Para analisarmos o mercado imobiliário de forma técnica, com base em dados, alguns indicadores são utilizados. Portanto, alguns desses indicadores, como é o caso do VSO (vendas sobre oferta) e o IVV (velocidade de vendas), se fazem presente na vida dos corretores.
O mercado imobiliário possui um comportamento diferente de outros mercados de bens, onde destaca-se o alto custo das unidades geradas e o elevado prazo de maturação. Nesse contexto, indicadores como IVV e VSO se comportam como termômetros de mercado para os investidores de FII.
VSO, ou vendas sobre oferta, é um indicador utilizado na análise da oferta imobiliária. Sua principal função é demonstrar o percentual de unidades comercializadas em relação a um total de disponíveis. Ou seja, ele indica se a comercialização de um empreendimento imobiliário está evoluindo de forma prevista ao longo de um determinado período.
Analogamente, outro indicador se faz presente nesse meio. É o caso do IVV, índice de velocidade de vendas, que também indica o sucesso de comercialização do negócio.
O IVV considera o tempo de exposição do imóvel no mercado, sua localização, preço, tamanho, entre outras características.
Ambos indicadores refletem a movimentação de compra dos ativos no mercado, tornando-os uma forma eficiente de medir o quanto a empresa está performando seus negócios.
Índices da construção civil: vso, ivv, etc…
No intuito de obtermos a “temperatura do mercado imobiliário”, são monitorados através de índices os lançamentos, vendas e estoques.
Os dados são coletados mensalmente por iniciativas privadas (interno) ou órgãos públicos. Dentre eles estão:
- Ademi – Associação Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo
- Fundação IPEAD – FACE UFMG
- CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção
- Entre outras…
Para se calcular o VSO, em um determinado período, contamos com a seguinte equação:
- VSO = vendas / (vendas + oferta)
Entende como oferta o sobressalente das construtoras, acrescidos dos lançamentos entregues daquele período. Quanto maior o valor desse índice, melhor.
Análise do mercado imobiliário
Uma das principais análises do mercado imobiliário diz respeito à compatibilização entre oferta e demanda imobiliária. A oferta, segundo especialistas de mercado, varia de acordo com fatores tais como:
- Localização
- Preço de venda
- Tipologia
- Dimensão
- Condições de negócio
- Diferenciação do imóvel
- Aspectos tecnológicos
- Aspectos sustentáveis
A oferta imobiliária é composta pela produção anual somada ao estoque habitacional da região analisada.
Cenário conturbado
Na última década, o mercado imobiliário no Brasil experimentou fases bem distintas. Contudo, essas fases foram impactadas pelos diferentes cenários econômicos, tanto no âmbito nacional, como internacional.
A crise econômica de 2008 impactou negativamente a expansão e prosperidade do mercado de construção civil em todo o mundo. Foi justamente neste pós-crise que a economia brasileira deu sinais de prosperidade, e o mercado imobiliário seguiu esta tendência.
A final de contas, uma economia aquecida e próspera remete a uma melhora nos índices de emprego, e consequentemente na renda do consumidor. Portanto, essas características garantem condições propícias para o investimento em um imóvel.
Entretanto, o desaquecimento nacional se deu a partir de 2013, quando se iniciou um novo cenário de enfraquecimento. Por fim, esse cenário negativo desestabilizou vários setores da nossa economia, impactando fortemente o mercado imobiliário.
Conclusão sobre VSO
Indicadores como o VSO e IVV refletem a atratividade que os produtos imobiliários exercem sobre o mercado de imóveis. Portanto, tais referências são de suma importância para medir a eficiência com que as incorporadoras realizam seus negócios.
