O que são contratos típicos e atípicos?

Todo imóvel com um inquilino precisa de um contrato de locação e existem dois principais formatos encontrados nos fundos imobiliários: típicos e atípicos.

Contratos típicos

Esses são aqueles, como o nome já diz, típicos, ou seja, padrões. Os seus detalhes são previstos em lei e, quem gostar de verificar as informações diretamente na fonte, pode visitar o Código Civil e a Lei do Inquilinato para conhecer mais sobre o tema.

Porém, podemos destacar as principais características para o investidor de fundos imobiliários entender a dinâmica dessa modalidade:

1. A duração do contrato costuma ser de 5 anos;
2. Há uma possibilidade de ação revisional do valor do aluguel no 3º ano (por parte do locador ou do inquilino);
3. A multa por rescisão antecipada costuma equivalente a 3 a 6 meses de aluguel;
4. O valor do aluguel é vinculado a um indexador, que costuma ser o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

Você notará melhor após ler sobre o contrato atípico abaixo, mas atente-se como este contrato tem um prazo mais curto, multas menores e uma flexibilidade maior para ajustes no valor do aluguel.

Contratos atípicos

O nome é bem claro aqui também, os contratos atípicos são diferentes. São aqueles que fogem do padrão e da tipicidade mencionada acima. Portanto, poderíamos dizer que não há padrão e eles podem ser da forma que ambas as partes acordarem durante as negociações.

Apesar de isso ser verdade, há algumas características recorrentes dentro do universo de fundos imobiliários para esse tipo de contrato. Vejamos:

1. Costumam ter duração superior a 10 anos;
2. Não há possibilidade de ajuste no valor do aluguel até o final do contrato (apenas o reajuste abaixo);
3. A multa costuma ser equivalente a todos os aluguéis futuros pendentes;
4. O aluguel é reajustado anualmente por um índice, que costuma ser o IPCA.

Agora que você conheceu o típico e o atípico, veja como o atípico é mais longo, mais rígido e não permite mudanças no meio do caminho.

Qual o melhor?

Você, provavelmente, deve estar se perguntando qual o melhor dos dois. Porém, infelizmente, não há um melhor em todos os casos. Eles são, simplesmente, diferentes.

Portanto, cada modelo se dará melhor em um tipo de situação. Para as locações em que você precisa segurar o inquilino no imóvel com mais garantias, o atípico pode ser o ideal.

Já para imóveis com um potencial de melhoria de valor de aluguel no curto prazo, o típico pode ser a melhor opção.

Assim, você precisa avaliar o imóvel, a região, o inquilino e a operação antes de conseguir definir qual dos contratos se encaixa melhor. E isso também pode variar dependendo da estratégia do gestor.