Quais indicadores devem ser considerados para analisar um fundo imobiliário?
Essa é uma pergunta interessante, pois antes de se investir em qualquer ativo, é sempre importante fazer uma boa avaliação de quais indicadores devem ser considerados para analisar um fundo imobiliário para reconhecer pontos positivos e também saber identificar eventuais riscos.
O investidor bem informado e entende onde está investindo, é um investidor que tem muito mais chances de obter sucesso no longo prazo, além de naturalmente ter muito mais segurança e tranquilidade em relação aos ativos que compõem a sua carteira sabendo quais indicadores devem ser considerados para analisar um fundo imobiliário.
Como cada Fundo Imobiliário possui seu perfil, estratégia e peculiaridades, tudo deve ser analisado com mais cuidado e de forma específica. Nenhum FII é exatamente igual a outro.
Por exemplo, quando olhamos para os fundos de CRIs, os fundos que investem em recebíveis imobiliários, é importante avaliar o lastro desses ativos, o LTV, sendo a relação do valor das garantias e o valor da dívida, a qualidade e solidez financeira dos devedores.
Além de analisar a própria estrutura, garantias, existência de overcollateral, dados de inadimplência, entre outros fatores.
Outro componente de suma importância na avaliação dos FIIs de CRIs é a gestão. Ela cumpre um papel fundamental na manutenção do portfólio e na geração de valor para o cotista. Uma boa gestora conseguirá evitar problemas, ou contorná-los quando acontecerem, e buscará formas de maximizar o retorno para seus cotistas, conforme a estratégia do fundo.
Geralmente estes dados podem ser encontrados nos relatórios mensais disponibilizados pelos gestores destes fundos, que por sua vez podem ser acessados através do site da B3, no website do próprio gestor ou em sites especializados de Fundos Imobiliários, como o Status Invest.
Já se olharmos para fundos imobiliários de tijolos, então, a análise ideal seria feita através de outros componentes, por exemplo, mais focados em questões específicas do imóvel e seu histórico.
Para estes fundos de lajes corporativas, é essencial avaliar fatores como:
Localização do imóvel
Para avaliar a qualidade da região que ele está inserido.
Diferenciais competitivos do imóvel e facilidade de recolocação
Para analisar os pontos competitivos que valorizam aquele imóvel.
Histórico de vacância
Sendo que quanto menos vacância o imóvel apresentou ao longo de sua história, melhor.
Dados a respeito de inadimplência
É importante ter os dados de inadimplência do imóvel para analisar se é sustentável financeiramente.
Condições do imóvel
Sendo que quanto pior o estado do imóvel, mais deve demandar capex e, evidentemente, menores tendem ser suas vantagens frente a outros ativos e
Preço e valuation.
Onde o investidor deve avaliar os preços do aluguel por m² praticados na região e também do próprio imóvel.
Existem outros fatores também importantes que podem fazer parte da análise, como o histórico do gestor e seu track record, a liquidez do fundo, o seu dividend yield, a consistência de pagamentos de dividendos, perfil de gestão do fundo (ativa ou passiva), dentre outros pontos.
Já se estamos falando de fundos de shopping, alguns pontos essenciais que devem ser analisados são: vendas por m², aluguel por m², histórico operacional e de desempenho de vendas, vacância, inadimplência, localização, região, cap rate dos ativos (especialmente nos fundos mais novos), consolidação do empreendimento, entre outros fatores.
Além destes fundos citados, ainda existem fundos logísticos e industriais, fundos de hospitais, de universidades, e de desenvolvimento imobiliário, onde cada um possui particularidades na hora da análise. Porém, de modo geral, o investidor deve sempre se atentar à qualidade dos empreendimentos, desempenho operacional, vacância e qualidade da gestão, por exemplo.
Você ainda tem alguma dúvida sobre quais indicadores devem ser considerados para analisar um fundo imobiliário? Comente abaixo para podermos te ajudar.
