Em um cenário de maior aversão ao risco, investidores de renda variável tendem a priorizar aportes em ativos mais estáveis e seguros, como os Fundos Imobiliários (FIIs).
Visto que sua volatilidade não é tão acentuada como a de outros ativos, fato tende a proteger o patrimônio do investidor, além de proporcionar uma renda passiva mensal. Dessa forma, surge a procura pelos melhores Fundos Imobiliários para 2025.
Afinal de contas, o ano de 2025 deve ser marcado por volatilidade e incertezas, sobretudo por riscos políticos e fiscais, além do início do governo do presidente Donald Trump, nos Estados Unidos. Somado a todos esses fatores, há uma expectativa de continuidade no ciclo de elevação das taxas de juros (Taxa Selic) face ao cenário macroeconômico, as quais afetam diretamente as cotações dos FIIs.
Neste contexto, a busca pelos melhores FIIs de 2025 pode contribuir positivamente para a carteira dos investidores.
Destacando que estamos próximos da mais uma declaração de imposto de renda. Nesse sentido, é importante otimizar sua declaração de Imposto de Renda em 2025 com facilidade e precisão! Se você investe em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), nossa planilha de CNPJs dos FIIs é a ferramenta essencial para você. Baixe gratuitamente agora mesmo e simplifique o preenchimento da sua declaração de IR.
Por que investir nos melhores Fundos Imobiliários para 2025?
Os melhores FIIs para 2025 são alternativas interessantes para compor a carteira de investimentos neste ano.
O atual ano está repleto de incertezas e o investidor precisa estar preparado para eventuais adversidades. O fato de estarmos novamente em um ciclo de alta de juros corrobora com as expectativas de mercado quanto a necessidade de um compromisso fiscal pelo governo, o que pode influenciar na inflação e, por sua vez, alterar a política monetária quanto aos juros (Taxa Selic) do país.
No caso dos FIIs, por estarem atrelados a ativos imobilizados, essa volatilidade tende a ser menor do que, por exemplo, as ações.
Ademais, como os FIIs distribuem resultados com recorrência mensal, a previsibilidade para o investidor tende a ser maior.
O que esperar dos Fundos Imobiliários para 2025?
Segundo os dados do Boletim Focus, a expectativa para a Selic em 2025 é de alta, com a taxa de juro em 12,25%. Já para 2026, a taxa básica de juro tende a cair para 10% – a depender das condições de mercado, obviamente. Lembrando que estes dados são atualizados semanalmente.
Desse modo, o corte na taxa de juro é muito importante para o crescimento e valorização do mercado de Fundos Imobiliários.
Como grande parte do mercado enxerga nos Fundos Imobiliários uma forma de construir renda, a queda da Selic atrai os investidores que procuram manter os ganhos como estão no momento.
Assim, os investidores posicionados em títulos de renda fixa, vão enxergar nos FIIs, uma oportunidade de manter os rendimentos, além de ganhar dinheiro com eventual valorização das cotas.
Portanto, fundos que investem em imóveis (Tijolo) e FOFs, ou Fundo de Fundos, tendem a ganhar mais atenção em 2025, sobretudo quando tivermos visibilidade no patamar de manutenção da Taxa Selic e posterior início do ciclo de queda. Porém, é importante ficar atento à política fiscal do governo.
Sem um norte definido, os gastos do governo podem influenciar na política monetária a ponto do Banco Central segurar o potencial corte do juro. Fato que deve ser ponderado para 2025.
Dividend Yield e Rendimento de FIIs
Na hora de analisar fundos imobiliários, os investidores utilizam diversas métricas e indicadores, sendo que um deles é o Dividend Yield.
Através do Dividend Yield, o investidor saberá qual foi a rentabilidade do ativo, em questão. Portanto, para chegar ao Dividend Yield, é preciso somar os valores de dividendos, juro sobre capital próprio, e qualquer outro tipo de provento, dos últimos 12 meses.
Por exemplo, vamos supor que o FII “A”, pagou, em 12 meses, um total de R$ 12,00. Sendo que o valor da cota, atualmente, é de R$ 100,00. Então, o Dividend Yield deste FII é de 12%.
Desse modo, o cálculo é muito simples. Para saber qual é o Dividend Yield do fundo imobiliário, basta levantar qual foi o valor pago ao longo dos últimos 12 meses, e dividir essa quantia pelo valor da cota negociada em bolsa. Ao multiplicar o resultado desta equação por 100, o investidor terá o Dividend Yield.
Vale destacar que o Dividend Yield é um dos principais indicadores utilizados por investidores que buscam construir uma carteira com foco na renda passiva. Contudo, este indicador, não pode ser utilizado isoladamente. O investidor precisa avaliar outros indicadores e números, a fim de identificar a melhor oportunidade do mercado.
FIIs com bom histórico de proventos
Apesar do mercado de FIIs ser um pouco “novo”, existem alguns fundos que possuem bons históricos de proventos.
Em suma, os fundos de papel costumam gerar ótimas distribuições, com consistência. Um exemplo de fundo assim, é KNCR11. Nos últimos 12 meses, o Dividend Yield do FII está em 11,47%.
O FII BTCI11, que também investe em títulos lastreados em imóveis, como CRIs, também faz pagamentos consistentes, mantendo um Dividend Yield de 11,9%.
Para finalizar, vamos falar de KNRI11. Este fundo conta com participações em várias propriedades, sendo considerado um fundo de tipo “Tijolo”.
Desse modo, o Dividend Yield dele está em 8,88%. Inferior aos fundos de papel, mas, com pagamentos consistentes e crescentes.
Por exemplo, em 2016, o FII pagou, ao todo, R$ 7,36 por cota. Em 2024, ainda faltando um mês para encerrar o ano, KNRI11 já pagou um total de R$ 10,00 por cota. Um aumento superior a 35% nas distribuições.
Estratégias de Diversificação com FIIs:
Pensando no investimento de longo prazo, se o investidor quer mitigar os riscos de investir em fundos imobiliários, ele precisa construir uma carteira diversificada.
Ao pulverizar os seus recursos em diferentes cotas de FIIs, o investidor vai reduzir drasticamente os riscos relacionados à volatilidade. Além disso, com mais cotas, há mais chances de conseguir uma renda mais equilibrada. Sendo que se o investidor conseguir construir uma boa carteira, essa renda passiva, tenderá a crescer periodicamente.
Portanto, ao constituir uma carteira bem equilibrada, entre fundos de tijolo, papel e híbridos, o investidor não estará sujeito às intempéries de um segmento de FIIs, como tão pouco, eventuais problemas relacionados a uma gestora, ou que um fundo específico possa ter.
Quais as expectativas dos principais segmentos dos FIIs?
Dentro do mercado de FIIs, o investidor pode escolher por fundos que investem em imóveis, os FIIs de “Tijolo”, e aqueles que investem em títulos com lastro em imóveis, como é o caso dos CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), isto é, os FIIs de “Papel”.
Ambas as opções possuem suas vantagens e desvantagens. Para 2025, os segmentos de fundos podem mostrar tendências diferentes, confira.
Fundos Imobiliários de Tijolo em 2025
Os Fundos Imobiliários de Tijolo são ativos interessantes para aqueles que desejam adquirir excelentes imóveis por preços mais acessíveis e democráticos.
Inclusive, em razão do cenário macro, é possível verificar que grande parte destes FIIs negociam no mercado secundário com desconto. Isto é, com a queda nas cotações, estes FIIs passaram a negociar abaixo do valor patrimonial (VPA).
Dessa forma, vários imóveis estão sendo negociados por preços atrativos, inclusive abaixo do preço de reposição, como:
- Galpões Logísticos;
- Lajes Corporativas;
- Renda Urbana;
- Shoppings Centers.
Se as expectativas sobre o controle da inflação e o corte de juros se concretizar em 2025, existem boas perspectivas para acreditar que os Fundos de Tijolo vão ser um dos melhores investimentos para 2025.
Ademais, aqueles que estiverem aproveitando a oportunidade com as quedas recentes, certamente estarão fazendo bons negócios quando avaliamos o longo prazo. Uma vez que as cotas descontadas, consequentemente, têm mais espaço para se valorizar no futuro.
Fundos Imobiliários de Papel em 2025
Além dos Fundos de Tijolo, os Fundos Imobiliários de Papel em 2025 também podem ser beneficiados.
Vale lembrar que diferente dos FIIs de Tijolo, os FIIs de Papel possuem títulos de crédito de recebíveis imobiliários. Ou seja, emprestam recursos para terceiros com uma garantia em bens imóveis.
Assim, com o aumento das taxas de juros, como a Taxa Selic e Inflação, os FIIs de CRIs tendem a capturar melhor a assimetria em relação ao cupom dos Títulos Públicos. Realizando novas aquisições de CRIs com spreads mais altos, majorando as taxas médias brutas ponderadas das suas carteiras.
Ainda, com os índices de correção em patamares mais altos, como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o CDI (Certificado de Depósitos Interbancários), os Yields dos FIIs de Papel tendem ficar mais atrativos, inclusive acima dos dois dígitos. Especialmente pelo fato de que a maioria negocia com desconto em relação a sua cota-patrimonial.
Em tempo, vale ressaltar que este desconto, na média, está atrelado ao aumento das taxas pagas pelo governo em seus títulos de Renda Fixa. Com isso, muitos investidores fogem da Renda Variável em busca de rentabilidades mais altas na Renda Fixa. A qual avaliam não ter variação patrimonial como nos FIIs. Porém, com o advento da marcação a mercado, o investidor que não carregar seu ativo de Renda Fixa até o final também poderá notar variação do seu patrimônio.
Portanto, por meio dos FIIs de CRIs, o investidor consegue obter uma diversificação natural de riscos. Uma vez que existem diversos CRIs na carteira de um “fundo de papel”.
Além disso, o momento é oportuno frente aos descontos observados. Assim, o investidor poderá acessar taxas ainda maiores, como mostram as tabelas de sensibilidade apresentadas por diversos gestores em seus relatórios gerenciais.
Desse modo, aqui também destacamos a atitude dos investidores que estão aproveitando os descontos e investindo nos FIIs de papel. Com o foco no longo prazo, esses investimentos poderão gerar ótimos retornos.
Quais os melhores Fundos Imobiliários para 2025?
Entendendo melhor as vantagens de cada tipo de FII no contexto econômico atual, ainda resta uma dúvida aos investidores – qual FII devo investir para 2025?
É preciso destacar que sua resposta não é tão trivial assim. Isso porque os Fundos Imobiliários — apesar de mais estáveis — são ativos de renda variável, sendo difícil fazer previsões certeiras no curto prazo sobre seus resultados e cotação.
No entanto, existem alguns FIIs específicos para 2025 que se destacam frente aos seus pares. Afinal, possuem fundamentos sólidos, com ativos imobiliários estratégicos e bem-posicionados, além do fato dos gestores estarem realizando movimentos de reciclagem do portfólio, extraindo ganhos de capital e otimizando sua estrutura de capital. Portanto, os seus indicadores e múltiplos estão atrativos, conferindo boa janela de entrada, sobretudo para investimentos de longo prazo.
A seguir, trouxemos alguns dos FIIs que pensamos com bastante esmero para 2025. Esses FIIs, possuem potencial para serem ótimas opções de Fundos Imobiliários com renda passiva isenta de Imposto de Renda:
BTLG11 – BTG Pactual Logística
Atualmente, o BTG Pactual Logística FII (BTLG11) possui um Patrimônio Líquido de R$ 4,5 bilhões, com cerca de 361 mil cotistas, sendo a 2ª maior base de investidores e de PL dentre os FIIs logísticos. O Fundo iniciou suas atividades em agosto de 2010 e negociava com o ticker TRXL11, sendo gerido pela TRX. Contudo, em dezembro de 2019, o Fundo passou a ser negociado sob o novo código “BTLG11” e começou a ser gerido pelo BTG Pactual.
Assim, em função das últimas movimentações, entre compras e vendas, destacamos que o seu portfólio passará a ser composto por 36 imóveis e uma ABL (Área Bruta Locável) total de 1,3 milhão de m². Sendo 72% dela localizada no raio de até 60 km da cidade de São Paulo/SP e 90% no estado paulista.
Quanto ao perfil construtivo, ressaltamos que cerca de 97% dos imóveis possuem classificação A+ e apenas 3% com perfil B. Há uma boa distribuição de locatários, isto é, não apresenta riscos direcionais expressivos. A vacância física é de 2,8% – lembrando que o Fundo tem apresentado baixa vacância histórica.
Já em relação a sua alavancagem, reforçamos que o LTV (Loan to Value) é de 3%, considerando apenas as obrigações por securitização. Inclusive, existem parcelas a pagar conforme as últimas negociações envolvendo pagamento parcelado, enquanto as receitas imobiliárias já transitam 100% no fluxo de caixa do Fundo (sellers finance).
De toda maneira, o Fundo dispõe de R$ 600 milhões em caixa, além de parcelas a receber proveniente da venda de imóveis. Ou seja, avaliamos que a estrutura de capital esteja equilibrada para o curto e médio prazo.
Vemos, atualmente, o BTLG11 como um bom fundo imobiliário, com grande potencial para o longo prazo, sobretudo por possuir uma boa diversificação de inquilinos, além de imóveis com altíssima qualidade e bem próximos à capital de SP.
Por fim, o BTG Pactual reforçou o guidance de distribuição para algo entre R$ 0,74 e R$ 0,80 por cota, perfazendo em um DY projetado próximo a 9,5% e 10% para os próximos 12 meses – considerando cotações do início de novembro-24 (quando da confecção deste material).
TRXF11 – TRX Real Estate
O TRX Real Estate (TRXF11) é um dos maiores FIIs de renda urbana que temos listados na bolsa. Seu início foi outubro de 2019 e atualmente o Fundo conta com cerca de 184,7 mil cotistas e um patrimônio líquido (PL) de R$ 2,1 bilhões.
A gestão segue bastante ativa na reciclagem do portfólio, realizando aquisições, vendas e obras de desenvolvimento. Hoje, o portfólio conta com 54 imóveis, entre 16 inquilinos e ABL total de 563 mil m². Enquanto a área de terreno total representa um pouco mais de 1 milhão por m², conferindo ao Fundo potencial expansão ou mesmo áreas com potencial construtivo elevado (incorporações verticais residenciais e/ou comerciais) no futuro – ou seja, alto valor agregado.
Em função dessas movimentações, a Gestão tem conseguido maximizar o retorno total dos investidores por meio de resultados extraordinários (ganhos de capital). Além de otimizar a sua estrutura de capital. Inclusive, a sua alavancagem bruta (percentual em relação ao ativo) é de 30,3%. Para nós, entendemos que as necessidades de caixa estejam ajustadas até o final de 2025. Considerando cronograma de desembolsos com obras e aquisição e de recebimentos com as vendas já anunciadas e as planejadas – em linha com o histórico do Fundo.
De toda forma, vale pontuar que os recursos para fazer frente às suas necessidades podem ser obtidos por meio de novas vendas de ativos (alguns em negociação avançada e outros em diligências finais, conforme pontuado pela gestão), emissão de novas cotas (a depender do cenário macro, por óbvio) e/ou via nova securitização de recebíveis (CRI). Ou seja, existem diversas formas de “levantar recursos”. Portanto, essa é uma situação a ser monitorada. Embora tudo esteja dentro do que esperamos da gestão, principalmente pela reciclagem do portfólio.
Voltando ao portfólio: 93,9% dos contratos são atípicos, considerando prazo médio contratual bastante alongado, de 15,4 anos. Ademais, 84,6% dos imóveis estão localizados em regiões metropolitanas, sendo 44,1% nas 10 maiores regiões metropolitanas e 63,3% entre as 20 maiores. A vacância física atual é marginal, na ordem de 0,46%.
Quanto ao perfil dos imóveis, há 94,8% da ABL voltado ao Varejo e 5,2% em Hospital. Já em relação aos setores de atuação, há 44,2% das receitas em Atacadistas, 29,4% em Varejo, 17,3% em Casa e Construção e 9,2% em Hospital.
Destaque para 31,9% das receitas em Assaí, seguido por 17,4% no Grupo Mateus e 15,1% no GPA. Há ainda outros nomes importantes dentre seus inquilinos: Hospital Israelita Albert Einstein, Leroy Merlin, Obramax, Decathlon, Extra, Sam’s Club, Carrefour, entre outros.
Portanto, enxergamos que TRXF11 também é uma boa alternativa de investimento para 2025. Especialmente pela maior quantidade de contratos atípicos, diversificação de locatários, perfil voltado a renda urbana e pelo expressivo prazo médio contratual, os quais conferem uma boa previsibilidade de rendimentos ao Fundo – inclusive, podendo ser maximizada por eventos não-recorrentes com lucros de vendas de imóveis.
Lembrando que a TRX apresentou guidance de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93/cota, perfazendo em um DY projetado próximo a 12% e 12,5% para os próximos 12 meses – considerando cotações do início de novembro-24 (quando da confecção deste material). Além de eventuais distribuições extraordinárias nos fechamentos semestrais.
XPML11 – XP Malls
O XP Malls (XPML11) é o maior FII de Tijolo listado na bolsa e, por consequência, o maior FII do setor de shopping centers. Seu início foi dezembro de 2017 e atualmente o Fundo conta com cerca de 547 mil cotistas e um patrimônio líquido (PL) de R$ 6,6 bilhões.
A XP realizou diversas aquisições nos últimos anos, alcançando participação em 23 shoppings, sendo 287,3 mil m² de ABL própria e mais de 4700 lojas. Seus indicadores operacionais seguem evoluindo, com destaque para aumentos de +7,5% nas Vendas/m² e +25,2% no NOI Caixa/m², quando comparados ao mesmo período de 2023 (set-24 vs. set-23). Inclusive, o indicador do NOI Caixa/m² médio nos últimos 12 meses foi de R$ 126,00/m² – acima dos principais pares, o que aponta para o perfil premium da sua carteira.
A vacância, em 4,4%, reitera a qualidade média do portfólio, ainda que os administradores sigam a estratégia de melhoria do mix de lojistas. Especialmente para melhorar a eficiência operacional dos shoppings. Há R$ 0,34/cota em reservas acumuladas, as quais tendem a linearizar os rendimentos ao longo dos próximos meses e até meados de 2025. Sobretudo pelo efeito do pagamento parcelado dos ativos adquiridos recentemente. Claro, considerando tudo mais constante, ou seja, sem alterações significativas na sua rota.
Embora o nível de obrigações a pagar seja elevado (face as recentes aquisições), cabe salientar que há recursos disponíveis em caixa para fazer jus as necessidades de caixa até 2025. Portanto, a estrutura de capital está bem equacionada, conforme cronograma de desembolsos e recebimentos apresentado nos últimos Relatórios Gerenciais.
Aqui, vale um adendo, e até reforçando o exposto em TRXF11 (acima). Caso haja necessidade de caixa adicional, entendemos que é possível obter recursos por meio de eventuais vendas de imóveis, emissão de novas cotas (dependendo do cenário macro, por óbvio) e/ou via nova securitização de recebíveis (CRI).
O portfólio está majoritariamente localizado na região Sudeste (73%), seguido por Nordeste (15%), Norte (7%) e Sul (4%). Em relação a diversificação por administradores, foi possível verificar que 35% da ABL dos shoppings são administrados pela SYN, seguido por 24% pela JHSF Malls e 13% pela Allos.
Os três principais ativos representam um pouco mais de um terço do NOI do Fundo: 12% no Catarina Fashion Outlet, 12% no Grand Plaza Shopping e 11% no Tietê Plaza Shopping – isto é, não há grandes riscos direcionais evidentes em ativos específicos.
Por fim, avaliamos que XPML11 é uma ótima opção de investimento para 2025, especialmente pela robustez do portfólio, com alta qualidade média imobiliária, ativos bem localizados e indicadores operacionais em plena evolução. Embora a XP Asset não tenha apresentado um guidance, estimamos um DY projetado para algo entre 10% e 11% para os próximos 12 meses – considerando cotações do início de novembro-24 (quando da confecção deste material).
Obviamente, é um retorno bastante elevado, o que pode ser justificado pelo desconto na sua cota-patrimonial, bem como por efeitos não-recorrentes e pelo pagamento parcelado.
Conclusão
Observando o possível cenário para 2025 e o contexto do mercado, BTLG11, TRXF11 e XPML11 são três ótimas opções para este ano.
Na prática, a desvalorização nominal das cotações não ocorreu pela depreciação dos ativos dos fundos, e sim por condições sistêmicas face ao cenário macroeconômico desafiador. Isto é, não verificamos perda dos fundamentos. Na realidade, foi reflexo de uma marcação de preço do mercado considerando a curva de juros mais elevada para os próximos anos.
Assim, surge a oportunidade de os investidores aplicarem em ativos de excelente qualidade que estão, devido ao contexto econômico e político, sendo negociados a preços atrativos. Embora disponham de boas perspectivas e relação entre risco e retorno adequada.
Ficou com alguma dúvida sobre os melhores Fundos Imobiliários para 2025?
O que são fundos imobiliários e como eles funcionam?
Os fundos imobiliários são fundos que investem predominantemente em ativos relacionados ao setor imobiliário. Dentre esses ativos, existem as propriedades físicas, títulos com lastro imobiliário, como CRI e LCI, além das próprias cotas de outros fundos imobiliários. Os FIIs são negociados em bolsa, de forma semelhante às ações. Sendo que o lote mínimo de negociação é de 1 cota.
Quais são os melhores FIIs para 2025?
Determinar de antemão os melhores FIIs para 2025 não é uma tarefa fácil. Contudo, ao longo de nosso artigo, exploramos as vantagens e as características de três FIIs que podem surpreender em 2025. Eles são: BTLG11, TRXF11 e XPML11.
Qual a diferença entre FIIs de tijolo e FIIs de papel?
A diferença está na estratégia de investimento. Enquanto o FII de papel investe predominantemente em títulos com lastro em imóveis, como CRI e LCI, o fundo de tijolo investe em propriedades físicas, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, dentre outros.
Como os FIIs geram renda passiva para os investidores?
A renda passiva surge através dos investimentos em títulos com lastro em imóveis, aluguel das propriedades que fazem parte da carteira do fundo, ou da renda proveniente das cotas que o FII possui em carteira. Sem esquecer, da renda proveniente de amortizações oriundas de ganho de capital.
Ou seja, os ganhos recebidos pelo fundo, se transformam em renda passiva para o investidor. É claro, que o fundo utiliza de tais recursos para abater suas despesas, mas, na grande maioria das vezes, ainda sobra um valor considerável para distribuir aos cotistas.
Como diversificar minha carteira com fundos imobiliários?
O investidor pode analisar os fundos disponíveis no mercado e, de acordo com sua análise, investir naqueles fundos que mais lhe agrada. Além disso, há sempre a possibilidade de comprar cotas de FOFs, ou fundos de fundos imobiliários. Esses FIIs, investem em cotas de outros FIIs. Assim, o investidor pode “terceirizar “o serviço de analisar e investir, para gestores profissionais. Desse modo, ao comprar 1 cota de um FOF, o investidor estará diversificando os seus investimentos em várias cotas de FIIs.
