Estimar a taxa de retorno é essencial para definir se um novo investimento é viável. Mas quando se fala em empreendimentos de prazo maior, que precisam ser produzidos para depois serem vendidos ao mercado, uma métrica é essencial para determinar a viabilidade do projeto: o Valor Geral de Vendas (VGV).
Presente especialmente no mercado de imóveis, por exemplo, o VGV é um indicador muito utilizado por gestores e investidores para saber quanto o empreendimento poderá render no futuro.
O que é o Valor Geral de Vendas (VGV)?
O Valor Geral de Vendas é um índice que indica o potencial de faturamento de um projeto. Ao dar uma perspectiva de quanto será possível arrecadar com a comercialização das unidades, o VGV fornece uma estimativa sobre a lucratividade e a viabilidade sobre o empreendimento em questão.
Utilizado principalmente pelo mercado imobiliário, o VGV é definido pela soma do valor esperado de venda de todas as unidades de um novo projeto.
Logo, o VGV é definido pela seguinte fórmula:
- VGV = valor estimado de venda de cada unidade x número de unidades
Como o VGV funciona na prática?
Para exemplificar, suponha que uma construtora pretende construir um conjunto de prédios com 100 apartamentos. Em suas estimativas iniciais, ela pretende vender cada unidade a R$ 250 mil.
Sendo assim, o VGV deste empreendimento será de R$ 250.000 x 100 = R$ 25.000.000.
Ou seja, de acordo com a empresa, o empreendimento tem o potencial de gerar até R$ 25 milhões em receita. Isto não significa, necessariamente, que ele vai mesmo retornar este valor. Uma série de aspectos podem fazer a receita total variar, para cima ou para baixo.
Porém, VGV ajuda a pelo menos indicar um valor potencial para servir de referência. Dessa forma, ele fornece uma informação financeira minimamente concreta para a construtora e seus investidores realizarem suas projeções de fluxo de caixa.
Qual a importância do VGV?
Além de indicar o potencial financeiro de um empreendimento, o Valor Geral de Vendas é um índice que serve como base para várias questões relacionadas ao projeto em questão. Algumas delas são:
Estudo de viabilidade
Como o VGV é a estimativa de quanto um empreendimento pode faturar, ele é essencial para saber se o projeto é viável ou não. Com isso, se os custos diretos e indiretos de uma obra forem muito próximos do seu VGV, por exemplo, o projeto não vale a pena. Nesse caso, as margens de lucro seriam pouco atrativas ou quase nulas.
Definição de gastos e orçamento
É sobre o VGV que uma construtora calcula quanto poderá gastar com a obra. Esses gastos incluem, por exemplo, o preço de aquisição do terreno (custo por metro quadrado), o material de construção e acabamento, a mão de obra e demais despesas envolvidas.
Referência para ações de marketing e vendas
No mercado imobiliário, normalmente é empregado de 2% a 6% do VGV de um empreendimento para ações de marketing, publicidade e comissionamento das imobiliárias. Com isso, quanto maior o VGV, mais a empresa terá que gastar para divulgar e comercializar as unidades.
Análise do valor da empresa
Por ser uma estimativa de faturamento, investidores e analistas consideram o VGV como um índice que auxilia a análise de valor (valuation) de empresa. Logo, quanto maiores forem os VGVs de uma construtora, maior será a sua possível receita no futuro. Consequentemente, maior será o seu valor de mercado.
Problemas ao utilizar o VGV
Obviamente, o Valor Geral de Vendas é apenas uma estimativa. Por se tratar de vendas futuras, uma série de fatores pode alterar a receita obtida com o projeto. Ou seja, aspectos como mudanças de mercado, alterações de preços, descontos, margens de negociação, custos imprevistos, número de unidades vendidas e até mesmo a situação econômica dos consumidores podem afetar a precisão do VGV.
Por isso, diversas construtoras com capital aberto na bolsa estão utilizando outras métricas, além do VGV, para divulgarem suas projeções ao mercado. A intenção mostrar informações mais sólidas e mais objetivas financeiramente. Entre elas estão a margem bruta, retorno sobre patrimônio, vendas contratadas e receita líquida.
Mas ainda assim, o Valor Geral de Vendas ainda é um cálculo muito útil nas mais diversas situações. No mercado de imóveis o VGV continua sendo uma das principais ferramentas para identificar o potencial financeiro de um empreendimento.
