NOI: o que é? Como calcular esse indicador do mercado imobiliário?

No momento de adquirir um fundo imobiliário é importante analisar alguns indicadores para saber se vale ou não a pena concretizar o negócio. Um deles é o NOI.

Apesar de não ser tão conhecido pela maioria dos investidores como o Ebitda, o NOI é um indicador usado, principalmente, no mercado imobiliário internacional,

O que é NOI?

NOI é a sigla para Net Operating Income, que traduzido ao português significa Receita Operacional Líquida.

Ele é um indicador comumente usado no setor imobiliário, e corresponde à diferença entre a receita gerada pelo negócio e os gastos operacionais necessários.

O Net Operating Income vem antes dos impostos na demonstração de resultados, e exclui o pagamento de juros sobre empréstimo, despesa de capital, depreciação e amortização.

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Qual é o cálculo do Net Operating Income?

Calcular a Receita Operacional Líquida é bem simples. Basta subtrair as despesas operacionais da receita operacional bruta gerada.

Essa receita operacional bruta difere da receita bruta potencial, porque ela subtrai a vacância e perda de créditos. Ela também pode ser chamada de GOI que é a sigla para Gross Operating Income ou Receita Operacional Bruta.

Por despesas operacionais, podemos citar como exemplo, as taxas de administração, IPTU, seguros prediais, etc. Dessa forma, a fórmula do NOI é:

  • NOI = GOI – Despesas Operacionais

Vamos citar um exemplo. Imagine um imóvel cuja receita seja oriunda de aluguel no valor de R$ 15 mil anuais, e que tenha como despesas o IPTU no valor de R$ 3 mil e um seguro no valor de R$ 5 mil. Para encontrar o NOI, basta aplicar a fórmula:

  • NOI = R$ 15 mil – R$ 8 mil = R$ 7 mil.

Portanto, a Receita Operacional Líquida do negócio, neste exemplo, é de R$ 7 mil.

Qual a diferença entre NOI e EBIT?

É importante não confundir o Net Operating Income com o EBIT, indicador que demonstra o lucro de uma empresa antes do reconhecimento das despesas com juros e impostos. 

Apesar de parecidos, NOI e EBIT são dois dados diferentes encontrados no demonstrativo do resultado.

Diferente do NOI, o EBIT considera também a depreciação do imóvel que é excluída no cálculo do Net Operating Income. Veja a diferença:

Portanto, se no exemplo acima, a depreciação considerada do imóvel for de R$ 500, o EBIT dele, será de:

  • EBIT = R$ 15 mil – R$ 8 mil – R$ 500 = R$ 6.500

Sendo assim, há uma diferença neste exemplo, de R$ 500 entre os valores do NOI e EBIT. Por isso ambos diferem um do outro.

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Qual a importância do NOI?

O NOI é um indicador bastante importante para quem está pensando em comprar e vender imóveis. Afinal, ele determina o valor dos imóveis que geram receitas, também conhecidos como valuation.

Dessa forma, é possível comparar a Receita Operacional Líquida de diferentes propriedades antes de adquiri-las, e optar por aquelas que possuem maior valor. Além disso, o Net Operating Income é um indicador importante para quem deseja investir em fundos imobiliários.

Afinal, dá para saber se a receita do negócio é suficiente para cobrir os gastos operacionais e mais o pagamento da dívida.

Em resumo, ao encontrar o Net Operating Income de um determinado empreendimento imobiliário, dá para saber se vale ou não a pena investir nele.

Foi possível entender o que é o NOI? Então deixe sua sugestão, seu comentário e compartilhe esta matéria com seus amigos nas redes sociais.

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Tiago Reis
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1 comentário

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  • Edson Riqueza 8 de agosto de 2022
    As dicas informadas foram muito boas. Vai me ajudar muito no meu trabalho.Responder