Riscos ao participar de um IPO de fundos imobiliários
Um IPO em fundos imobiliários não é como em qualquer outra emissão de cotas. Há uma dinâmica diferente e uma análise mais complexa. Então, neste artigo, vamos dissecar o que você precisa avaliar ao estudar um IPO.
No entanto, antes de entrarmos no tema, vamos definir o que é um IPO para não deixar dúvidas. IPO (em inglês, Initial Public Offering) é a primeira oferta pública de um fundo imobiliário. Em ações, seria o momento em que a empresa abre seu capital na bolsa de valores.
No cenário de FIIs, o IPO é quando o fundo imobiliário faz sua primeira captação para depois começar seu portfólio, então poderíamos dizer ser a primeira emissão de cotas de um FII, mesmo ela podendo ser uma oferta restrita.
Então, vamos analisar seus riscos:
Falta de histórico
A análise de um IPO é mais complicada do que a de outras emissões de cotas, porque, nesse caso, não temos um histórico de desempenho desse FII. Isso impossibilita sabermos se ele está indo bem ou mal, como ele reage em diferentes cenários, quais foram as fragilidades e destaques, entre outros fatores.
Por conta disso, ficamos dependentes do estudo de viabilidade, onde a gestão explica sua tese e mostra o porquê ela faz sentido, além de evidenciar algumas previsões e estimativas.
Em alguns casos também é possível analisar outros fundos imobiliários da mesma gestora para observar como é o trabalho dela. Isso não garantirá que a mesma qualidade de trabalho será replicada neste novo fundo, mas é um bom indicador.
Incerteza sobre as aquisições
Como o IPO de um FII é a sua primeira captação para depois fazer seus primeiros investimentos, sempre existe a chance de o gestor não conseguir fazer as aquisições como esperava.
Isso pode acontecer por uma série de motivos, como o vendedor desistir da venda, o gestor encontrar problemas com a aquisição, a emissão não ter captado o dinheiro necessário, entre outros.
Por isso, não há uma garantia de que tudo será como descrito nos documentos da oferta. Coisas podem dar errado e cabe ao gestor contornar os problemas. Enquanto isso, o investidor que decidiu participar precisa estar ciente que ele pode não receber exatamente o que esperava.
Captação insuficiente
Toda emissão tem um objetivo de captação e sempre há o risco de ele não ser atingido, porém, isso é especialmente crítico para um IPO, pois será o seu portfólio inicial. Uma captação ruim inicial pode comprometer a estratégia e até futuras emissões, já que poderá criar um histórico negativo para o portfólio.
Desse modo, um fundo imobiliário que pretendia comprar cinco imóveis, pode acabar levando apenas um ou dois, dependendo do caso. Isso deixará o portfólio mais concentrado do que o planejado.
Uma alternativa para essa situação é a contração de dívidas, que chamamos de alavancagem, para viabilizar as outras aquisições.
O lado negativo é que essa dívida pode aumentar o risco do portfólio e pode não ser o que os investidores iniciais esperavam para seus investimentos.
Tempo de alocação
Como o portfólio desse novo FII não existe, ele precisará de um tempo até conseguir alocar os recursos para, então, começar a gerar rendimentos para seus cotistas.
Logo, é importante entender que um fundo imobiliário que acaba de sair de seu IPO pode demorar algum tempo (até meses) para atingir o seu patamar estável de rendimentos.
Esse tempo deve variar entre as categorias de fundos imobiliários (Papel, Tijolo e Fundos de Fundos), sendo que alguns são mais ágeis que outros, mas entender esse risco é importante.
Investimento em um sonho
Sempre que me refiro a IPOs, descrevo como se fosse um investimento em um sonho, em uma proposta escrita num papel. Como é algo do zero, sem histórico e garantias, quem investe está confiando na proposta da gestão e nada mais.
Pensando nisso, você deve estar atento se o retorno esperado vale o risco de entrar em um investimento sem qualquer histórico de resultados.
Às vezes, vale mais a pena aguardar o desempenho do portfólio para entrar com mais certeza no fundo, mesmo que você acabe pagando um pouco mais caro.
