IFIX: entenda como funciona o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários
O IFIX é o principal índice de Fundos Imobiliários, e portanto, é um dos índices mais importantes do mercado. Já que através dele, os investidores podem acompanhar a evolução do mercado de FIIs.
Por isso, conhecer o IFIX é fundamental, principalmente para aqueles que investem em fundos de investimentos imobiliários (FIIs).
Assim, nesse artigo, iremos mostrar o que esse índice é, como ele funciona e qual foi a sua rentabilidade histórica. Além de trazer outras informações relevantes sobre o IFIX. Veja mais.
O que é o IFIX?
O IFIX é a sigla para Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. Esse índice busca representar o desempenho e a performance média dos principais fundos de investimentos imobiliários (FIIs) negociados na bolsa brasileira, a B3.
O índice começou a ser divulgado em 2012 e, desde esse ano, o IFIX mostra o retorno total dos FIIs da bolsa. Isso significa que ele não apenas demonstra a variação de preços dos fundos, mas também leva em conta as distribuições de proventos realizadas ao longo do tempo.
Essa divulgação do IFIX é fundamental para que os investidores possam acompanhar a rentabilidade dos fundos imobiliários ao longo do tempo.
Assim, é possível comparar, por exemplo, a performance desses ativos contra o desempenho das ações da bolsa, representadas pelo índice Bovespa, o Ibovespa. Então, ficou claro que o que é IFIX ?
O que é um índice?
Um índice do mercado serve para demonstrar graficamente o desempenho de um conjunto de ativos. Contudo, para determinar esse conjunto de ativos a ser acompanhado pelo índice, há sempre uma metodologia de seleção, que pode ser, por exemplo, dada por:
- Tipo de ativo;
- Valor de mercado;
- Setor de atuação;
- Localização do ativo;
- Pagamento de dividendos.
Enfim, os critérios para criar um índice são infinitos. Contudo, todos esses possuem o objetivo primário de incluir em sua cesta de ativos, papéis com algum tipo de semelhança. Vale destacar, ainda, que o principal objetivo desses índices é servir como benchmark para aplicações financeiras. Isto é, como uma espécie de referência de desempenho financeiro.
Além disso, muitas vezes os índices podem ser replicados por fundos de investimentos passivos, os ETFs (Exchange Traded Funds). Assim, o investidor passa a ter a possibilidade de ter seu investimento ligado diretamente a algum índice.
No caso do índice IFIX, há também uma metodologia própria que busca demonstrar o desempenho médio dos fundos imobiliários brasileiros.
Como funciona o IFIX?
Para que o IFIX seja calculado, existem alguns critérios fundamentais, que existem em qualquer tipo de índice. Nesse sentido, há o critério de inclusão, que seleciona quais FIIs entrarão para o cálculo do índice. E também o critério de ponderação, que determina o peso de cada fundo dentro desse índice.
Critério de inclusão do IFIX
Para que um fundo de investimento imobiliário seja incluído no cálculo do IFIX, é preciso que ele cumpra alguns critérios estabelecidos pela B3. Assim, serão selecionados para compor o índice aqueles FIIs que cumprirem os seguintes critérios da metodologia do IFIX:
- Ter presença em pregão de 95% no período de vigência das 3 carteiras anteriores do IFIX;
- Não ser classificado como “penny stock”, isto é, não ter preço unitário da cota abaixo de 1 real;
- Estar classificado entre os ativos elegíveis que durantes as últimas 3 carteiras representem 95% do somatório dos indicadores do Índice de Negociabilidade, em ordem decrescente.
Portanto, na hipótese de um FII disponível para o investidor na bolsa não cumprir um dos critérios acima, então o seu desempenho deixa de fazer parte do cálculo do IFIX. Contudo, como pode ser observado, os critérios de inclusão deste índice são bastante amplos.
E além da metodologia de inclusão de FIIs no IFIX, existem também os critérios de ponderação do IFIX.
Critério de ponderação do IFIX
Os critérios de ponderação do IFIX servem para determinar o peso de cada um dos fundos imobiliários dentro desse índice. E, nesse sentido, destaca-se que essa ponderação é realizada pelo valor de mercado de cada fundo.
Em outras palavras, quanto maior o valor de mercado do fundo, maior será a sua representação dentro do índice. Contudo, existe uma determinação de que a participação de um fundo no IFIX não pode ser superior a 20% do índice.
Quais fundos imobiliários fazem parte do IFIX?
Como pode ser observado no item anterior, da metodologia e critérios do IFIX, a maior parte dos fundos imobiliários presentes na bolsa brasileira (B3) fazem parte da composição do IFIX.
Isso ocorre porque os critérios de exclusão desse índice dos fundos imobiliários são brandos – o que faz com que a maior parte dos FIIs da bolsa esteja presente nesse índice.
Nesse sentido, ele considera em seu cálculo, por exemplo, todos os fundos que representam o somatório de 95% dos ativos com o maior índice de negociabilidade. Ou seja, apenas o 5% menor na ordem decrescente desse índice estará de fora do IFIX.
Já no caso do Ibovespa, por exemplo, que é o índice de ações da bolsa, essa porcentagem cai para 85%, fazendo com que vários papéis fiquem fora do índice.
Mas, apesar de a maioria dos FIIs fazerem parte do IFIX, é possível elencar quais são os principais fundos imobiliários que fazem parte do índice. Ou seja, aqueles que possuem maior relevância e peso no índice dos FIIs.
A seguir, alguns dos principais fundos de investimentos imobiliários (FIIs) do IFIX e o seus respectivos pesos no índice. Vale destacar que esse peso pode e irá variar ao longo do tempo conforme o valor de mercado de cada fundo muda.
Enfim, os principais fundos imobiliários do IFIX são:
KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários)
O KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários) é o maior fundo imobiliário brasileiro. Este fundo é também um fundo de papel, tendo títulos de dívidas imobiliárias dentro de seu portfólio. A participação do KNCR11 no IFIX é de 7,038%.
KNIP11 (Kinea Índice de Preços)
O KNIP11 (Kinea Índice de Preços) é também o segundo maior FII do mercado. Além disso, esse é um fundo de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), e por isso é considerado um fundo de papel. A participação do KNIP11 no IFIX é de 5,593%.
XPML11 (XP Malls FII)
O XPML11 é um fundo imobiliário, criado no final de 2017. O grande destaque desse FII fica para a sua participação em importantes shoppings centers brasileiros. A participação do XPML11 no IFIX é de 4,261%.
HGLG11 (CSHG Logística)
O HGLG11 (CSHG Logística) é um fundo de imóveis logísticos que teve uma grande expansão no ano de 2018. Por isso, tornou-se um dos maiores FIIs do segmento logístico. A participação do HGLG11 no IFIX é de 4,153%.
KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária)
O KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária) é um dos maiores fundos imobiliários do Brasil. Este fundo teve um excelente histórico de ocupação em seus imóveis, que são mesclados entre ativos de galpões logísticos e de lajes corporativas. A participação do KNRI11 no IFIX é de 3,032%.
XPLG11 (XP Log)
O XPLG11 (XP Log) é um fundo imobiliário, que fez sua primeira oferta em 2019. Além disso, o seu foco é exclusivamente em imóveis do setor logístico. A participação do XPLG11 no IFIX é de 2,199%.
HGBS11 (Hedge Brasil Shopping)
O HGBS11 (Hedge Brasil Shopping) é um grande fundo de shoppings centers. Por isso, ele possui participação em grandes shoppings e outlets no Brasil. A participação do HGBS11 no IFIX é de 1,84%.
HSML11 (HSI Mall)
O HSML11 (HSI Mall) é um fundo de tijolos do mercado. Isso porque ele investe o capital dos cotistas em imóveis físicos, sendo que o destaque fica para shoppings centers. A participação do HSML11 no IFIX é de 1,225%.
TVRI11 (Tivio Renda Imobiliária FII)
O TVRI11 (Tivio Renda Imobiliária FII) já se chamou BPO11, ou (BB Progressivo II). Contudo, em 2023, o FII mudou de nome, tornando-se TVRI11. Assim, este é um fundo mesclado entre lajes corporativas e agências bancárias. Além disso, o destaque é que esse fundo é bastante diversificado geograficamente, tendo imóveis em todo o Brasil. A participação do TVRI11 no IFIX é de 1,03%.
JSRE11 (JS Real Estate Multigestão)
O JSRE11 (JS Real Estate Multigestão) é um fundo de tipo híbrido. Ou seja, possui vários investimentos no mercado imobiliário, incluindo títulos de dívida, FIIs e imóveis corporativos. A participação do JSRE11 no IFIX é de 0,953%.
HGRE11 (CSHG Real Estate)
O HGRE11 (CSHG Real Estate) é um fundo de lajes corporativas que já foi bastante diversificado. Nesse sentido, teve escritórios, faculdades e até imóveis logísticos em sua composição. A participação do HGRE11 no IFIX é de 0,951%.
BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office)
O BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office) é um fundo de laje corporativa. Nesse sentido, possui escritórios alugados, sendo que seus imóveis estão localizados principalmente em São Paulo e no Rio de Janeiro. A participação do BRCR11 no IFIX é de 0,871%.
Desempenho Histórico do IFIX
Levando em consideração todas essas informações colocadas em relação ao índice de fundos imobiliários, alguns investidores podem acabar se perguntando: mas qual foi o desempenho do IFIX?
Alguns podem se enganar e pensar que esse tipo de investimento não foi tão rentável assim, ao longo do tempo. Justificando isso pelo fato de os FIIs não poderem trabalhar com alavancagem financeira e por não serem um investimento em empresas, mas em imóveis.
Contudo, essa afirmativa está incorreta. Inclusive, nos EUA, os Real Estates Investments Trusts (REITs), que são uma espécie de fundos imobiliários americanos, superaram a rentabilidade do S&P500 (principal índice do mercado americano) na última década.
Mas, enfim, quanto rendeu os fundos imobiliários, principalmente em relação ao Ibovespa?
Considerando o período de 06 de setembro de 2012 (quando foi lançado o IFIX) até o dia 23 de dezembro de 2024, o IFIX obteve ganhos de 99,13% contra rentabilidade de 107,07% do Ibovespa.
Destacando que se considerarmos a rentabilidade até 31 de maio de 2024, o IFIX teria 122,97% e o Ibovespa 109,35%. Ou seja, ao excluir o momento mais conturbado do mercado em 2024, a rentabilidade IFIX foi superior ao do Ibovespa.
Vantagens e Riscos de Investir em Fundos Imobiliários
Os ativos de renda variável possuem vantagens e desvantagens que precisam ser consideradas antes do investimento. Nesse sentido, os fundos imobiliários possuem algumas boas características e alguns riscos. Dentre as vantagens dos fundos imobiliários, temos a diversificação, a renda passiva e a isenção de imposto de renda.
Assim, referente a diversificação, muitos FIIs, possuem carteiras altamente diversificadas. Por exemplo, há diversos Fundos de Tijolo, que possuem participações em várias propriedades espalhadas pelo Brasil. Desse modo, os Fundos de Papel, também possuem carteiras bem diversificadas, com investimentos em dezenas de CRIs. Já os Fundos de Fundos e os Híbridos, são ótimos exemplos de diversificação, uma vez que tais FIIs, possuem portfólios com diversos ativos diferentes (que vão desde cotas de FIIs, até propriedades e títulos imobiliários).
Dessa maneira, outra vantagem dos FIIs, está associada à renda passiva. Comparado aos demais ativos de renda variável, os FIIs são os únicos investimentos que costumam pagar mensalmente um bom valor de proventos. Destacando que os proventos dos FIIs, atualmente, podem ultrapassar rendimentos de 12% ao ano, por exemplo.
Por fim, há a isenção de imposto de renda. Assim, de forma similar aos LCIs e CRIs, os FIIs, não possuem retenção de IR sobre os proventos. Desse modo, mais dinheiro sobra aos cotistas, já que os rendimentos não sofrem tributação e poderão ser declarados no Ajuste Anual de Imposto de Renda, como rendimentos isentos.
Riscos dos FIIs
Se de um lado, os FIIs são ótimos investimentos para aqueles que buscam renda passiva, diversificação e isenção de imposto, do outro, há uma série de riscos que devem ser considerados. Dentre eles a vacância.
Muitas propriedades imobiliárias que fazem parte dos fundos, possuem algum nível de vacância. Essa vacância pode ser pequena, ou às vezes, relevante. Mesmo FIIs que possuem pouca vacância agora, podem acabar vendo a saída de inquilinos aumentar, levando a uma vacância cada vez maior.
Assim, é importante que o investidor acompanhe a vacância dos fundos, já que ela pode influenciar diretamente nos rendimentos do FII.
A volatilidade do mercado, é outro ponto de risco para os FIIs e seus investidores. Querendo ou não, por estar na bolsa de valores, as cotas dos FIIs sofrem oscilações, dia após dia. Às vezes as oscilações poderão ser benéficas, proporcionando valorização e outras vezes, ruins, gerando perdas no valor de mercado.
Uma forma de mitigar essa volatilidade, é por meio da diversificação. Tanto de cotas de FIIs, quanto de investimentos. Comprar ativos de renda fixa, por exemplo, pode trazer mais equilíbrio à carteira, principalmente em momentos de alta dos juros.
E para encerrar, vamos falar sobre os fatores macroeconômicos. Ativos de renda variável, como os FIIs, costumam sofrer mais influência dos fatores macroeconômicos. Desse modo, se o juro sobe, é possível que o valor de mercado dos FIIs caia, uma vez que vários investidores possivelmente darão mais prioridade aos ativos de renda fixa, já que eles estarão rendendo mais. Nesse sentido, os investidores precisam estar sempre atentos a diversos indicadores econômicos, como o PIB, inflação e os juros.
Ao acompanhar de perto tais indicadores, o investidor poderá projetar a performance do mercado, ganhando tempo para se preparar contra momentos difíceis.
Como Utilizar o IFIX na Sua Estratégia de Investimento
Ao investir em ações, muitos investidores e fundos de investimento utilizam o índice Ibovespa como benchmark. Ou seja, para comparar sua performance, os investidores utilizam o principal índice de ações.
Desse modo, há como avaliar o desempenho do portfólio. Inclusive, muitas vezes, no longo prazo, os investidores enfrentam dificuldades para superar os principais índices da bolsa. Por isso, a comparação é muito importante.
No caso dos fundos imobiliários, o IFIX é o índice mais utilizado como comparação. Além disso, hoje, há como investir no IFIX, através do ETF: Trend ETF IFIX-L Fundo de Índice (XFIX11).
Nesse sentido, o desempenho do fundo de índice é bem similar ao IFIX. Dessa maneira, se o investidor não quer comprar as cotas individualmente, montando uma carteira, ele poderá investir no XFIX11 e assim, replicar o IFIX.
Comparação do IFIX com o Ibovespa
No gráfico a seguir é possível conferir a comparação do IFIX com o Ibovespa. Sendo que o início da representação é em 2012, quando o índice de fundos imobiliários começou a ser divulgado.
Nesse gráfico, em azul está a rentabilidade acumulada dos FIIs desde 2012. Já em laranja está a performance acumulada do Ibovespa neste mesmo período.
Ou seja, como pode ser observado, a rentabilidade dos dois índices foi muito parecida, tendo o IFIX superado o Ibovespa até janeiro de 2020. Portanto, não é possível sequer considerar que o investimento em fundos imobiliários não foi rentável até hoje.
Além disso, outro destaque foi a volatilidade apresentada pelo IFIX ao longo do tempo. Nesse sentido, o índice dos FIIs teve uma variação de preço muito inferior em relação ao índice das maiores ações da bolsa. E, ainda, distribuindo recorrentemente proventos mensalmente ao longo desse tempo.
Por isso, é possível afirmar que o investimento em FIIs não apenas foi extremamente rentável nos últimos anos, como também mais estável e previsível em relação à média das maiores companhias de capital aberto da bolsa.
Outros índices do mercado brasileiro
Como foi dito no início, o IFIX é apenas um dos índices do mercado brasileiro. Contudo, existem diversos outros desses índices que buscam representar grupos de ativos específicos do Brasil.
Alguns desses outros índices são:
1. Ibovespa
O principal índice financeiro do mercado brasileiro é o Ibovespa. Isso porque ele representa a performance das maiores e principais empresas de capital aberto do Brasil. Assim, é possível avaliar o desempenho dessas companhias ao longo do tempo e comparar sua performance com outros índices.
Além disso, o Ibovespa é bastante utilizado como benchmark financeiro para fundos de investimentos. Isto é, como uma referência de rentabilidade que os fundos tentam superar ao longo do tempo.
2. IBrX-50
Outro importante índice brasileiro é o IBrX-50, sendo que esse índice tem o objetivo de representar o desempenho financeiro das 50 ações das empresas mais negociadas da bolsa brasileira.
Portanto, ao contrário do Ibovespa e do IFIX, que podem variar ao longo do tempo em número de ativos, o IBrX-50 sempre irá demonstrar o desempenho de 50 ativos. Sendo sempre os 50 mais negociados da bolsa.
3. SMLL
O SMLL é outro índice brasileiro muito importante. Isso porque ele representa o desempenho financeiro das Small Caps da bolsa. Isto é, a performance das menores companhias de capital aberto, levando em consideração o seu valor de mercado.
4. IDIV
Por sua vez, o IDIV é outro índice bastante conhecido e de grande relevância no mercado brasileiro. Afinal, ele representa a performance das ações das empresas que mais distribuíram lucro em forma de proventos, seja dividendo ou juros sobre capital próprio (JCP).
Por isso, o IDIV acaba sendo conhecido também como o índice das “pagadoras de dividendos”. E como a estratégia de investir em empresas que pagam frequentemente dividendos é bastante conhecida, o IDIV acaba recebendo bastante atenção dos investidores.
5. IMOB
Por último, há também o IMOB. Nesse caso, esse índice do mercado brasileiro busca representar o desempenho das ações brasileiras de empresas de capital aberto que atuam no mercado imobiliário. Ou seja, companhias que exploram imóveis ou que praticam a construção civil.
Vale destacar que além desses cinco índices que citamos, existem dezenas de outros índices de ativos negociados na B3. Sendo que cada um deles irá representar uma cesta diferente de ativos que possuem semelhanças entre si.
Tendências e Perspectivas para o Mercado de Fundos Imobiliários
O ano de 2025 promete ser bem turbulento para a renda variável. Considerando as projeções do Boletim Focus podemos aguardar uma taxa de juro chegando aos 14,75% em 2025.
Juro que inevitavelmente, vai continuar atraindo mais investidores para a renda fixa, influenciando na saída dos investidores da renda variável e dos FIIs.
Portanto, a queda dos FIIs em 2024 provavelmente vai piorar em 2025. Mas, para reverter o déficit fiscal e melhorar o cenário das contas públicas, o governo federal terá que tomar atitudes mais drásticas para reverter as expectativas e atender os anseios do mercado.
Nesse sentido, para o segundo semestre, a situação poderá se reverter, e ao invés de mais desvalorização, a renda variável poderá começar a se valorizar e recuperar parte do seu valor de mercado.
Assim, 2025 promete ser um ano “divisor de águas”. Em um primeiro momento a situação ruim de 2024, possivelmente vai continuar, mas depois, poderá se reverter, dando espaço para a valorização do mercado de FIIs.
Como Investir em Fundos Imobiliários do IFIX
Primeiramente, é preciso deixar claro que não é possível investir diretamente no IFIX. Isso porque ele é um índice financeiro fictício, que apenas é calculado com base na performance dos fundos imobiliários. Portanto, não há uma cota ou ação do IFIX que pode ser comprada pelo investidor.
Porém, como estamos tratando de um índice, existem ETFs (Exchange Traded Funds) de gestão passiva que investem estritamente nos ativos que compõem o mesmo. Desse modo, no mercado a o XFIX11, como opção de ETF do IFIX.
Outra forma de investir no IFIX, seria através da compra de todos os fundos imobiliários presentes no IFIX. Nas mesmas proporções do índice. Fato que seria quase impossível e também muito trabalhoso.
![Como investir em Fundos Imobiliários: entenda tudo sobre Fiis [Guia Completo]](https://files.sunoresearch.com.br/p/uploads/2018/01/como-investir-fundos-imobiliarios.jpg-670x335.jpg)
Portanto, a melhor opção é investir no ETF XFIX11, ou investir em fundos imobiliários. Construindo uma carteira através da aquisição de fundos imobiliários listados no IFIX.
Assim, é possível, inclusive, selecionar os melhores FIIs disponíveis dentro do índice. Dessa forma o investidor poderá obter um rendimento superior em relação ao próprio IFIX.
Para isso, basta o investidor ficar atento aos FIIs que fazem parte do IFIX e adquiri-los por meio do Home Broker da corretora de valores mobiliários que você possui conta. Toda a operação é simples e pode ser feita através do aplicativo da corretora no celular. Para isso basta ter a conta e recursos para investir.
Dica: na hora de avaliar os fundos que fazem parte do IFIX e investir, dê preferência aos maiores fundos do índice, e aqueles com maior liquidez. Veja se tais fundos também são bem diversificados. Desse modo, o investidor estará adquirindo FIIs com menores riscos, cuja performance terá um peso maior no IFIX.
Vale a pena investir em FIIs?
Sem dúvida o investidor deve ter em mente que vale a pena investir em FIIs. Isso pôde ser comprovado, por exemplo, pela demonstração da rentabilidade média desse investimento ao longo do tempo, que se comparou com a performance da bolsa.
Excluindo o momento mais conturbado de 2024, o IFIX vem conseguindo gerar ganhos semelhantes ao Ibovespa e até superior ao principal índice da bolsa.
E além dessa alta rentabilidade proporcionada pelos fundos imobiliários, outra grande vantagem desse investimento é a distribuição recorrente de dividendos. Sendo que os proventos são distribuídos, via de regra, mensalmente e ainda com isenção de imposto de renda.
Por conta disso, esse investimento é muito indicado para qualquer tipo de investidor. Afinal de contas eles são uma excelente forma de construir renda passiva crescente ao longo do tempo.
Assim, além da alta rentabilidade e da recorrência de distribuições de dividendos, os fundos imobiliários também possuem uma volatilidade menor que as ações da bolsa. Por isso, eles são uma excelente forma de estabilizar a variação de uma carteira de investimentos.
E então, conseguiu tirar suas dúvidas e entender melhor sobre o que é e como funciona o IFIX? Deixe abaixo os seus comentários e questionamentos.
O que é o índice IFIX?
O IFIX é a sigla para Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. Sendo que esse índice busca demonstrar o desempenho da cotação da maior parte dos FIIs da bolsa somado a essa rentabilidade os proventos distribuídos.
Como funciona o IFIX?
O IFIX funciona de acordo com uma metodologia de inclusão e de ponderação de fundos imobiliários específica. Essas metodologias selecionam os FIIs que farão parte do IFIX e determina o peso de cada um deles na composição do índice.
Quais fundos imobiliários estão no IFIX?
Por conta do caráter inclusivo da metodologia do IFIX, a maior parte dos fundos imobiliários disponíveis estão representados por esse índice. Sendo que o peso de cada FII dentro do IFIX é dado pelo valor de mercado de cada um deles.
Como investir em fundos imobiliários?
Para investir em fundos imobiliários, o investidor precisa de abrir conta em uma corretora de valores e transferir o dinheiro a ser investido para essa conta. Então, depois basta escolher o melhor FII para investir e, então, comprar algumas cotas no mercado.
O que quer dizer Ibovespa?
O Ibovespa é um dos índices do mercado brasileiro que é negociado pela B3. Esse índice busca representar o desempenho das ações das maiores empresas de capital aberto negociadas na bolsa do Brasil.
