Quem nunca se interessou por um investimento simplesmente por ele aparentar entregar um resultado financeiramente bem atrativo?
Esse é com certeza o principal erro de iniciantes quando começam a montar suas carteiras.
Como sempre afirmo, não vejo problema algum em se interessar por uma categoria de investimento que apresenta resultados bastante atrativos. Afinal, estamos investindo justamente para ganhar dinheiro.
Análise de ativos
Porém, a fonte do problema está em parar sua análise por aí e já aplicar seu dinheiro sem um estudo completo de como essa aplicação funciona, qual a sua qualidade e todas as outras características de uma boa análise fundamentalista.
Por isso, trago neste artigo algumas das principais razões do porquê é um grande erro investir em fundos imobiliários (e em outros investimentos) apenas pelo dividend yield.
Dividend Yield Alto
O principal motivo de ser uma má ideia é porque o dividend yield é um indicador que mostra o quanto o FII pagou no passado.
Sendo assim, não há garantias de que esse é um patamar sustentável de rendimentos de hoje em diante e é seu trabalho como investidor descobrir qual é esse patamar. Além disso, é necessário identificar se há gatilhos para que os rendimentos subam ou caiam.
É incontável a quantidade de investidores que compram um ativo porque ele está pagando rendimentos elevados e, pouco tempo depois, se frustram quando os rendimentos caem para um patamar que seria o recorrente.
Renda Mínima Garantida (RMG)
Alguns efeitos que causam essa distorção são a Renda Mínima Garantida (RMG) e multas rescisórias. Assim também, ambos fazem com que o fundo receba uma receita não recorrente, distribuída para seus cotistas por meio dos rendimentos. Com isso, note que o imóvel pode, inclusive, estar vazio sem gerar receitas.
Eventualmente, quando essa RMG ou o valor da multa acabar de ser distribuído, os rendimentos muito possivelmente cairão, já que não há mais um inquilino pagando, de fato, um aluguel. E, aqueles que não se atentaram a esse fato, serão surpreendidos e poderão ter prejuízos a partir daquele momento.
Dividend Yield Baixo
Vale mencionar que a filosofia inversa também é válida. Um dividend yield baixo não indica, necessariamente, que o investimento é ruim. Da mesma forma que existem fatores que podem derrubar a renda, existem gatilhos que podem aumentá-la.
A vacância é um deles. Fundos com uma certa vacância, acabam distribuindo menos rendimentos, porém, se alugam esses espaços, a renda tende a aumentar também.
A partir desses exemplos, a ideia é mostrar que não devemos olhar os rendimentos e o dividend yield como indicadores estáticos e garantidos. FIIs não são renda fixa.
Precisamos analisar o contexto para entender quais são as expectativas para esses indicadores, pois não podemos esquecer que se trata de renda variável.
Análise de Risco
Quando entende esse conceito, o investidor passa a identificar fundos imobiliários sendo negociados a valores mais caros do que deveriam e FIIs sendo negociados com um desconto maior do que deveriam.
Por fim, mesmo que encontremos um fundo imobiliário com uma boa qualidade e um rendimento aparentemente sólido, precisamos lembrar da regra de ouro: quanto maior o retorno, maior tende a ser o risco.
Portanto, não se esqueça de avaliar a proporção do risco ao qual o fundo está se expondo para atingir aquele nível de renda. Desse modo, não há problemas em se atrair por um dividend yield alto. O problema está em não estudar como o fundo imobiliário está gerando esse rendimento, quão saudável ele é e o nível de risco ao qual você estará exposto ao investir nele.
