Nesta semana, faremos uma Live com um Convidado Especial: RAFAEL SELEGATTO, Gestor do FII IRDM11. Dentre vários outros temas, nosso objetivo principal será entender detalhes de como os CRIs são estruturados, avaliados e controlados, especialmente quando alocados em um Fundo Imobiliário de “Papel”. Vale lembrar que o Rafael esteve ligado diretamente à Gestão dos FIIs do Banco Fator: BCRI11 e VRTA11.
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Curiosamente, nestes últimos dias, por umas 3 ou 4 vezes, algumas pessoas me perguntaram: “Qual o melhor FII para comprar?”
É mesmo uma pergunta cruel, muito cruel.
Em primeiro lugar: “Defina melhor!!”. (risos)
Dentro da minha visão, entendo que para se qualificar alguma coisa ou alguém para que seja considerado “melhor”, tem de se ponderar uma série de atributos. Quase sempre, não há uma resposta simples.
Digo mais: em boa parte das vezes, temos diversas categorias e subcategorias, dificultando ainda mais a entrega do troféu para “O MELHOR”.
Serei ainda mais pragmático: Qual o melhor chocolate para você? Meio amargo, branco ou preto?
Difícil, não é mesmo?
Se mal damos conta de responder qual o melhor chocolate, imagina quando estamos falando de Fundos Imobiliários, onde temos de levar em consideração aspectos (atributos) em Lajes, Galpões, Shoppings, Hospitais, Agências Bancárias, além de vários outros tipos de ativos.
Como primeiro exercício, entendo que o caminho mais adequado aos investidores é buscarem ir na direção de focar em FIIs que possuam um “track record” consolidado e saudável.
Começar por Fundos com pouco histórico recente de resultados, na maioria das vezes, não é auspicioso.
Apenas como efeito comparativo, veja só a diferença de quem investiu, nos últimos anos, em SHPH11 e RBGS11.
Não estamos aqui julgando os shoppings em si, mas só para mostrar que investir com base histórica no “marco zero” da aplicação é importante, especialmente aos investidores iniciantes.
Entendo que o ponto de partida deve ser em ativos que já se mostraram vencedores nos últimos anos, e cito aqui alguns pontos a se observar.
- Renda constante (e crescente, preferencialmente)
- Baixo índice de vacância histórica
- Boa capacidade (e velocidade) de recolocação de áreas vagas
- Locatários com boa qualidade de crédito (perfil)
- Plano de manutenções e reformas claros
- Retrofit (casos específicos)
- Dominância (destaque) em sua região
Mas, Baroni, Como vou saber de tudo isso dos mais de 100 Fundos Imobiliários presentes no mercado?
Um exemplo bem simples:
Imagine que você esteja passeando, pela primeira vez, em Brasília, para visitar seus primos.
No primeiro dia, eles te levam para fazer um grande passeio turístico na cidade e você acha tudo muito bonito.
Nos outros dias, vocês vão juntos à padaria, farmácia, supermercado, bares, restaurantes, e outros comércios locais.
O curioso é que você passa pelas “entre quadras”, presentes no Plano Piloto, e tem a sensação que são todas iguais. (risos)
Mas, depois de uma semana com os seus primos, você começa a se “acostumar” com estas “entre quadras” e saberá que são diferentes, obviamente.
Não se aprende a investir por osmose. O começo é difícil e parece que todos os Fundos Imobiliários são iguais, assim como as “entre quadras” de Brasília. (risos)
Mas só se aprende estudando!
Acredite: você vai se “acostumando” com cada um deles. É um processo natural, mas exige dedicação e esforço, especialmente no começo.
Temos um vasto material sobre FIIs para ser consultado e que pode ser capaz de fazer você entender esta grande sopa de letrinhas.
Então fica uma dica para o resto da vida: Não existe “o melhor” Fundo Imobiliário e, da mesma forma, não existe o melhor chocolate, o melhor vinho, o melhor carro, o melhor filme ou, que seja, a melhor praia.
ESPERO POR VOCÊ!
Participe de nossas Lives, no Canal do Youtube da Suno Research, sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.
Além disso, temos Relatórios e Radares bem completos que são publicados semanalmente, trazendo destaques dos principais Fundos Imobiliários negociados no mercado brasileiro.
