Hipoteca: como funciona esse tipo de garantia? Vale a pena fazer?

por: Tiago Reis 05/01/2018 17:29 Atualizado em: 05/05/2023 19:14

Muitos brasileiros realizam operações financeiras diariamente nas mais diversas instituições bancárias presentes no Sistema Financeiro Nacional. Porém poucos conhecem, de fato, os conceitos que existem por detrás da hipoteca.

Diante dessa realidade, é interessante para um investidor que se esclareça pelo menos os principais pontos ligados à hipoteca. De modo que assim, possa aumentar o seu nível de educação financeira e, por consequência, melhorar os resultados de suas aplicações no longo prazo.

O que é uma hipoteca?

A hipoteca é uma espécie de garantia de pagamento de um empréstimo ou financiamento, por exemplo, em alguma instituição financeira, que normalmente é contraída por uma pessoa física ou jurídica. Vale mencionar que, nesses casos, essa garantia é operacionalizada através da oferta de um bem, que geralmente é acordado entre as partes por meio de um imóvel.

Dessa forma, um tipo de “seguro” para o credor é estabelecido na operação, e caso o devedor não venha a honrar corretamente com os seus compromissos acordados no ato do fechamento do contrato, se tornando um inadimplente, o referido bem hipotecado pode ser tomado pelo credor para quitação de parte ou até mesmo do montante total dessa dívida.

O significado hipoteca ainda gera muitas dúvidas nas pessoas. Por isso quando se fala em hipoteca o que é, esclarecer cada peculiaridade é importante para entender o que significa hipoteca.

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Mas, de que forma uma hipoteca ocorre? É bastante simples. Imagine que você necessita de um empréstimo de R$ 100 mil. O banco pode está relutante em lhe fornecer tal quantia pois você tem um salário de apenas R$ 5 mil e pode ter dificuldade de honrar com a dívida caso perca o seu emprego.

Assim, devido ao risco elevado, o banco se dispõe a emprestar dinheiro a você apenas pelo valor de 20% ao mês, o que é uma taxa muito elevada. Porém você também é dono de um imóvel que lhe foi herdado no valor de R$ 150 mil.

Você pode, então, oferecer este imóvel como garantia do empréstimo ao banco. Neste caso perceba que o risco que o banco corre é agora muito menor. Pois, caso você se torne inadimplente, o banco pode executar a garantia através da venda do imóvel que cobre, com sobra, o valor total do empréstimo.

Devido a este menor risco o banco estará disposta a lhe emprestar os R$ 100 mil por uma taxa bem menor, por exemplo, de 5% ao mês. Ou seja, a hipoteca entregou mais garantia ao banco do pagamento e menor custo para o cliente.

Como funciona a hipoteca de imóvel?

Muitas pessoas se questionam como funciona a hipoteca. A hipoteca, assim como a alienação fiduciária, é um mecanismo que, quando bem utilizado, favorece a ambas as partes, o credor e devedor. Isto ocorre, pois, a garantia física do bem imóvel reduz os juros pago pelo devedor bem como o risco corrido pelo devedor.

Obviamente que, como frisado anteriormente, este recurso deve ser utilizado de forma inteligente. Se você incorrer em algum empréstimo sobre o qual não tem condições de pagar pode acabar perdendo a sua garantia e ficando em uma situação financeira delicada. Assim como que, para o banco, é importante saber avaliar corretamente o valor do imóvel para não assumir uma garantia com o valor inferior ao do empréstimo concedido.

Hipoteca no Brasil

O mercado de hipotecas no Brasil está cada vez mais em baixa. Há uma série de motivos para esse fator, um deles é a característica dos brasileiros de ter um zelo maior com o imóvel e, portanto, preferir não arriscá-lo. Além disso, as taxas de hipoteca no Brasil são elevadas, o que desestimula a adesão a essa alternativa.

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É um questionamento comum por parte da população o porquê das taxas de hipoteca e alienação fiduciária no Brasil são tão altas. Não há somente uma causa para este fato, mas é possível elencar algumas, tais como:

• Risco de crédito elevado
• Captação cara de recursos
• Alta carga tributária
• Concentração bancária

Hipoteca no Estados Unidos

Como dito anteriormente, embora o mercado de hipoteca tenha se reduzido no Brasil ele é muito expressivo ao redor do mundo. Isto ocorre devido à segurança jurídica que nações mais desenvolvidas apresentam e que assim permitem que os credores se sintam confiantes de conceder empréstimos utilizando as hipotecas.

Outro fator que contribui para o maior índice de financiamentos ao redor do mundo quando comparado com o Brasil é o fato de as taxas serem menores. Nos EUA as hipotecas oscilam ao redor e uma taxa de 4%. Em algumas ocasiões as taxas podem ficar tão baixas quanto 2% ao ano.

Quando comparadas às taxas fornecidas pelos bancos brasileiros estes valores são irrisórios. As taxas brasileiras, mesmo com a taxa Selic em sua mínima histórica, é ainda mais que o dobro das taxas americanas. Em 2018 a taxa mínima para se obter um financiamento imobiliário no Brasil de era de 9%. Portanto, é possível dizer que é muito mais acessível para um americano obter uma hipoteca do que para um brasileiro.

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Hipoteca nos EUA e a Crise do subprime

Como já frisado anteriormente é hipoteca é um instrumento válido apenas se for utilizado com inteligência e muita cautela. Muitas pessoas se recordam deste mercado devido ao fato da crise financeira de 2008.

A hipoteca nos EUA de qualidade duvidosa é apontada como a principal causa de crise que atingiu duramente a economia global em 2008. Isto ocorreu pois os bancos passaram a emprestar dinheiro a pessoas com um risco de crédito bastante elevada sem cobrar, para isso, um custo alto.

Ainda, o valor das garantias não foi corretamente avaliado. Muitos bancos ao executarem as suas hipotecas viram em seus balanços ativos com valores substancialmente menores do que o valor dos empréstimos. Isso causou sérias perdas a grandes instituições financeiras americanas.

Somou-se a este caos de concessão de crédito uma onda especulativa com instrumentos derivativos financeiros de alta complexidade. Dessa forma a crise de 2008 foi uma das maiores da história recente. A história desta crise é retratada no filme “A Grande Aposta”. Este filme, inclusive, é um dos 5 filmes que investidores não devem deixar de assistir.

Quais são as principais características de uma hipoteca?

A principal característica de uma hipoteca é a utilização de um imóvel como garantia para uma dívida a ser contraída. Vale ressaltar que o imóvel dado em garantia pode ser do próprio devedor ou até mesmo de um terceiro, mediante a anuência do proprietário.

Além disso, outra característica inerente à hipoteca é a manutenção da propriedade do imóvel pelo devedor. O que pode ocorrer é que em caso de não pagamento da dívida, o imóvel dado como garantia pode ir à leilão para o pagamento da dívida em aberto.

Além disso, o mercado de hipotecas brasileiro possui algumas peculiaridades. Em geral, essas características estão ligadas ao mercado de crédito brasileiro como um todo. Algumas dessas características são:

Risco de crédito elevado

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Não há como negar que a operação de emprestar recursos no Brasil envolve, na média, um alto risco. Emprestar recursos para uma pessoa física ou jurídica comum no Brasil é mais arriscado do que empresas recursos para pessoa física ou pessoa jurídica de países desenvolvidos, como os EUA.

Isto ocorre pois nas economias desenvolvidas além de o poder de compra da sociedade ser maior, o ciclo econômico tende a ser muito mais estável. O Brasil sofre constantemente com picos de inflação, desemprego e queda do PIB.

Enquanto que em outros países estas variáveis costumam ser bem mais estáveis. Quando há uma alta do desemprego, aumento da inflação ou queda do PIB, o risco de os devedores se tornarem inadimplentes aumenta consideravelmente. Por isso, devido ao risco maior, se embute um prêmio maior para os empréstimos no Brasil. Este maior prêmio se traduz em uma taxa de juros mais elevada para o consumidor final.

Captação cara de recursos

Capital Próprio ou Capital de Terceiros?

No Brasil, quando comparado ao resto do mundo, é muito mais caro para as instituições financeiras obterem fundos. O preço de uma obtenção de fundos é representado pelo custo do empréstimo. Os custos desse empréstimo oscilam ao redor da taxa básica de juros de cada país.

No Brasil a Selic em 2016 chegou até a taxa de 14,25% ao ano. Isto torna muito caro para as instituições financeiras captarem recursos. E para elas obterem lucro o empréstimo deve ser realizado a uma taxa superior à taxa de captação. Isto torna o crédito ainda mais caro para o consumidor final.

Em 2020 a taxa Selic meta chegou ao seu mínimo histórico de 2%, e com isso houve também uma queda no custo do empréstimo para a hipoteca. No entanto, mesmo a taxa de 2% ainda é relativamente alta quando comparada a outros países.

Na Alemanha, por exemplo, a taxa básica é de 0%. Isto significa que os bancos podem captar recursos de forma muito barata e repassar ao consumidor por um custo também baixo. O fato de a taxa de juros básica do Brasil ser alta se relaciona ao risco de crédito do país.

Alta carga tributária

Incide sobre os bancos e instituições financeiras uma alta carga tributária nas operações de empréstimos e nos lucros. Sendo assim, os bancos precisam elevar os seus preços de forma a obter um lucro na operação. Esta é a justificativa mais utilizada pelas próprias instituições financeiras para justificar as taxas de hipoteca elevadas.

Concentração bancária

Outro motivo bastante apontado como causa do alto custo do financiamento com garantia é a concentração bancária. De fato, o sistema financeiro brasileiro apresenta uma concentração que é rara em termos mundiais. O mercado de crédito é concentrado na mão de poucos e grandes players. Esta falta de concorrência acirrada pode contribuir diretamente para o aumento do custo final.

Quais são os tipos de hipoteca?

As hipotecas possuem tipos diferentes e variam de acordo com a situação em que ela é utilizada, tanto pelo indivíduo que contrai uma dívida, como também pela justiça. Existem 3 principais tipos de hipoteca reconhecidos pela legislação brasileira, são eles:

• Hipoteca Convencional;
• Hipoteca Judicial;
• Hipoteca Legal.

Hipoteca Convencional

Como o próprio nome indica este é o tipo mais comum de hipoteca. Ocorre quando por livre e espontânea vontade um devedor firma um contrato com um credor no qual consta uma garantia física. Por exemplo, um financiamento de imóvel com garantia de hipoteca pode ser considerado do tipo convencional.

Dessa forma, essa é a hipoteca clássica e de maior conhecimento e utilização dentro da população como um todo. Essa modalidade inclusive responde pela grande maioria das hipotecas no Brasil.

Hipoteca Judicial

A hipoteca judiciária ou hipoteca judicial ocorre quando por ordem da justiça brasileira. É comum em casos em que há condenação que envolvem valores a serem restituídos os juízes solicitem a hipoteca de imóvel. Nesse caso, a decisão de hipotecar é unilateral da justiça, não necessita a anuência do proprietário do imóvel,

Hipoteca Legal

A hipoteca legal é um modelo muito específico de hipoteca previsto em lei que garante a credores específicos os seus direitos. É fornecido a credores como: Fazenda pública, filhos e herdeiros. Em geral, esse tipo de hipoteca também demanda ordem judicial, mas não estão relacionadas à dívidas.

O papel da hipoteca/alienação fiduciária nos fundos imobiliários

A hipoteca assim como a alienação fiduciária também fornece um papel muito importante na indústria de fundos imobiliários FIIs. Mais especificamente dos FIIs conhecidos como “fundo de papel”.

Estes fundos se distinguem por possuírem em seus portfólios títulos de dívida, e não imóveis físicos como os fundos imobiliários mais comuns. Por isto estes fundos são chamados de fundo de papel ou fundo de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Estes títulos de dívida envolvem operações de crédito e financiamento imobiliário.

Para fornecer mais segurança ao detentor dos títulos existe, muitas vezes, o mecanismo de hipoteca ou de alienação fiduciária do imóvel a ser financiado. Isto entrega muito mais segurança para o investidor de fundos imobiliários.

Quais são as diferenças entre hipoteca de primeiro grau e segundo grau?

Uma dúvida também muito comum é a questão sobre a hipoteca de primeiro grau e hipoteca de segundo grau. Essa dúvida é comum justamente pelo fato da legislação brasileira permitir que um mesmo imóvel seja colocado como hipoteca de duas dívidas diferentes, esse é um dos fatores que diferencial a hipoteca da alienação fiduciária, por exemplo.

Apesar de um mesmo imóvel pode ser hipotecado como garantia de dívidas diferentes, a cessão do imóvel como garantia possui graus diferentes. Dessa forma, a primeira hipoteca, portanto, é chamada de hipoteca de primeiro grau e a segunda hipoteca realizada com o mesmo imóvel é chamada de hipoteca de segundo grau.

Essa divisão existe porque em caso de execução da hipoteca, a hipoteca de primeiro grau tem preferência sobre a hipoteca de segundo grau. Ou seja, caso o devedor se torne inadimplente e a hipoteca precise ser executada, a prioridade de pagamento da dívida com o valor arrecado é da primeira hipoteca e posteriormente da segunda.

Justamente por haver essa preferência para a hipoteca de primeiro grau, quando são realizadas novas hipotecas com o mesmo imóvel é necessário mencionar no contrato a hipoteca anterior. Essa menção é necessário para que o credor esteja consciente de que em caso de inadimplência, ele não possui a prioridade da execução da dívida.

Vale ressaltar também que a não menção das hipotecas anteriores configurará crime por parte do devedor. O código penal brasileiro classifica esse crime como estelionato e no caso mais extremo pode gerar inclusive à detenção do devedor.

Nos casos em que a primeira hipoteca não for registrada, é função do responsável pelo Registro de Imóveis convoque o credor da primeira hipoteca para efetuar o registro. Caso o primeiro credor não compareça para exercer o seu direito e registre a sua hipoteca, a segunda hipoteca, portanto, passa a ser a primeira e ter os direitos enquanto tal.

Qual a diferença entre hipoteca, penhor e alienação fiduciária?

Penhor: o que é? Vale a pena utilizar essa garantia?

No Brasil, nas últimas décadas, o processo hipotecário acabou por se tornar menos praticado no mercado. Nesse cenário, o mesmo foi sendo substituído, aos poucos, pelas instituições financeiras e pelos bancos, pelo conhecido e tradicional empréstimo com garantia de imóvel, ou alienação fiduciária como também é conhecido.

Muitos especialistas afirmam que esse fenômeno se desencadeou muito por conta da alta burocracia a qual era submetida o processo de tomada de um imóvel de propriedade do devedor quando no da hipoteca. Não precisa de muito esforço para se entender que essa dificuldade atrapalhava bastante a recuperação do capital fornecido pelos bancos no âmbito do financiamento estabelecido anteriormente.

Entretanto, é importante que se esclareça que o empréstimo com garantia de imóvel, atualmente bastante praticado no Brasil, em muito se assemelha com a hipoteca. Haja visto que, em ambos os casos, é comum que o devedor, ou seja, o tomador do compromisso financeiro, ofereça seu imóvel como garantia no ato da operação de crédito.

A grande diferença entre hipoteca e alienação fiduciária, contudo, se faz no fato de que o empréstimo com garantia de imóvel conta com o respaldo da alienação fiduciária, o que tende a tornar o processo de transferência do bem do devedor para o credor mais barato, rápido, além de muito mais ágil e menos burocrático.

É interessante destacar, neste sentido, que nesta modalidade de empréstimo, o dono do bem normalmente transfere a propriedade fiduciária do imóvel para a instituição financeira até que o contrato seja encerrado – e a dívida esteja, portanto, devidamente quitada. Em paralelo, o referido imóvel continua sob posse do comprador, porém a alienação fiduciária fica registrada na matrícula do imóvel, oferecendo maior segurança às instituições financeiras.

Alienação fiduciária: como funciona esse tipo de garantia? Vale a pena?

Vale ressaltar, ainda, que esse “seguro” adicional do empréstimo com garantia de imóvel para as instituições financeiras faz com que o consumidor encontre, normalmente, taxas de juros mais atrativas para contratação deste tipo de financiamento. Isso pode ser um diferencial importantíssimo no longo prazo e pode representar uma grande economia de dinheiro.

Além da alienação fiduciária, outro dúvida comum é entre penhor e hipoteca. O penhor, por sua vez, se assemelha à alienação fiduciária. Esse mecanismo transfere a propriedade de um determinado bem para o credor até o pagamento total da dívida. A principal diferença entre penhor e hipoteca é que no caso do penhor só é possível colocar como garantia bens móveis, ou seja, não é possível penhorar um imóvel.

Quais são os riscos de hipotecar um imóvel?

O principal risco de hipotecar um imóvel, sem dúvidas, é o risco de perder o imóvel em caso de não pagamento da dívida. Visto que situações inesperadas podem ocorrer com relação à renda, é importante sempre ter cautela antes de hipotecar casa, especialmente se esse for o imóvel utilizado como moradia.

Vale lembrar que para a execução de uma hipoteca, uma parcela em atraso é o suficiente para que o credor tenha o direito de reivindicar o imóvel dado como garantia. Esse é um dos motivos que tendem a aumentar os riscos em hipotecar um imóvel.

Contudo, apesar da lei permitir que a execução da hipoteca seja realizada mesmo com uma única parcela em atraso, esse movimento não é comum. Em geral, os credores esperam alguns meses e tentam propor soluções para que o devedor regularize a dívida em aberto e, dessa forma, não serem obrigados a executar a garantia.

Essa não execução imediata da hipoteca pelos credores se deve ao fato que mesmo sendo uma garantia estipulada em contrato, esse não é um processo simples. Em geral, antes da hipoteca ser de fato executada costuma se alongar um processo judicial até chegar o momento em que o imóvel de fato é destinado ao pagamento da dívida em aberto.

Além do risco da perda do imóvel, vale ressaltar também que apesar de possível é difícil conseguir realizar uma hipoteca de segundo grau. Como nesse tipo de hipoteca, o credor não terá a prioridade da execução da garantia do imóvel, é comum que esse não aceite o referido imóvel como garantia do financiamento ou empréstimo.

Dessa forma, é aconselhável que hipotecar um imóvel seja uma ação bem estudada, que não impacte o orçamento. Além disso, caso a situação não esteja confortável financeiramente, os riscos da hipoteca ficam ainda maiores para o devedor.

O que pode impedir a contratação da hipoteca?

A contratação da hipoteca é um processo que envolve diversos fatores e pode ser impedida por diversas razões. Entre os principais motivos que podem impedir a contratação da hipoteca, podemos destacar:

Score de crédito baixo

O score de crédito é uma pontuação que reflete o histórico financeiro do consumidor e é utilizado pelas instituições financeiras para avaliar o risco de conceder um empréstimo. Se o score de crédito do solicitante estiver baixo, isso pode dificultar a obtenção da hipoteca.

Falta de comprovação de renda

Para obter a hipoteca, é necessário comprovar que se tem renda suficiente para arcar com o pagamento das parcelas. Se o solicitante não conseguir comprovar a renda, a instituição financeira pode negar o pedido de hipoteca.

Instabilidade econômica

Em períodos de crise econômica, as instituições financeiras podem se tornar mais cautelosas e restringir a concessão de empréstimos, incluindo hipotecas.

Documentação incompleta

A falta de documentação necessária para a análise do pedido de hipoteca pode ser um empecilho para a contratação.

Imóvel em mau estado

A hipoteca é uma garantia para o credor de que o empréstimo será pago, e o imóvel é o bem dado como garantia. Se o imóvel estiver em mau estado, isso pode dificultar a obtenção da hipoteca, já que a instituição financeira pode considerá-lo um risco.

Dívidas em aberto

Ter dívidas em aberto pode ser um impedimento para a contratação da hipoteca, já que isso pode indicar que o solicitante não tem capacidade financeira para arcar com novas despesas.

É importante ressaltar que cada instituição financeira pode ter seus próprios critérios para avaliar a concessão da hipoteca, e que a análise do pedido é feita caso a caso.

Vale a pena fazer uma hipoteca de imóvel?

A decisão sobre fazer uma hipoteca ou não tem que levar em conta as vantagens e desvantagens de uma hipoteca. Dessa forma, há situações em que a hipoteca é aconselhável, visto que possibilita a aquisição de empréstimo ou financiamento a taxas menores, visto a possibilidade de colocar um imóvel como garantia.

Nesse sentido, algumas situações que podem ser interessantes a realização de uma hipoteca podem ser:

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• Investimentos em um projeto;
• Reforma no imóvel para aumentar o valor de mercado;
• Quitação de dívidas com juros altos.

A realização de investimentos em um projeto, em geral, demanda um capital inicial. Muitas vezes, as pessoas tem que recorrer a um empréstimo bancário para executar o plano de negócios. Dessa forma, a hipoteca pode ser uma alternativa para conseguir um empréstimo com custos menores.

Além disso, uma pessoa que necessite realizar uma reforma na casa, afim de aumentar o valor de mercado e tornar o imóvel melhor, a hipoteca pode valer a pena. Visto que empréstimos como esse costumam ser mais vantajosos do que entrar no rotativo do cartão de crédito ou até mesmo no cheque especial.

Outro item que costuma ser interessante a hipoteca é no caso da pessoa que possuí dividas ativas com altas taxas de juros. Nesse caso, uma alternativa é realizar uma hipoteca para quitar essa dívida e ficar com a dívida da hipoteca a taxas de juros menores.

Vale lembrar que mesmo nessas situações é imprescindível analisar se a prestação do empréstimo ao qual a hipoteca está vinculado cabe no orçamento. Com esse cuidado prévio, o risco do devedor acabar perdendo o imóvel devido à uma execução hipotecária fica reduzido.

Onde pode solicitar uma hipoteca?

Se você está interessado em adquirir uma hipoteca, é possível solicitar em diferentes instituições financeiras. Os bancos são as opções mais comuns, já que costumam oferecer diversas opções de hipotecas.

No entanto, existem outras opções disponíveis no mercado, como as cooperativas de crédito, financeiras e até mesmo empresas especializadas em financiamento imobiliário.

Além disso, é possível solicitar uma hipoteca de forma online, sem precisar se deslocar até uma agência física. Várias instituições financeiras possuem plataformas digitais para realizar todo o processo de solicitação e contratação da hipoteca.

Antes de escolher a instituição financeira para solicitar a hipoteca, é importante pesquisar e comparar as taxas de juros, prazos e condições oferecidas por cada uma delas, para encontrar a opção que melhor se adapta ao seu perfil e necessidades.

Como foi possível perceber, apesar de não ser mais tão utilizada no Brasil como em outros tempos, e também não ter a representatividade que possui em outros mercados, o conceito por detrás da hipoteca ainda é muito importante de ser compreendido. Certamente ainda possui o seu devido peso no que diz respeito à fluidez da economia na maioria dos mercados financeiros do planeta.