São empresas que possuem e/ou operam imóveis, ganhando dinheiro através do arrendamento das suas propriedades.
Além disso, REITs tambem ganham dinheiro através do financiamento de propriedades, como o caso dos Mortgage REITs que compram ou financiam hipotecas, ganhando dinheiro através dos juros desses financiamentos.
Muitos se perguntam sobre como investir em imóveis no exterior. De fato, o jeito mais fácil de se investir em imóveis lá fora é através dos REIT´s.
O que são REIT’s?
REIT é a sigla para Real Estate Investment Trusts, nome dado a empresas criadas com foco no mercado de imóveis nos EUA.
Essas empresas compram e operam com imóveis para obter lucros. Na falta de uma melhor definição, os REIT´s são os equivalentes aos fundos imobiliários no Brasil.
Entretanto, REIT’s americanos não são fundos, e sim empresas. Eles podem captar dívida para se alavancar, diferente dos FIIs no Brasil.
Portanto, a compra de um REIT é feita de forma similar a uma ação americana. Ou seja, é preciso ter cadastro em uma corretora de valores e comprar participação na empresa que atua no ramo imobiliário, recebendo o lucro desses ativos.
Obviamente, a indústria lá fora é bem mais madura. Os primeiros REIT´s datam da década de 1960. Nossos primeiros fundos imobiliários têm pouco mais de dez anos.
De fato, a indústria brasileira de fundos imobiliários, avança a passos largos, mas ainda perde para os REIT´s em vários aspectos.
Por exemplo: tamanho de mercado, quantidade de ativos, variedade de atuação das empresas, participação das empresas em outros países
Como os REIT’s funcionam?
O REIT é um ativo típico do mercado norte-americano, onde possui grande destaque. Cerca de 150 milhões de americanos possuem essa categoria de ativo em suas carteiras, segundo Nareit (National Association Of Real Estate Investment Trusts).
Além disso, vale notar que os REIT’s estão presentes desde 2001 no S&P500, um dos maiores índices usados como benchmark para o mercado norte-americano de ações.
Isso mostra que ele é, de fato, um ativo de renda variável. Por isso, para comprar participação em um REIT, é preciso estar ciente que há oscilação nos preços dependendo da oferta e da demanda desses ativos.
Historicamente, investir em REIT’s tem sido vantajoso: a rentabilidade desses ativos tem sido maior que a de ações, mostrando como o investimento em imóveis pode ser lucrativo.
Além disso, uma vantagem é a distribuição de dividendos feita pelos REIT’s: as empresas devem distribuir pelo menos 90% dos rendimentos tributáveis obtidos. Os dividendos de REIT’s gera uma renda consistente que atrai muitos investidores americanos.
Por fim, vale notar que também existem ETFs (fundos de índice) desses ativos. Dessa forma, é possível investir em diversos REIT’s através da compra de apenas um fundo passivo.
Quais são os tipos de REIT’s?
Nos Estados Unidos, existem dois principais tipos de REIT’s: o de Mortgage e o de Equity. Eles são similares, respectivamente, aos fundos de papel e fundos de tijolo.
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Mortgage REIT
são títulos ligados ao ramo imobiliário ao invés de negociar diretamente os ativos físicos. Por exemplo: eles podem negociar hipotecas, certificados ou recebíveis imobiliários.
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Equity REIT
investe diretamente nos imóveis físicos. Estes podem ser empreendimentos, terrenos, imóveis habitacionais, imóveis residenciais e outros.
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Hybrid Reit
que consiste na compra dos ativos dos dois tipos: ou seja, uma parcela em imóveis físicos e outras em títulos imobiliários.
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REITs públicos não listados ou PNLRs
são REITs registrados na SEC (Securities and Exchange Commission), mas não estão listados na bolsa
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Private REITs
não possuem registro na SEC nem na bolsa de valores
Vale notar, no entanto, que a maioria dos REIT’s no país são de Equity, alocando capital em imóveis físicos, similar aos fundos de tijolo.
Por fim, veja a lista de REIT’s com seus principais setores:
- Imóveis residenciais;
- Escritórios;
- Galpões;
- Hotéis;
- Hospitais;
- Shoppings;
- Florestas.
Quais são os principais setores de REITs?
O mercado de REITs conta com diferentes tipos de investimentos, portanto o investidor tem alternativas e pode diversificar. Conheça os principais setores de REITs.
Retail REITs
Os REITs que investem em imóveis ligados ao setor de Retails (consumo) possuem participação em lojas, shopping centers e demais imóveis atrelados ao segmento do consumo.
A fonte de renda dos Retail REITs vem do aluguel das lojas. Portanto, quanto mais o consumo sobe, maior é a possibilidade de negociar melhores aluguéis, sem falar que a vacância tente a ser pequena.
Residential REITs
O sonho da casa própria, para muitos, está distante, por isso, o aluguel é algo mais viável. Os Residential REITS investem em propriedades residenciais para o aluguel.
O foco dos Residential REITs está em grandes cidades. Como o custo de vida nas cidades maiores é alto, a compra de um imóvel é quase inviável, por isso, o aluguel em tais regiões se torna factível.
Healthcare REITs
Os Healthcare REITs investem em hospitais e imóveis ligados à saúde. Como a tendência da humanidade é envelhecer, cada vez mais, centros médicos, asilos, clínicas e consultórios são necessários e isso torna o setor atraente ao mercado.
Office REITs
Os REITs que investem em escritórios são os Office REITs. Os ganhos desses REITs vem dos aluguéis dos escritórios, por isso, a tendência é fechar contratos longos, com o intuito de manter a previsibilidade dos ganhos.
Requisitos para a qualificação de um REIT
Nos Estados Unidos, uma empresa deve atender a uma série de requisitos para que possa ser qualificada como um REIT, tais como:
- Investir pelo menos 75% dos seus ativos em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA;
- Receber, no mínimo, 75% de sua receita bruta através de alugueis de imóveis, juros sobre hipotecas de financiamento de imóveis ou de vendas imobiliárias;
- Pagar o mínimo de 90% de se lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas todos os anos;
- Ser uma entidade tributável como corporação;
- Ser administrado por um conselho de diretores ou curadores;
- Ter no mínimo 100 cotistas;
- Não ter mais de 50% de suas ações em posse de cinco ou menos pessoas.
Como os REITs ganham dinheiro?
De fato, muitos investidores não conseguem entender como os REITs ganham dinheiro. Entretanto, a resposta é bem simples.
A maioria dos REITs atuam com um modelo de negócios simples de entender: alugando espaço físico e recebendo aluguel pelo espaço. Assim, a companhia gera renda e pode pagar dividendos a seus acionistas.
Além disso, é importante ressaltar que um REIT deve pagar pelo menos 90% de sua renda tributável para seus acionistas (e alguns deles chegam a distribuir 100%).
No entanto, existem os mortgage REITs que funcionam de forma um pouco diferente: eles não possuem imóveis diretamente, mas financiam ativos imobiliários e ganham renda através dos juros desses investimentos.
Assim, esse tipo de REIT é análogo a um fundo imobiliário de papel, muito embora existam particularidades que os diferenciam.
Desempenho dos REITs no passado
O desempenho histórico dos REITs mostra duas formas através das quais esses ativos entregaram valor a seus acionistas: por meio da distribuição de dividendos e também pela valorização de suas ações.
Dessa forma, a performance dos REITs tem sido superior à performance do principal índice de ações americanas, o S&P 500, ao longo dos últimos 45 anos.
No entanto, vale notar que esse índice também possui REITs em sua composição. Ou seja: alocar capital em um ETF do S&P 500 já é uma forma de se expor a esse tipo de ativo.
Os REITs listados na bolsa americana são companhias de capital aberto administradas por gestores profissionais com o desempenho de entregar valor a seus acionistas.
Ou seja: posicionar seus imóveis de forma competitiva e ganhar renda através de bons locatários e de uma gestão eficiente é uma missão importante dos executivos desse tipo de empresa.
Qual a diferença entre REITs e FIIs?
De fato, os REIT’s e fundos imobiliários possuem a semelhança inevitável de atuarem os dois no setor imobiliário. Veja as principais diferenças:
Tamanho
Nos EUA, existem REIT´s que tem valor de mercado próximo ao do Bradesco, uma das maiores empresas do Brasil.
Um REIT como o Boston Properties, que tem inclusive BDR negociado no Brasil, é maior que a indústria de fundos imobiliários negociados no Brasil.
Governança
Os REIT´s são como empresas listadas: possuem gestão profissional e Conselho de Administração.
Enquanto, no Brasil, eles são administrados ainda como fundos de investimentos.
Diversidade
No Brasil existe uma concentração grande em imóveis tradicionais como lajes corporativas, shoppings e logística.
Nos Estados Unidos existem REIT´s assim também. Mas existem muitas outras alternativas: como investir em penitenciárias, espaço publicitário de outdoors, antenas de telefonia e muito mais. Onde existe imóvel, existe espaço para ter um REIT.
Alavancagem
REITs conseguem pegar dívida barata (custo baixo) e ter uma alavancagem maior que outros tipos de empresas devido que seu modelo de negócio possui receitas recorrentes.
Como os REITs não retém muito da sua geração de caixa devido à distribuição de dividendos, eles precisam utilizar dívida ou emitir ações para crescer.
Além disso, os REITs usam dívida, devido que geralmente o seu custo é menor do que o custo de capital próprio. No entanto, para gerar valor, o custo da divida precisa ser menor que o yield da propriedade que está sendo adquirida ou construída, gerando um spread positivo e consequentemente, um aumento da geração de caixa e dividendos por ação.
Essas são apenas algumas diferenças, existem outras mais.
Como investir em REITs?
Existem, de fato, inúmeras formas de se investir em REITs na bolsa de valores americana, seja em corretoras brasileiras ou corretoras no exterior.
Primeiramente, uma forma de adquirir REITs é comprando cotas de ETFs que investem nesse tipo de ativo. Os mais famosos são o ALUG11 e o URET11.
Além disso, também é possível comprar BDRs (certificados de ações negociadas no exterior) dos REITs. Esse tipo de ativo possui o número 34 no final de seu código de negociação.
Por outro lado, também é possível comprar ETFs de REITs na bolsa americana. É o caso do VNQ, o mais líquido fundo de gestão passiva para esse tipo de ativo.
Por fim, é possível comprar esses ativos individualmente. Cada REIT terá um código de negociação, podendo atuar em várias áreas diferentes.
Quais são as opções de investimento para brasileiros?
Similar aos REITs, os fundos imobiliários são uma das principais opções para os brasileiros. Os FIIs investem predominantemente em ativos com lastro em imóveis.
Portanto a carteira de um FII pode ter investimentos em:
- Imóveis;
- Títulos com lastro em imóveis, como os CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários);
- Investimentos em cotas de outros FIIs;
- Participação em terras agrícolas e similares (Fiagro).Os fundos imobiliários são negociados em bolsa e contam com boa liquidez. Grande parte dos FIIs distribuem rendimentos mensais e são isentos de imposto de renda, assim, os FIIs são uma ótima opção para aqueles que procuram construir renda.
Crowdfunding Imobiliário
Outro tipo de investimento imobiliário diferente dos FIIs e REITs chama-se crowdfunding imobiliário. Ele é fácil de se investir e acessível, além de poder trazer uma boa rentabilidade ao investidor.
Ele possui um ponto diferente dos outros tipos de investimentos em imóveis: não há variação das cotas, uma vez que não há negociação de crowdfunding imobiliário na bolsa.
Ou seja: o investidor que não gosta de ver seus ativos financeiros com volatilidade alta em momentos negativos pode acabar se sentindo mais seguro.
O investimento é feito de forma online, e, assim como outros investimentos, é preciso estudar sobre antes de investir.
Vale a pena investir em REITs?
Historicamente, a rentabilidade dos REITs tem sido mais elevada do que a rentabilidade das ações americanas. Por isso, esse é um fator positivo ao investir nesse ativo.
Além disso, o setor imobiliário é um setor perene e não há indícios de que haverá diminuição na demanda por esses ativos.
Entretanto, esse é um setor cíclico, havendo ciclos imobiliários no mercado. Por isso, é preciso ficar atento a esses momentos para saber quando e como investir.
Assim, o investidor poderá comprar esses ativos quando houver descnoto em suas cotações e ganhar uma rentabilidade ainda mais interessante.
Por fim, esses ativos são uma forma de diversificar a posição em ativos no exterior com empresas rentáveis e distribuidoras de dividendos.
Você ainda tem alguma dúvida sobre o investimento em REIT’s e sua importância? Comente abaixo para podermos te ajudar.
O que são Reit’s?
REIT’s são empresas criadas com foco no mercado imobiliário dos EUA. Possuem similaridades com os fundos imobiliários no Brasil, apesar de terem também diferenças relevantes.
Como os REIT’s funcionam?
Os REIT’s geram renda através de seus imóveis e devem distribuir ao menos 90% de seus lucros na forma de dividendos. É possível comprar participação nessas empresas através da bolsa americana.
Como investir em REITs?
Para investir em REITs o investidor precisa ter acesso à bolsa norte-americana. Hoje, há diversas instituições financeiras oferecendo acesso à bolsa dos Estados Unidos, como o banco Inter e a Avenue.
Vale destacar que a XP Investimentos, ainda em 2022, vai começar a oferecer esse tipo de serviço também.
