Tivemos a oportunidade, no dia 12 de março, de receber o time da RBR na sede da Suno Research para abordar com mais detalhes um pouco mais sobre as estratégias do fundo RBRF11, que é um Fundo de Fundos (FOF) recém lançado no mercado brasileiro.
Estiveram presentes:
Ricardo de Sousa Gayoso e Almendra
- Expertise: CEO / Gestor dos fundos.
- Experiência: Foi sócio e CEO da Benx Incorporadora, sociedade com a família Bueno Netto.
- Anteriormente, entre 1999 e 2011, foi sócio e Managing Director da CSHG, responsável pela área de clientes.
- Formação: Administração de Empresas • FGV / Pós-graduacão em Economia • FGV.
- Passagens: Benx Incorporadora e Credit Suisse H. Griffo.
Bruno Nardo dos Santos
- Expertise: Fundos imobiliários listados.
- Experiência: Foi controller da incorporadora BNCORP (Joint Venture entre Bueno Netto e Blackstone) entre 2010 e 2015, sendo responsável pelo controle financeiro de projetos e finanças corporativas da empresa.
- Formação: Economia • Insper SP / MBA em Real Estate • FUPAM | USP
- Passagens: BNCORP / CCR / Simétrica Investimentos
Bruno Franciulli
- Expertise: Relações com Investidores
- Experiência: Foi sócio da área de Wealth Management da Advis Investimentos por mais de 4 anos, onde era assessor de investimentos responsável pela gestão de portfólios estruturados de clientes pessoa física e captação de novos investimentos
- Formação: Administração de Empresas • FGV.
- Passagens: Advis Investimentos.
Estamos convencidos da qualidade de toda a equipe de Gestão, Head e Relação com Investidores, pois além da troca de experiências, o time vem se mostrando sempre muito solícito em estabelecer interações sobre as estratégias do fundo.
É visível também a qualidade dos Relatórios Gerenciais que vêm sendo publicados mês a mês.
É válido reforçar que a Suno está com portas abertas a todos os Gestores do mercado e, mesmo que tenhamos alguns pontos divergentes em nossas avaliações, o que é perfeitamente natural, isso não quer dizer que o diálogo esteja fechado. Pelo contrário. Entendemos que toda a indústria de FIIs ganha em situações assim.
Pois bem, vamos então agora abordar os pontos que foram levantados pela equipe ao longo da apresentação, até como forma de levar o conhecimento de forma mais ampla para toda a base dos nossos assinantes.
Faremos por tópicos, até para que possa ficar mais didático:
O foco da Gestora RBR Asset tem sido identificar oportunidades em ativos Triple AAA localizados em São Paulo, mas que não estejam listados em bolsa. Se forem listados, obviamente, se torna o objetivo estratégico do Fundo RBRF11 (área de Renda).
A ideia da criação do fundo foi aproveitar a “expertise” das Carteiras Administradas dos clientes para um FII listado na B[3].
Importante: Os prédios que estão sendo negociados “fora da Bolsa” estão mais baratos do que os ativos listados.
Além disso, a Gestora busca comprar terrenos e desenvolver imóveis residenciais, também buscando exclusivamente o mercado de SP (capital). Eles entendem, inclusive, que os imóveis Residenciais possam ganhar bastante valor no curto prazo (acima da inflação).
Destaque que a Gestora que tem feito operações de crédito focadas nas garantias imobiliárias. Ter um bom lastro é sempre uma premissa importante discutida no comitê de investimentos.
Observe, então, que todas estas verticais reforçam o DNA imobiliário da RBR junto ao mercado.
Já quanto ao Fundo RBRF11 em si, podemos destacar alguns pontos que foram abordados também na apresentação do Suno Class:
A estratégia do fundo não é, definitivamente, comprar FIIs que pagam boa renda já no mês seguinte. Pode até ser, mas não é a premissa de onde se começa a análise.
A ideia inicial é sempre comprar um “bom tijolo” que possa virar “bons dividendos” no longo prazo.
O foco, em um primeiro momento, é sempre trazer segurança para os investidores. O ganho de capital se transforma em renda em algum momento no futuro.
Foi mostrado, no último Relatório Gerencial, um “Guidance” indicando a renda futura do fundo ao longo deste semestre, que deverá ficar em um patamar de R$ 0,65/cota face aos ganhos já obtidos com operações recentes.
O mercado corporativo de SP deve se recuperar bem mais rápido do que no RJ, mas eles acreditam que poderá chegar a hora de encontrar oportunidades por lá também.
Mas, em SP, eles estão bem confortáveis que a oferta/demanda ficará equilibrada entre 3 e 4 anos, o que poderá gerar uma forte recuperação de preços dos aluguéis nos principais eixos da cidade.
Uma questão interessante levantada é que não se acham mais 5 mil m² contíguos em regiões como Vila Olímpia, por exemplo, o que não era a realidade vista há 2 anos.
Nesse sentido, eles preferem comprar fundos que tem alto valor intrínseco, mesmo sabendo que não possuem DY interessantes.
Foram muito objetivos em dizer que, do ponto de vista imobiliário, há riscos relevantes de se comprar FIIs com contratos atípicos e aluguéis desalinhados com o mercado real.
Por outro lado, entendem que estratégias de posição nestes fundos podem ser interessantes para “trading” de curto e médio prazo.
Foram ilustradas as 4 subestratégias do fundo: Alpha, Beta, High Yield e Liquidez (caixa). Inclusive, abordamos, de forma detalhada, pontos no Relatório #54, publicado no dia 21/fev, no qual falamos sobre cada uma destas estratégias do fundo. Recomendamos a leitura!
Obviamente, a estratégia Alpha é a principal (cerca de 60%) de alocação, mas eles indicaram que a parcela de CRIs High Yield deve aumentar para 20% ou 30% à medida que busquem mais proteção para a rentabilidade geral da carteira.
Um ponto importante levantado é que RBRF11 deverá começar a participar de Ofertas Restritas (ICVM 476), onde os investidores em geral, via de regra, não possuem acesso.
Foi recomendado para que o investidor acompanhe mais de perto o PL do fundo, que seria o principal indicador de que RBRF11 esteja em um momento favorável para aquisições no mercado secundário por estar com sua carteira internamente descontada.
Foi lembrado que o Calendário de Conferências Trimestrais, além da abertura da carteira nos Relatórios Mensais, indica o desejo de estar cada vez mais próximo dos cotistas.
Por fim, destacamos que a equipe afirma, sempre com muita segurança, que uma boa renda é consequência de um bom tijolo.
