Valor venal: o que é? Como calcular esse indicador imobiliário?

Termo muito comum dentro do ramo imobiliário, o valor venal serve como base para o pagamento de impostos, como o IPTU e o ITBI.

Sendo assim, é válido saber como funciona o cálculo do valor venal que pode ser confundido com o preço de mercado de um imóvel, o qual leva em consideração a oferta e demanda.

O que é valor venal?

O valor venal de um imóvel é um valor estabelecido pelo Estado para o preço dos imóveis. O objetivo principal é compor o cálculo de alguns impostos de propriedade, como o ITBI e o IPTU. Além disso, ele também é utilizado no cálculo de emolumentos judiciais ou administrativos.

Para precificar o valor venal, são utilizados uma série de parâmetros definidos por lei. Geralmente, ele varia de acordo com a região que o bem está localizado, o tempo e as modificações feitas no ativo.

Ou seja, de maneira simplificada, esse cálculo considera o preço que o bem teria em uma transação simples — levando em conta as características do imóvel, a sua função e outros critérios.

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Para que serve o valor venal de um imóvel?

Por ser um critério objetivo de avaliação de um bem, o valor venal pode até servir como parâmetro para chegar até o valor de mercado de um imóvel.

Sendo assim, muitos corretores de imóveis utilizam dessa ferramenta para chegar ao valor justo do bem a ser vendido.

No entanto, não deixa de ser necessário a observação de outros elementos ao estabelecer o preço de um bem imobiliário, pois o preço final pode ser muito acima ou muito abaixo do que foi definido pelo cálculo.

Por exemplo, critérios externos como valor da comissão do corretor, valor de venda dos imóveis mais próximos, nível de atividade comercial nas proximidades, entre outros fatores devem ser avaliados.

Dessa forma, fica nítido que ese cálculo é apenas um dos fatores a ser considerado quando se trata da compra e venda de imóveis.

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Como calcular o valor venal?

Seguindo os critérios objetivos de avaliação, o cálculo do valor venal é feito através de uma simples fórmula:

  • V= A x VR x I x P x TR

Onde:

  • V= valor venal do bem;
  • A = área sob o qual o imóvel está construído;
  • VR = valor do metro quadrado dos imóveis próximos;
  • I = fator idade;
  • P = fator posição, do qual varia conforme a localização do imóvel em relação à área próximo a ele;
  • TR = fator tipologia residência, que varia de acordo com as características da construção do imóvel, levando em consideração modificações, retrofits, etc.

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

Cabe ressaltar que o valor de mercado de um imóvel leva em consideração outros fatores no cálculo. Sendo assim, como o próprio nome sugere, o valor de mercado nada mais é que o valor pelo qual o imóvel poderá ser vendido.

Portanto, o valor de mercado de um bem passa por fatores muito mais subjetivos, como capacidade financeira do comprador e a necessidade de recursos por parte do vendedor.

Desse modo, podemos facilmente ter um imóvel com valor venal de R$ 100 mil, sendo que o seu preço de mercado é de R$ 150 mil. Ou seja, os dois podem se diferenciar bastante do preço de compra e venda dos imóveis no mercado.

Logo, nesse, o cálculo do IPTU utiliza como base o valor de R$ 100 mil. Já para a venda, a inclusão dos impostos será sob o montante de R$ 150 mil.

Ainda ficou com dúvidas sobre o cálculo do valor venal? Não tem problema: comente abaixo o seu questionamento para que possamos te ajudar.

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Tiago Reis
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21 comentários

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  • José Oswaldo Marques Junior 6 de agosto de 2020
    Para o ITCMD o valor utilizado para calculo é o valor de mercado ou valor venal?Responder
    • ROberto Rondino 31 de outubro de 2021
      Valor venalResponder
  • Matias Marino da Silva 18 de agosto de 2020
    Boa tarde Tiago, Você poderia me tirar uma dúvida, o ITBI em uma compra de imóvel, se calcula pelo valor Venal ou pelo valor de mercado?Responder
    • Adair 23 de julho de 2021
      Boa noite . Tenho um imóvel onde o valor de mercado e aproximado 150 mil . Porém a prefeitura deste município onde está sediado o imóvel utiliza deste valor para cobrança de IPTU . Como devo proceder para regulamentação desta situação. Agradeço . Aguardo retorno um abraço .Responder
  • Valéria 15 de outubro de 2020
    Estou comprando a metade da casa do meu ex marido o ITBI tem que ser metade pois a outra metade da casa já é minhaResponder
  • Natasha 10 de novembro de 2020
    Porquê em alguns casos o valor venal é muito acima do valor de mercado? É possível pedir uma revisão do valor venal? Se sim em qual órgão?Responder
    • Suno Research 11 de novembro de 2020
      Olá, Natasha! Tudo certo? O valor de mercado de um bem passa por fatores muito mais subjetivos do que o valor venal. Isso pode trazer diferentes interpretações acerca do valor justo daquele imóvel (podendo ser maior ou menor que o valor venal). É possível entrar em contato com o órgão municipal competente. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Mariat christina da Silva 13 de novembro de 2020
    Eu só gostaria de saber oque significa o valor venal de uma área de de 20 mil metros,como fazer o valor venal desta área,Responder
  • Marcia de Paula 28 de junho de 2021
    Bom dia! Quem é poderia fazer este cálculo do valor venal, pois estou para comprar um imóvel e gostaria de saber o valor aproximado que terei de pagar de ITBI. Obrigada.Responder
    • Suno Research 29 de junho de 2021
      Olá, Márcia! O valor venal pode ser consultado na Prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado. Muitos municípios já possuem sistemas informatizados e a consulta pode ser feita online Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Juliane 6 de julho de 2021
    O valor venal de um apto é 170 mil, na guia de IPTU. Mas, o vendedor está pedindo 570 mil, valor de mercado. É justo? Isso é correto?Responder
    • Suno Research 6 de julho de 2021
      Olá, Juliane. Há muitos fatores que influenciam o valor final do imóvel. Por exemplo, critérios externos como valor da comissão do corretor, valor de venda dos imóveis mais próximos e nível de atividade comercial nas proximidades. Dessa forma, o valor de mercado do imóvel pode ser divergente do seu valor venal. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Marcio 15 de julho de 2021
    Eu tenho um imóvel que tinha 90 m2 de área construída e foi ampliada para 167m2, como fica o novo valor venal do imóvel?Responder
  • Wilson 7 de dezembro de 2021
    Como se determina o valor venal de áreas(terrenos)industriais/residencial de 10.000m2, 20.000m2, e 30.000m2?Responder
  • Fabio junio cordova dos santos 30 de maio de 2022
    Gostaria de saber se com o valor venal em mãos da pra saber o valor do imóvel pra futuras vendas.Responder
  • Juliano Maestri 28 de agosto de 2022
    Boa tarde. A área utilizada para o cálculo do IPTU, é a área total (privativa + comum) que consta na matrícula?Responder
  • José Roberto 13 de janeiro de 2023
    Para cálculo do IPVA de veículos semi novos é utilizado o valor venal ou o valor da tabela FIPE. Se for valor venal, como calcular?Responder
  • Carivaldo Vasconcelos da Silva 18 de janeiro de 2023
    Gostaria de saber porque em Salvador comprei um apto em agosto de 2022 e paguei $ 530.000,00 e pagos 1% dete, quando deveríamos ter 1% do valor venial ou seja $ 350, e centavos, conforme estabelecido na leiResponder
  • Douglas Gurgel de Castro 16 de março de 2023
    Boa noite. Temos um sitio em Pacajus, Ceará com área total de 79.694,06m. no terreno existem várias construções, já que utilizamos o sítio como local de eventos e retiros. quando os fiscais da prefeitura vieram fazer as medições, registraram cada prédio em uma inscrição individual, sendo que em todas elas aparece o total da área do terreno, como se entrasse no cálculo do valor venal de cada unidade. vl.m²const vl.m²terr. 86,69 16,2 área edif total terr. 151,2 79.694,06 O valor venal dessa inscrição ficou em 112.545,82, e o valor cobrado de IPTU foi de 1.434,97 vl.m²const vl.m²terr. 86,69 16,2 área edif total terr. 391,4 79.694,06 O valor venal desta ficou em 291.338,86, e o valor cobrado de IPTU foi de 3.714,57 A minha dúvida é se é certo calcular o IPTU considerando a área total em cada prédio, mesmo sabendo que todos estão no mesmo terreno, com um único portão de acesso e um único endereço de correspondência. Atenciosamente, DouglasResponder
  • Cristiane 11 de abril de 2023
    Oi, tenho uma dúvida. Tenho um JK de 22 metros quadrados e pago quase a mesma coisa em IPTU que um apartamento de 2 quartos de 50 e poucos metros quadrados em outro bairro, isso é correto?Responder