A valorização de imóveis é um fenômeno ao qual estão sujeitos os empreendimentos imobiliários. Seus efeitos são acompanhados tanto por quem investe diretamente neles como por participantes do mercado financeiro.
Apesar da crença que a valorização de imóveis é constante, o preço desses ativos também pode sofrer queda. Isso porque são estabelecidos pelo mercado. E dependem tanto de fatores específicos como das condições do entorno.
O que é a valorização de imóveis?
A valorização de imóveis é o processo pelo qual o valor de mercado de empreendimentos residenciais ou comerciais aumenta em relação a um dado valor inicial. Ele é ocasionado por mudanças no imóvel, no seu entorno ou nas condições do mercado.
Esse tipo de movimento nos preços é o objetivo de quem investe em imóveis buscando lucrar com a especulação imobiliária. Também é um dos fatores que altera o valor de investimentos que tem lastro em imóveis – caso dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs).
Entre os fatores de valorização de imóveis, podemos citar alterações referentes a:
- Oferta e demanda por imóveis de uma determinada região;
- Criação ou destruição de infraestrutura no entorno;
- Taxas de juros de financiamento de imóveis;
- Aumento da população.
A diminuição da oferta de ou o aumento da demanda por imóveis em uma determinada região causam aumento preço pois esses valores são definidos livremente pelo mercado. De forma similar, o aumento de oferta de unidades à venda ou menor procura causam redução no preço. Da mesma forma, o aumento populacional pressiona a demanda.
Já a disponibilização de infraestruturas de apoio no entorno tende a aumentar o valor atribuído tanto a residências como imóveis comerciais. Entre elas estão estruturas voltadas a transporte, lazer, comunicações e oferta de produtos e serviços.
Em relação às taxas de financiamento, elas tem influência no custo do dinheiro necessário para aquisições. Nesse caso, quanto maiores as taxas, mais difícil o acesso a estes bens.
Indicadores de valorização imobiliária
A valorização imobiliária pode ser constatada através do valor pelo qual um imóvel é avaliado no mercado versus o valor de sua aquisição ou uma avaliação prévia. Ou seja, é preciso haver um histórico de preços para verificar a valorização ou desvalorização.
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Um outro indicador da variação de preços são os índices construídos especificamente para esse fim. Assim, esses índices agrupam dados de segmentos do mercado imobiliário e podem servir de referência em negociações do setor. Entre eles, pode-se citar:
- Índice FipeZap;
- Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C);
- Índice Geral de Preços Imobiliários – Comercial (IGMI-R);
O FipeZap (Índice Fipezap de Preços de Imóveis Anunciados) é um indicador feito pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o portal Zap Imóveis. Ele leva em conta os valores de venda dos anúncios feitos no site e em outras fontes na internet. Sua periodicidade é mensal e leva em conta cerca de 500.000 ofertas.
O IGMI-C é calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FGV). O indicador busca retratar a valorização e o rendimento de aplicações relacionadas a imóveis comerciais.
É feito com base em informações de participantes do mercado, como entidades de classe, consultores, administradores e gestores de carteiras imobiliárias, incorporadores, entre outros.
O IGMI-R também é calculado pelo Ibre/FGV, mas em parceria com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Este indicador concentra-se apenas em imóveis residenciais. Sua variação é dada com base no preço presente em laudos de imóveis financiados pelos bancos.
Investimento em imóveis e valorização
Embora o senso comum afirme que o preço de imóveis sempre aumente com o passar dos anos, esta premissa não é verdadeira. Assim como qualquer outro ativo cujo preço é dado pelas regras de mercado, imóveis também estão sujeitos à desvalorização.
Entretanto, esse pensamento de valorização imobiliária garantida no longo prazo é um dos fatores que faz com que o investimento em imóveis seja bastante difundido no Brasil.
Há também a crença, errônea, de que investir em um imóvel é uma operação mais segura por este ser um ativo “real”. Ou seja, o fato de existir um bem concreto atrelado ao investimento.
Assim, esse tipo de aplicação contrasta com ativos do mercado financeiro que seriam “abstratos”, como títulos de renda fixa, por exemplo. Esse tipo de pensamento, contudo, não tem base por causa da solidez do mercado financeiro, o qual possui instituições responsáveis por sua fiscalização e regulação.
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