Como funciona o financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH)?

Adquirir a casa própria é um dos desejos mais presentes na vida de qualquer pessoa. Porém, para conseguir realizar esse sonho, muitas vezes o comprador precisa contratar um financiamento para ajudar em sua aquisição. No Brasil, esse financiamento pode ser viabilizado por dois sistemas. Um deles é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Mas por apresentar mais vantagens e não cobrar juros abusivos, o Sistema Financeiro de Habitação costuma ser o preferido dos compradores. Logo, isso faz do SFH a modalidade de financiamento imobiliário mais utilizada no país.

O que é o Sistema Financeiro da Habitação?

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa de financiamento habitacional do governo para facilitar a construção, aquisição ou reforma de imóveis residenciais no Brasil.

Criado em 1964 através da chamada Lei do SFH, a iniciativa tem como grande objetivo de reduzir o déficit habitacional do país, oferecendo crédito de longo prazo com juros baixos.

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Ou seja, com o SFH, boa parte da população que não possui condições para contratar um financiamento tradicional consegue adquirir sua casa própria com mais facilidade. O recente programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, é uma das iniciativas que fazem parte do SFH.

Como funcionam os financiamentos do SFH?

Contando com a Caixa Econômica Federal como principal intermediária, os financiamentos feitos através do Sistema Financeiro de Habitação possuem regras estipuladas pelo governo. Além disso, a aplicação dessas regras são fiscalizadas pelo Banco Central.

Uma dessas regras diz respeito ao valor máximo que o imóvel pode ter para ser financiado pelo SFH. Ou seja, nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, por exemplo, o limite de financiamento do SFH é de R$ 950 mil. Já nas demais unidades federativas, o valor do imóvel não pode ultrapassar os R$ 800 mil.

Além disso, o financiamento por meio do SFH só cobre até 80% do valor total do imóvel. Esse valor inclui as despesas acessórias da operação.

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Porém, o sistema também oferece uma série de facilidades e vantagens ao comprador. Dentre elas, estão o refinanciamento em até 50% do prazo inicial e a utilização do FGTS para abater o valor das prestações e amortizar a dívida.

Além disso, o prazo máximo para o pagamento do SFH também é mais longo que a média. Ele pode chegar até a 35 anos (420 meses).

Já a cobrança de juros do SFH é de no máximo de 12% ao ano. Entretanto, antes de fechar o financiamento, o interessado também precisa passar por uma análise financeira. Além disso, também é necessário apresentar alguma comprovação de renda.

Isso ocorre devido ao limite estabelecido pelo programa para o valor das parcelas, que não podem ser maiores que 30% da renda mensal de quem contrata.

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Exigências e requisitos para obter um financiamento pelo SFH

Para conseguir o financiamento, o interessado não pode ter restrições cadastrais junto a instituições de crédito ou aos próprios órgãos governamentais.

Por isso, pessoas físicas negativadas no Serasa, no SPC ou com qualquer irregularidade junto ao Banco Central ou à Receita Federal não podem realizar um financiamento pelo SFH.

Quanto ao imóvel a ser financiado, o Sistema Financeiro de Habitação exige que o mesmo:

  • Seja residencial e esteja localizado em área urbana;
  • Esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
  • Não tenha sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos;
  • Esteja localizado na mesma região onde o interessado reside ou trabalha há pelo menos um ano;

Além disso, o requerente também pode utilizar os recursos do seu FGTS para ajudar no financiamento. Entretanto, existem exigências adicionais para quem pretende fazer uso desse benefício. São elas:

  • Ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS;
  • Não ser titular de nenhum outro financiamento imobiliário pelo SFH;
  • Não ser proprietário de nenhum outro imóvel residencial urbano, seja em construção ou concluído.

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Como o SFH é financiado?

O Sistema Financeiro de Habitação utiliza principalmente os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para fomentar suas operações. Sendo assim, esse sistema é financiado, basicamente, pelo saldo das contas de Caderneta de Poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o FGTS.

De acordo com a lei, 70% da captação feita por essas duas fontes devem ser destinadas a financiamentos habitacionais. Deste total, 80% devem ser aplicados em operações do SFH. Já o restante dos recursos são advindos de demais captações realizadas a taxa de mercado, como as Carteiras Hipotecárias, por exemplo.

E você, já utilizou ou pretende utilizar o SFH para financiar o seu imóvel? Compartilhe conosco a sua experiência ou deixe sua dúvida abaixo nos comentários.

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Tiago Reis
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42 comentários

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  • Flavio 22 de julho de 2020
    Como faço para conseguir o financiamento?Responder
    • Suno Research 23 de julho de 2020
      Boa tarde Sugerimos que entre em contato com o operador bancário para maiores informações. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Alberto Silva 24 de julho de 2020
    Ola, bom dia. Gostaria de saber se tem um limite mínimo para obter um financiamento pelo?Responder
    • Suno Research 24 de julho de 2020
      Boa tarde Assim como dito no trecho do artigo: "Nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, por exemplo, o limite de financiamento do SFH é de R$ 950 mil. Já nas demais unidades federativas, o valor do imóvel não pode ultrapassar os R$ 800 mil". Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Armando 14 de setembro de 2020
    Eu tenho uma dúvida: Estou pensando em fazer uma transação onde eu dou o meu imóvel atual como parte do pagamento do outro imóvel. Neste caso eu posso usar o FGTS e/ou financiar a diferença usando o SFH?Responder
    • Suno Research 15 de setembro de 2020
      Olá, Armando! Tudo bem? Por se tratar de um tema muito específico e fora do nosso escopo, sugerimos que procure um especialista para sanar suas dúvidas. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Carina Fernanda Rodrigues 15 de dezembro de 2020
    E se já estou utilizando o SFH, quais outras opções tenho? Quais vantagens e desvantagens estas outras opções possuem?Responder
  • Eduardo 14 de junho de 2021
    Estou tentando um financiamento junto ao banco do Brasil pelo SFH, que coloca como exigências, que eu apresente matrícula e iptu de um terreno e um sítio, este inclusive è posse e não tem rscritura. ambos na zona rural de cidades distantes mais de 50km do local onde resido e pretendo o financiamento. Procedem estas exigências?Responder
  • Lidia 19 de agosto de 2021
    Bom dia, Estou construindo minha casa própria, gostaria de saber se existe alguma forma de ter acesso ao meu FGTS para concluir minha construção?Responder
  • DORIVAL 13 de dezembro de 2021
    Boa noite , tenho uma dúvida fiz um financiamento de R$144,800 em 340 meses já paguei 80 no valor de R$1430,00 e ainda devo R$ 125,129 paguei quase R$100,000 e só descontaram R$ 19,500 porque tanto juros e porque não bate com a planilha que peguei guando assinei os documentos? ObrigadoResponder
  • Rosenira Figueiredo Gomes Brito 18 de junho de 2022
    Meu nome é Rosenira Figueiredo Gomes Brito. Comprei um imóvel financiado pela caixa econômica federal. Dezembro de 2021 até a presente data venho sofrendo por parte do setor de habitação, juros que não consta no contrato, ora feito em abril de 2018. Da entrega do apartamento: o apartamento foi entregue em agosto de 2020, e pagava normalmente. Ao chegar dezembro de 2021 houve um aumento cerca de 28,00 Reais, seguidos dos meses de janeiro e fevereiro. Liguei para caixa e nada foi resolvido. Em março de 2022, houve um erro no débito que não foi descontado, eu peguei o boleto e paguei. fui na caixa econômica na qual fora feito o contrato, pois na conta, constava um débito relativo ao setor de habitação do mês de março, a gerente resolveu o problema. Pelo menos eu achei. Mas desde o mês de abril, a taxa subiu e está aumentando ao invés de regridir. Já liguei várias vezes e nada resolve. Só faz dizer que aumentou, pois eu atrasei a prestação, atraso esse que não existiu, pois o dinheiro estava na conta.Responder
  • DORIVAL 18 de agosto de 2022
    Boa tarde pago a 8 anos prestação no sistema SFH e até hoje nunca abaixou nada em minhas prestações, achei que com o tempo as prestações iam diminuir mas após 8 anos pagando em dia as prestações até agora nada de abaixar as prestações isto é normal? ObrigadoResponder
  • Michelle Alves da Silva 6 de setembro de 2022
    Boa tarde. Comprei um imóvel na planta e não foi passado sobre essa informação de correção monetária na época. Agora estão cobrando o valor da evolução de obra bem acima da parcela do financiamento que está no contrato. Estão alegando correção monetária com base no imposto TR. Meu contrato é de entrega em 24 meses com prorrogação de 6 meses. Minha dúvida é, a correção monetária imobiliária não é legal somente com prazo mínimo de 36 meses?Responder
    • pedro 22 de janeiro de 2024
      existe uma folga de 6 meses exatoResponder
  • Blog Souto e Costa Corretores 11 de outubro de 2022
    […] é escolhido, geralmente, por pessoas com interesse em financiar casas, principalmente através do Sistema Financeiro da Habitação […]Responder
  • Vagner 28 de agosto de 2023
    Boa noite, gostaria de saber se a cx já está disponibilizando recursos para esta modalidade de financiamento, pois desde novembro de 2022, ficou só em promessas e alegam estar sem recursos para liberação do crédito. Estou com um processo travado desde março deste ano.Responder
  • Karolina Lima de França 17 de outubro de 2023
    Gostaria de fazer uma simulação, como eu faço?Responder
  • George da silva ribeiro 3 de janeiro de 2024
    Quero saber que no final do contrato recebemos escrituraResponder