O Fiikipedia é um ambiente colaborativo e, nesta semana, tenho o prazer de receber novamente João Victor que, inclusive, já fez uma Live em meu canal no Youtube onde pudemos falar mais sobre emissões em fundos imobiliários.
Me chamo João Victor Simões de Souza, tenho 18 anos, sou de Petrópolis/RJ.
Hoje, venho comentar sobre um tema que eu considero de grande relevância no que tange os Fundos de Investimentos Imobiliários e que surgem dúvidas: Shopping Centers e seus tipos de lojas.
Estou fazendo pré-vestibular para Engenharia de Produção, tenho uma página no Instagram (@desbravando_o_mercado), estudo investimentos desde 2019 e venho me aprofundando nos FIIs desde o início desse ano.
Já escrevi dois artigos para o Fiikipedia (Direito de subscrição parte 1 e 2), incluindo uma Live de uma hora no canal do Professor Baroni
Uma pergunta recorrente é: “Os Fundos Imobiliários de Shopping são interessantes para investir?”
Mediante a isso, contatei o Prof. Baroni e pedi um espaço novamente aqui no Fiikipedia da Suno Research para comentar com vocês o que eu penso sobre FIIs de Shopping.
Vamos ao artigo do João Victor:
Para os Fundos Imobiliários, ter um shopping em seu portifólio pode ser de grande importância, tendo em vista os rendimentos proporcionados pela locação. Nesse viés, reflita quantos locatários, em média, existem dentro de um shopping, visto que, de acordo com a ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers), os shoppings centers são empreendimentos com ABL superior a 5 mil metros quadrados, formado por várias unidades de comércio, com administração única, na qual pratica um aluguel fixo e percentual.
A partir dessa definição, vemos que os shoppings são empreendimentos com grande potencial de geração de dinheiro, muito por conta do fluxo de pessoas, qualidade dos inquilinos, padrão construtivo, localização, entre diversos outros critérios de análises.
Nesse sentido, os shoppings, sem dúvida alguma, são ativos que podem trazer bons retornos para um FII, tanto por conta da valorização do imóvel quanto em questão do aluguel recebido.
Outro ponto interessante a ser levado em conta é a infraestrutura dos shoppings, os quais trazem conforto, facilidade em encontrar produtos de qualidade, segurança para as famílias, armazenamento, entre outros.
Ademais, quando você compra a cota de um Fundo Imobiliário, você se torna sócio de grandes empreendimentos. No caso dos FIIs de shopping, ao comprar uma cota do fundo, você se torna dono de uma participação percentual, além de se tornar sócios dos grandes ativos do portfólio, os quais possuem muitos locatários e imóveis diferentes.
Por fim, os FIIs de shoppings servem como diversificação de carteira, diluindo os seus riscos e com diferentes retornos, pois a operação de um shopping center é totalmente diferente da operação de uma laje corporativa, por exemplo.
Ok! Entendi que os FIIs de Shoppings podem ser bons investimentos, se bem analisados.
Quais são os tipos e como elas são classificadas?
- Lojas Âncora: Normalmente, são lojas que possuem uma área superior a 1.000 metros quadrados e que costumam atrair um grande fluxo de pessoas. Dentre elas estão, por exemplo, as lojas de grandes redes varejistas, supermercados, etc.
- Lojas Semi – Âncora: São lojas menores do que as Âncoras. Geralmente, possuem uma área de 500 a 999 metros quadrados.
- Megalojas: São lojas menores e normalmente possuem área de 250 a 499 metros quadrados. Apesar de seguirem as categorias das lojas anteriores, tem um foco direcionado para determinada linha de produtos.
- Lojas Satélite: São lojas com uma área menor do que 250 metros quadrados, as quais são direcionadas para o comércio em geral, especialmente para franquias mais populares.
Além desses tipos de lojas, existem categorias especiais, as quais são:
- Entretenimento / Serviços: drogarias, correios, bancos, casas de câmbio, etc.
- Entretenimento: cinemas, parques infantis, espaços culturais, boliche, etc.
Vale destacar que essa categoria de lojas especiais independe da área do estabelecimento, basta se enquadrar em atividades como as citadas acima.
Por fim, mas não menos importantes estão as Flagship Stores. Esse tipo de loja também é conhecido como Quiosques, aqueles que costumam ficar no meio dos corredores do shopping – é o metro quadrado mais caro em termos proporcionais. Esses Quiosques têm o objetivo de focar na experiência do cliente, por meio de novos produtos, novas tecnologias, entre outros exemplos.
Para finalizar o artigo, decidi trazer um exemplo para vocês do HSI MALL Fundo de Investimentos Imobiliário, também conhecido como HSML11, lembrando que este estudo NÃO representa qualquer tipo de indicação de compra/venda.
O HSML11 é um Fundo Imobiliário que possui 05 shoppings centers em seu portfólio, distribuídos em 03 estados diferentes: AC, SP, AL.
- Shopping Pátio Maceió
- Shopping Granja Vianna
- Super Shopping Osasco
- Via Verde Shopping
- Shopping Metrô Tucuruvi
Fonte: Relatório Gerencial HSML11
Agora, após a visualização de seu Portifólio, vamos dar uma olhada nas distribuições por Receitas (abaixo):
Fonte: relatório Gerencial HSML11
No primeiro gráfico de pizza, temos a composição da carteira do HSML11, na qual está dividida em 95,7% em Imóveis, 3,7% em Renda Fixa e 0,6% em outros FIIs listados.
No segundo gráfico, vemos que 59% das lojas que compõem os shoppings do Fundo são Lojas Âncoras, as quais costumam ter um aluguel mais barato. Caso alguma dessas lojas seja desocupada, a gestão poderá dividir em lojas menores, resultando em uma eficiência maior no que tange o retorno para o investidor. Já as Megalojas ocupam um espaço de 11% e as lojas satélite ocupam um espaço de 30%.
No terceiro gráfico, vemos que 84% da Receita é proveniente de Aluguel mínimo, 4% proveniente de Aluguel percentual, 7% de Mall & Mídia e 5% de tarifas de estacionamento.
Por fim, no último gráfico de pizza, temos a divisão em porcentagem da composição por vendas de Shopping pra Shopping.
- 27% – Shopping Pátio Maceió
- 9% – Super Shopping Osasco
- 11% – Shopping Granja Vianna
- 20% – Via Verde Shopping
- 33% – Shopping Metrô Tucuruvi
Por fim, quero agradecer demais ao Professor Baroni por me conceder o espaço novamente aqui no Fiikipedia.
VALE DESTACAR QUE, NADA DO QUE ESTÁ ESCRITO AQUI É RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA. ISSO É APENAS UM EXEMPLO, EM VIRTUDE DE UMA MAIOR ASSIMILAÇÃO DO CONTEÚDO TRANSMITIDO.
