Investindo em Fundos Imobiliários com contratos Atípicos
Quando se fala em Fundos Imobiliários (FIIs), sempre vem à mente dos investidores aquele “clássico” imóvel corporativo alugado para empresas, que pode estar mais exposto a vacâncias, rescisões e revisionais negativas dos aluguéis.
O que o investidor não sabe, é que é possível investir em Fundos Imobiliários de uma forma um pouco diferente, estando mais protegido frente às vacâncias, às inadimplências e até mesmo às revisionais negativas, que tanto afetam a rentabilidade do investimento em imóveis e em FIIs.
Parece um tanto estranho imaginar que é possível investir em imóveis de uma maneira que em geral é mais rentável que a comum, e deixando praticamente de lado, ao menos num médio prazo, o risco da vacância, mas isso é possível através dos contratos atípicos, e é justamente sobre os contratos atípicos ou Built to Suit (BTS) que queremos falar no artigo de hoje.
O que é um contrato Built to Suit?
O contrato built to suit nada mais é do que um contrato atípico, que possui alguns termos e cláusulas diferenciadas dos contratos de locação comuns, formalizado entre locatário e locador para um contrato de locação de um imóvel com foco no longo prazo e referente a um imóvel ou empreendimento que tenha sido personalizado ou construído sob medida para o locatário.
Assim, caso uma empresa, por exemplo, necessite de um imóvel com algumas especificações exclusivas e que a atenda de acordo com todas suas exigências, ela pode procurar algum proprietário de imóvel e oferecer alugar seu ativo nessas condições atípicas, desde que o mesmo realize as personalizações pontuais que o locatário exige.
Como o locador (proprietário) normalmente tem de desembolsar grandes valores para realizar a construção sob-medida ou personalizações, o contrato, como forma de proteger o proprietário, é feito de maneira atípica, o qual possui inúmeros termos que não existem em contratos padrões e acabam por oferecer uma grande atratividade ao locador, ou no caso, os fundos imobiliários que possuem ativos nesses moldes.
Nesses contratos normalmente existem multas bastante elevadas, que torna a saída do locatário inviável, além de que nesses contratos ambos os lados (inquilino e proprietário) abrem mão de revisionais, o que é positivo em cenários adversos do mercado como o atual, mas também pode ser negativo em um melhor cenário, de baixa vacância, onde inúmeras revisionais positivas ocorrem, então esse é um ponto também a ser considerado.
Vantagens dos fundos imobiliários com imóveis em contratos atípicos
Ao contrário dos FIIs “padrões”, que frequentemente sofrem com revisionais negativas, vacâncias, inadimplências, e tem grande queda nos seus rendimentos e etc, os Fundos Imobiliários com imóveis com contratos Built to Suit estão bem menos expostos a esses fatores, já que possuem contratos de longo prazo, que sempre são reajustados pela inflação e as multas elevadas reduzem o risco de vacância.
Assim, para o investidor que tem vontade de investir no mercado imobiliário, mas o alto risco de vacância, e interrupção do fluxo de caixa, dentre outros fatores, o afasta, os FIIs BTS podem ser ótimas opções.
Entre as principais vantagens desses fundos estão:
Baixo risco de vacância
Como os contratos são firmados com multas elevadas, que normalmente englobam todo o período de aluguel remanescente, além de contar com fianças bancárias, esses Fundos acabam sendo muito mais protegidos em relação à vacância, pelo menos durante o período de contrato.
Maior previsibilidade
Como mencionado acima, as multas por rescisões antecipadas de contratos atípicos costumam ser muito altas, então não é comum termos tantas quebras de contrato. Além disso, por serem contratos geralmente longos, de mais de 10 anos, o investidor tem uma previsibilidade maior quanto ao fluxo de caixa e rendimentos gerados. Por curiosidade, alguns Fundos Imobiliários possuem contratos de até 20 anos.
Maior rentabilidade
Se compararmos um Fundo Imobiliário de contratos atípicos com outro de contratos típicos, é possível que o segundo tenha uma oscilação maior de entrada e saída de inquilinos, além de mudança nos valores dos aluguéis.
Normalmente os fundos com contratos atípicos entregam rentabilidades mais elevadas que a maior parte dos fundos, justamente por terem baixo risco de vacância e interrupção de fluxos de pagamento, o que acaba por tornar o investimento bastante atrativo em termos de retorno.
Ausência de revisionais
Nos contratos atípicos ambos os lados (locador e locatário) abrem mão de revisionais. Assim, em períodos adversos do mercado como o atual e dos últimos anos, em que ocorrem inúmeras reduções de valores de aluguel e os inquilinos pedem constantemente para negociar os valores, os FIIs com imóveis em contratos BTS estão protegidos quanto a isso.
Vale mencionar que este ponto poderia ser negativo caso o preço médio de aluguel da região aumentasse durante a vigência do contrato, já que o proprietário do imóvel não poderia fazer esse ajuste até fim do contrato atípico.
Correção pela inflação
Como mencionado acima, durante o período do contrato, nem o inquilino e nem o proprietário podem fazer revisões no valor do aluguel, porém ele continua sendo corrigido pela inflação, geralmente pelo IPCA. Isso faz com que a renda deste imóvel seja sempre corrigida durante o período de vigência do contrato.
Riscos dos contratos Atípicos
Os Fundos BTS não estão livres de risco (como nada está), e assim, gostaríamos de listar alguns dos principais riscos inerentes a esses tipos de FIIs.
Risco de aluguéis caros
Muitas vezes os FIIs com contratos BTS possuem contratos com aluguéis caros, justamente porque os valores das customizações, por vezes, são repassados aos valores dos aluguéis, fazendo com que os valores pagos pelo inquilino acabem se distanciando da realidade.
Assim, é importante ter em mente que no momento que o contrato acabar, é possível que o inquilino acabe não renovando, ou renove com valores reduzidos.
Risco de deterioração financeira do inquilino e não pagamento da multa
Como o BTS costuma ter contrato de longo prazo com apenas um inquilino, é possível que esse inquilino acabe enfrentando, em algum momento, um cenário conturbado financeiro e acabe deixando de pagar o aluguel. Como o contrato possui multas elevadas, é possível que o inquilino vá para a justiça tentando negociar a multa, ou mesmo deixe de pagá-la pois não tem condições. Portanto, esse é um risco que deve ser monitorado, embora ele seja relativamente reduzido.
Prefira Fundos Imobiliários que possuam contratos BTS bem protegidos, com fiança bancária, garantias reais, bons inquilinos, etc.
Risco de vacância ao final do contrato
Como os contratos BTS normalmente são relacionados a imóveis com certas especificações, e que são personalizados e adequados às atividades de um determinado inquilino, é possível que ao final do contrato, caso o inquilino não queira renovar, o imóvel acabe enfrentando uma vacância prolongada, justamente pelo imóvel não atender os requisitos de outros inquilinos.
Essa característica é mais notada em galpões industriais, que são mais trabalhosos de serem readaptados. Já os galpões de logística padrões tendem a ter uma facilidade de adaptação maior.
Histórico de FIIs Built to suit e desempenho no mercado
Vejamos alguns exemplos para mostrar o comportamento de um Fundo Imobiliário composto apenas por contratos atípicos.
O HGRU11 é um FII do setor de renda urbana com quase 100 imóveis com mais de 80% contratos atípicos, entre eles, supermercados, faculdades e lojas varejistas. Note como ao longo dos anos, os rendimentos do Fundo são bem constantes, subindo gradativamente.
Fonte: Credit Suisse; Elaboração: Suno Research
Como mencionamos, pelos contratos atípicos serem de longo prazo, não possuírem revisionais e serem corrigidos pela inflação, não devemos ver mudanças muito bruscas em seus rendimentos durante a vigência dos contratos.
Podemos também olhar a rentabilidade do HGRU (vermelho) ao longo dos anos, batendo o índice de Fundos Imobiliários, o IFIX (azul), e o IPCA (laranja), reforçando que os contratos são corrigidos pela inflação.
Fonte: Economática
Outro exemplo com mais histórico é o ALZR11, também composto de um portfólio de contratos atípicos. Esse é um FII híbrido com imóveis do setor de escritórios, laboratórios, galpões e outros.
Fonte: Status Invest
Ano após ano as variações de rendimentos não são tão grandes. Por ter um perfil de crescimento e precisar realizar emissões de cotas para isso, houve algumas oscilações no meio do caminho, mas foram por conta de emissões de cotas e não pelos contratos atípicos.
Um último exemplo é o RBED11, Fundo Imobiliário de faculdades.
Fonte: Status Invest
Vendo exemplos e casos como esses nos deixa claro que investir em Fiis que possuem imóveis com contratos atípicos é uma forma bastante rentável e previsível de se investir em imóveis.
