A LOG Commercial Properties e Participações S.A. disponibilizou, no último dia 21, uma apresentação institucional em seu website de relação com o investidor.
A LOG é uma empresa que atua na construção, incorporação, comercialização e gestão de propriedades comerciais, como Condomínios Logísticos, Loteamentos Industriais, Shopping Centers e Strip Malls.
A atuação da empresa se inicia na prospecção das localizações estratégicas para seus empreendimentos, seguida da busca por valor agregado, inovação, sustentabilidade e redução de prazos e custos, bisando otimizar os resultados.
A empresa foi fundada em 2007, sob a denominação de MRV Logística e Participações S.A. e só teve seu nome alterado para LOG em 2012. Vale ressaltar que, em dezembro de 2018, a MRV realizou o spin-off da LOG, permitindo que ela passasse a ser listada em bolsa.
A companhia é a primeira empresa de galpões listada na Bolsa brasileira. Além disso, integra o Novo Mercado, representando o nível mais alto de governança corporativa da Bolsa.
Considerando a estrutura acionária da empresa no dia 02/05/2019, temos o diagrama a seguir, mostrando que a Família Menin detém 35,4% de participação na companhia:
A LOG apresenta um modelo de negócios com diversificação geográfica, presente em 26 cidades em 9 estados, com 1,48 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), sempre priorizando localizações privilegiadas e estratégicas, ao mesmo tempo que busca atuar fora dos grandes mercados devido à demanda de clientes de alta qualidade.
Além disso, sua operação é modular e flexível, com capacidade de atender a todos os tipos de demanda. Vale ressaltar também a sua base diversificada de clientes, diminuindo seus riscos, uma vez que há baixa concentração do faturamento, seja de clientes ou indústria.
A maior participação de um cliente é de 5,0% sobre a receita bruta. Além disso, há baixa taxa de inadimplência: 1,15% acumulada nos últimos 12 meses, com uma média de dois meses e meio para realocação de galpões distratados em 2019.
É importante notar que a LOG possui taxa de vacância mais baixa que a média de seus pares de mercado: 6,8% contra 19%.
Sua operação é integrada, desde a identificação da demanda, com equipes de construção e comercialização próprias, até gestão dos ativos.
No que diz respeito aos seus resultados mais recentes, a empresa entregou 75 mil metros quadrados de ABL (64,8 mil no LOG), totalizando 817 mil metros quadrados de ABL em março, sendo que 88% da ABL já foi entregue locada com taxa de retorno média de 12,7%.
No 1T19, a companhia também captou R$ 100 milhões em dívidas, ao custo médio ponderado de 108% do CDI, com prazo de 6 anos, aumentando seu capital, focando no crescimento adicional com base em seu portfólio de ativos.
Na comparação anual, do 1T18 para o 1T19, a LOG cresceu 19,4% de sua receita líquida, alcançando R$ 30 milhões no período. Além disso, apresentou crescimento de 17,8% no EBITDA ajustado, chegando em R$ 24,4 milhões. Já seu lucro líquido ajustado foi de R$ 12,5 milhões no 1T19, um aumento de cerca de 22,5% em relação ao 1T18.
O mercado brasileiro de condomínios industriais é altamente concentrado na região Sudeste e apresenta baixa qualidade. 100% dos galpões da LOG são classificados na categoria A, constituindo uma vantagem para a companhia, uma vez que apenas 10,5% dos galpões brasileiros estão classificados nesta categoria.
Neste contexto, cabe mostrar alguns números que dizem respeito à diferença entre os galpões LOG e galpões obsoletos:
Um dos drivers de crescimento da companhia é o crescimento do E-Commerce no Brasil, atrelado à sua necessidade por distribuição e logística, necessitando de mais espaço para a operação.
Neste cenário, é importante saber que o crescimento acumulado do mercado de vendas online no Brasil, de 2013 a 2018, foi de 85%, ao passo que a expectativa de faturamento deste mercado para este ano é de R$ 61 bilhões. Para 2021, a expectativa do tamanho do mercado online brasileiro está na casa dos R$ 85 bilhões.
É possível comparar o mercado de galpões mexicano com o brasileiro. O PIB mexicano, em 2017, foi de US$ 1,15 trilhão, e seu território é de 1,964 milhão de quilômetros quadrados. Já o Brasil apresentou um PIB de US$ 2,056 trilhões em 2017, com um território de 8,516 milhões de quilômetros quadrados. O México possui o maior mercado Classe A da América Latina, com 65 milhões de metros quadrados de ABL, sendo 20 milhões no segmento logístico.
Já no Brasil, o mercado Classe A em todos os segmentos somou 13,8 milhões de ABL. Deste modo, se, em 5 anos, o mercado brasileiro deseja se igualar ao mercado mexicano de galpões logísticos, será necessário um investimento total de aproximadamente R$ 10 bilhões, com entregas anuais de 1,4 milhão de metros quadrados de ABL.
Entendemos, portanto, que a LOG apresenta alto desempenho até mesmo nos mercados mais competitivos do país. Além disso, a companhia mostra diversas vantagens, bem como melhores resultados em relação a seus pares. Acreditamos que há bastante potencial de crescimento para o setor, e, consequentemente, para a companhia.
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