Sobrevivendo ao Tempo- Mono e Multi Ativos
Como sabem, sempre usamos o espaço do Fiikipedia para trazer assuntos que os investidores nos questionam com certa frequência.
Acredite! É muito prazeroso escrever esta coluna no web site da Suno Research, pois temos a consciência de que se torna, semana a semana, uma base perene de conhecimento a todos que nos acompanham.
A motivação deste artigo é a recorrente preocupação dos investidores quanto à capacidade de um Fundo Imobiliário “sobreviver” ao tempo. Some isso ao fato de que os Gestores de BRCR11 fizeram uma das maiores operações imobiliárias da história recente.
Claro, operações desse porte geram dúvidas e desconfianças, mas ainda acredito que buscar depurar os dados e as premissas é quase sempre o caminho mais sensato a seguir. É o que temos procurado fazer à medida que os dados estão sendo disponibilizados.
É mesmo um incômodo legítimo, haja vista que os FIIs distribuem 95% dos resultados, portanto, toda e qualquer preocupação é pertinente com o longo prazo em relação, visto que, via de regra, o fundo reduz o tamanho.
FIIs MONO ATIVOS
Entendo que estes FIIs trazem a maioria das preocupações em um primeiro momento. Isto é, a depreciação é constante e o fator tempo tem peso relevante em boa parte das vezes.
Todo ativo imobiliário deprecia. É fato.
O Gestor tem de ter sensibilidade suficiente no sentido de mostrar a relevância de se fazer um trabalho de manutenção preventiva para que o prédio não se deprecie além do que já lhe é natural.
O principal risco que vejo aqui é a propriedade perder competitividade, ano a ano, e, para se recolocar, o custo seja muito acima do que tenha disponível em caixa.
Ter uma excelente localização é fundamental neste tipo de FII.
É uma premissa básica. Reformas e Retrofits podem ser feitos através da gestão de caixa, mas a “localização” não se muda da noite para o dia.
É um risco recorrente, nos ativos mono imóvel, que temos hoje na indústria de Fundos Imobiliários.
Não é muito difícil encontrar fundos com caixa baixíssimo, e sempre coloquei este ponto como um sério risco potencial a ser observado para uma estratégia de longo prazo.
Acontece que toda propriedade física se “cansa” com o tempo.
Some isto ao fato de que imóveis mais modernos podem surgir em sua microrregião, gerando efeitos colaterais negativos no que tange aos valores praticados por m² (aluguel e venda).
É uma (re)precificação completa que pode dificultar o crescimento real (acima da inflação) da renda do investidor ao longo do tempo.
É uma hipótese bem factível a ser considerada. Não podemos simplesmente menosprezar esta premissa.
O que fazer?
Honestamente, é um risco com que temos de conviver e, além disso, acompanhar, junto ao Gestor, através dos Relatórios Gerenciais, todo trabalho preventivo e de modernização.
A solução “seria” os fundos mono ativos começarem a fazer emissões de cotas em busca de novos ativos para o portfólio, mas muitos cotistas não enxergam esta estratégia adequada. Considere também a possibilidade de emissões para realizar Retrofits.
Enfim, é questão polêmica, mas… cedo ou tarde, terá de ser tratada.
FIIs MULTI ATIVOS
A situação aqui é diferente, visto que o Gestor tem mandato para fazer Retrofits (reformas profundas), além da troca de propriedades do portfólio do fundo.
BRCR11 que o diga, não é verdade? Tivemos, na semana passada, uma das maiores transações imobiliárias da história recente do mercado, e isso gerou várias ondas de debates.
A Gestão Ativa se torna fundamental, especialmente quando podemos perceber a geração de “alpha” que possa justificar todos os (altos) custos inerentes a um fundo com amplo portfólio.
“Gerar Alpha” é fazer com que o fundo consiga vencer um índice, por exemplo, o IFIX. Em um fundo com Gestão Ativa, com altos custos, é coerente considerar que a geração de alpha seja um mecanismo recorrente.
Esses fundos, via de regra, possuem posição de caixa mais robusta, visto que emissões “follow-on” acontecem com certa frequência.
Além disso, o valor de um ativo que foi vendido retorna para o caixa, após a distribuição dos lucros da operação.
Em tempo, reforçamos a importância do Fundo ser majoritário nas propriedades, em especial nos ativos de Lajes Corporativas, justamente para que possa manter um plano de modernização adequado no longo prazo.
No entanto, temos visto certa morosidade em agregar valor ao cotista nesse tipo de fundo. Em alguns casos, nem tanto.
Mas, no geral, a Gestão Ativa não tem sido “tão ativa” o quanto desejamos, e daí surgem diversas verticais de debates quanto a este “modelo”.
A bem da verdade, a nossa indústria de Fundos Imobiliários é uma “criança” que soltou a mãozinha dos pais e quer agora seguir seu próprio caminho.
É o nosso dever trabalhar em prol dos FIIs!
ESPERO POR VOCÊ!
Participe de nossas Lives sobre Fundos Imobiliários no Canal do Youtube da Suno Research às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.
É daqui a pouco! Em referência ao tema de hoje, vamos falar sobre a última operação realizada pelo FII BRCR11 e seus desdobramentos.
Além disso, temos Relatórios e Radares bem completos que são publicados semanalmente, trazendo destaques dos principais Fundos Imobiliários negociados no mercado brasileiro.
