses é de 12,37%, segundo dados do Status Invest.
O Maxi Renda investe em CRIs, cotas de FIIs e permutas financeiras
Na classificação da Anbima, o Maxi Renda é considerado um fundo híbrido. Com a maioria do seu patrimônio líquido alocado em CRIs, o fundo pode ser considerado um FII de recebíveis (papel). Mas parte do seu portfólio também está alocado em cotas de outros FIIs.
Além disso, o MXRF11 também investe em permutas financeiras, ou seja, participações em projetos de desenvolvimento imobiliário.
Carteira diversificada e maiores posições em CRIs
Até o momento, 75% do portfólio do fundo está em CRIs. O principal indexador dos ativos de crédito é o IPCA, ocupando 54% da carteira do fundo. Consequentemente, 45% dos CRIs estão atrelados ao CDI. Os 2% restantes são de ativos com taxas prefixadas e IGP-M. Pelo menos metade da carteira de CRIs é do segmento de crédito corporativo: Confira nos gráficos abaixo:
O FII possui 69 CRIs de diversos segmentos. A maior posição do MXRF11 é no CRI CSN. O fundo pagou R$ 119,69 milhões pelo ativo, com taxa de IPCA + 7,8%.
Já a carteira de FIIs, que possui uma função tática na estratégia do fundo, inclui ativos com potencial de valorização. A maior posição do Maxi Renda é no FII SPVJ11. O fundo está de “olho” também no carrego desses ativos, investindo em alguns fundos de papéis.
A estratégia do MXRF11
De onde vêm os dividendos do MXRF11? Como ele consegue gerar valor aos seus cotistas? Como um fundo que investe em sua maior parte em CRIs, os resultados do fundo vêm, consequentemente, dos juros e correção monetária dos ativos. E os fundos imobiliários de sua carteira geram dividendos que fortalecem o caixa do FII.
Já as permutas financeiras trazem ganhos ao fundo com a comercialização dos ativos. O fundo recebe sua parte equivalente àquilo que ele investiu. Esse seria um “plus” na estratégia do MXRF11, que consegue captar ganhos extras em determinados meses do ano.
Além disso, o Maxi Renda consegue capturar prêmios maiores com a originação e estruturação de ativos. Como complemento, o fundo faz giros recorrentes em sua carteira, vendendo CRIs com ganho de capital. A gestora diz que essa estratégia visa gerar ganhos recorrentes ao fundo imobiliário MXRF11.
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