Fundos de tijolos: conheça esse tipo de fundo imobiliário (FII)

Os Fundos de Tijolo são importantes ativos de renda variável negociados na Bolsa de Valores. Através deles é possível investir em galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas e mais.

Os fundos de tijolo são ativos muito atraentes para quem está interessado em investir na renda variável, mas quer se expor há ativos de menor volatilidade.

Nesse sentido, acompanhe e tenha acesso a mais informações sobre os fundos de tijolo.

O que são Fundos de Tijolo?

Os Fundos de Tijolo são uma classe de fundos imobiliários compostos por imóveis físicos, em contrapartida aos Fundos de Papel que investem em ativos como CRIs e LCIs. Entre os ativos encontrados nesse tipo de FII, podem-se citar os shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, agências bancárias e outros.

Em outras palavras, o próprio nome: “fundos de tijolo” já é autoexplicativo e auxilia no próprio entendimento sobre o que são fundos de tijolo.

Nesse sentido, os fundos imobiliários de tijolo são muito procurados por pessoas que querem começar a se expor à renda variável, mas ainda evitam a elevada volatilidade que as ações costumam ter.

Os Fundos Imobiliários tendem a ter menor volatilidade gerando menos pânico nos investidores iniciantes. Por outro lado, sua valorização tende a ser menor no longo prazo quando comparado ao retorno das ações.

Como funcionam os Fundos de Tijolo?

Fique tranquilo, é muito simples entender como funciona um fundo de tijolo, acompanhe: Os fundos imobiliários de tijolo consistem em fundos que possuem ou negociam ativos imobiliários como shoppings, galpões e outros.

No entanto, por serem fundos, eles possuem gestores e funcionários para cuidarem de suas operações, o que se reflete na taxa de administração dos FIIs de tijolo.

Desse modo, as receitas desses fundos acontecem mediante o aluguel ou a venda das propriedades. Posteriormente, há uma dedução de impostos e dos custos relacionados à manutenção do fundo. Assim, parte do resultado líquido do fundo acaba se tornando proventos para serem distribuídos aos cotistas.

Os investidores que tiverem interesse nesse tipo de ativo podem comprar cotas dos fundos imobiliários através da bolsa de valores. Destacando que muitos fundos também fazem a emissão de novas cotas no mercado, fato que pode ser benéfico ao FII e aos cotistas, já que é uma oportunidade para o FII fazer mais negócios e para os cotistas aumentarem sua posição no fundo.

Assim, com o valor gerado a partir da emissão de novas cotas, esses fundos imobiliários podem comprar novos ativos e negociá-los, recebendo mais alugueis, ou vendendo às propriedades à procura de bons lucros.

Dessa forma, os fundos imobiliários de tijolo interessam investidores que buscam ativos que sejam bons pagadores de dividendos ancorados em algo concreto como um imóvel.

Principais Tipos de Fundos de Tijolo

Existem FIIs dos mais variados tipos e com os FIIs de tijolo não é diferente. Na hora de procurar por opções de FIIs de tijolo, o investidor encontrará os mais variados tipos de imóveis em suas carteiras.

As seis principais modalidades dos FIIs de tijolo são as seguintes:

• Lajes Corporativas;
• Fundos Logísticos;
• Shopping Centers;
• Híbridos.

1. Lajes Corporativas

Quando uma empresa quer alugar um espaço para suas operações geralmente são necessários locais em grandes cidades e com espaços adequados. Seja o espaço para receber seu cliente, manter o patrimônio intelectual da empresa ou marcar presença em uma cidade grande. É nesse ponto que ter um escritório pode ser menos interessante que alugar, e aqui os fundos de lajes corporativas entram.

Esses fundos compram prédios corporativos como aqueles típicos da Faria Lima, do Centro do Rio de Janeiro, edifícios na Santa Ifigênia em BH, e muitos outros espalhados pelas capitais ou grandes centros do país. Com espaços de luxo conseguem alugueis ímpares com grandes marcas, para as quais perder o ponto é extremamente desvantajoso.

2. Fundos Logísticos

As grandes lojas do varejo precisam de locais para estocar seus materiais e organizar a logística de suas operações. É aí que os fundos logísticos entram em cena. Donos de grandes estruturas espalhadas pelo país, os FIIs logísticos, como também são chamados, se caracterizam por clientes de alto padrão, diversificação geográfica e estarem em um ponto chave da economia brasileira, que é o transporte rodoviário de mercadorias.

Uma vez que o Brasil é um país de proporções continentais que precisa escoar sua produção por mar enquanto recebe e distribui muito do exterior, os galpões logísticos são áreas nevrálgicas para a maioria dos empreendimentos. Varejo, distribuição, alimentação e combustível são só alguns dos setores perenes que tendem a usar os galpões.

Muitos deles têm inclusive se adaptado, usando as longas áreas descobertas dos telhados como usinas fotovoltaicas, oferecendo ainda o desconto nas contas de luz para seus clientes.

3. Shopping Centers

Os shoppings são lugares amados por brasileiros, onde é possível encontrar lojas de roupas, praças de alimentação, supermercados e diversos outros comércios em um só lugar. Os fundos de shoppings possuem as lojas e as receitas com estacionamento, cinemas e áreas comuns – como parques itinerantes e feiras que ocorrem dentro do espaço – além dos royalties sobre publicidade nas áreas comuns.

Os fundos de shopping foram alguns dos que tiveram o melhor desempenho pós-pandemia, muitas vezes negociados abaixo do valor patrimonial. O recente interesse e boom de compras, somado à queda da inflação, fez com que os fundos de tijolo tivessem uma performance além do usual.

4. Híbridos

Esses tipos de fundos de tijolo, os FIIs híbridos, possuem mais de um tipo de imóvel e não apenas de uma área específica. Eles são marcados pela diversificação e não possuem restrições em sua política de investimento.

Como grande exemplo existe o KNRI11, um dos fundos imobiliários de tijolo mais negociados na bolsa que investe tanto em galpões logísticos quanto em lajes corporativas.

Vantagens dos Fundos de Tijolo

Investir em fundos de tijolo pode reservar diversas vantagens aos investidores. Assim, as principais vantagens dos fundos de tijolo são:

Renda Passiva com Aluguéis: Em suma, os fundos de tijolo costumam pagar bons proventos aos seus cotistas. Sendo que um dos grandes potenciais desses fundos é a correção sobre os aluguéis. Com o passar dos anos, esses fundos conseguem repassar a inflação em seus aluguéis, gerando proteção e mais dinheiro aos cotistas.

Diversificação da Carteira: Comprar uma propriedade por menor que seja exige certa burocracia e altos valores. Contudo, ao comprar cotas de FIIs de tijolo, o investidor pode alocar recursos limitados e se beneficiar das vantagens de investir em imóveis. Dois exemplos dessas vantagens: os proventos advindos dos aluguéis e a valorização imobiliária.

Isenção de IR para Pessoas Físicas: Investir em FIIs não é fato gerador para a cobrança de imposto de renda. Inclusive, os proventos também não sofrem com a retenção de IR. Porém, é importante ficar atento aos lucros apurados através das vendas de cotas. Nesse caso, há necessidade de calcular se haverá, ou não, o recolhimento de imposto.

Potencial de Valorização: Investir em imóveis tende a beneficiar os investidores de diferentes formas, mas uma das formas mais relevantes é por meio da valorização.

Riscos dos Fundos de Tijolo

Como qualquer investimento, os fundos de tijolo também possuem seus riscos. Dentre eles, temos alguns importantes que devem ser muito bem analisados. Confira a seguir os principais riscos dos fundos de tijolo:

Vacância: Mesmo que os fundos tenham propriedades de alta qualidade, localizadas nas melhores regiões das principais cidades, muitas vezes, tais imóveis podem sofrer com a vacância. Ou seja, com a saída de inquilinos, ou dificuldades em alugar. Portanto, a renda que um dia era ótima pode derreter. Destacando que a vacância pode ser resultado de diversas circunstâncias, como crises econômicas, problemas com o imóvel, dentre outras.

Crise no Setor Imobiliário: Existem diversos tipos de crises que podem impactar diretamente, ou indiretamente os fundos imobiliários. A pandemia da COVID-19 foi uma crise que fez diversos fundos terem sérios problemas, como os shoppings (que sofreram com os “lockdowns”) e as lajes corporativas (que viram o “home-office” crescer). Hoje, os shoppings já se recuperaram, mas as lajes corporativas ainda sentem os impactos vindos da pandemia.

Aumento das Taxas de Juros: O aumento da taxa de juros, não só traz perdas para as cotas dos fundos imobiliários, como também para toda bolsa de valores. Normalmente, quando os juros sobem, os investidores ponderam os riscos envolvendo os investimentos em renda fixa versus renda variável. Sendo que o resultado geralmente favorece a renda fixa, principalmente quando o juro está em alta. Assim, os investidores saem da renda variável, como os FIIs, e vão buscar opções mais seguras, focando seus investimentos na renda fixa.

Fundos de Tijolo x Fundos de Papel

No mercado de fundos imobiliários existem dois tipos de FIIs que se destacam, são os FIIs de tijolo e os de papel. Dessa maneira, vamos traçar uma comparação entre fundos de tijolo e fundos de papel. Assim ficará mais fácil para o investidor identificar os pontos fortes e fracos de cada um dos tipos de FIIs.

Os fundos de tijolo, por exemplo, investem predominantemente em propriedades físicas. Nesse caso, estamos tratando de shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos e demais edificações. Assim, a receita desses fundos vem do aluguel, como também da venda dos imóveis.

Porém, os fundos de papel têm o foco em títulos com lastro em imóveis, como é o caso dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e dos LCIs (Letras de Crédito Imobiliário). Portanto, a receita desses fundos vem dos proventos recebidos através desses CRIs e LCIs, como também, os ganhos advindos das negociações superavitárias desses ativos.

Fundos de Tijolo na Bolsa de Valores

A B3 está repleta de fundos de tijolos. Sendo assim, vamos analisar alguns dos principais fundos que fazem parte da bolsa:

BTG Pactual Logística (BTLG11): O BTLG11 é um fundo focado no investimento em galpões logísticos.  Atualmente o valor de mercado do FII é de pouco mais de R$ 4 bilhões.

Kinea Renda Imobiliária (KNRI11): KNRI11 é outro importante fundo que faz parte da B3. Diferente de BTLG11, KNRI11 investe em uma diversidade maior de propriedades, como lajes corporativas e imóveis comerciais.  O valor de mercado de KNRI11 está próximo dos R$ 3,7 bilhões.

XP Malls (XPML11): Para finalizar nossa lista com exemplos dos principais fundos de tijolo, temos XPML11 que investe predominantemente em shoppings. O valor de mercado do FII é de pouco mais de R$ 5,4 bilhões.

Como Investir em Fundos de Tijolo?

Investir em um fundo imobiliário de tijolo requer uma abordagem cuidadosa e atenção a vários aspectos críticos. Aqui está um guia passo a passo para ajudar você a avaliar esses fundos de forma eficaz:

A) Escolher uma corretora de valores para negociar cotas de FIIs.

Hoje existem poucas corretoras de valores mobiliários que cobram taxas para negociar e custodiar as cotas de fundos imobiliários. Nesse sentido, o investidor deve avaliar se a corretora em questão é segura, confiável, possui uma boa plataforma de investimento e não possui custos. Vale destacar que muitos bancos também possuem suas próprias corretoras. Assim, consulte o seu banco, e veja se o mesmo possui algum serviço de corretora e se o mesmo é eficiente e econômico.

B) Analisar a carteira do fundo, verificando os imóveis e inquilinos.

O primeiro passo é entender quais propriedades compõem o portfólio do fundo. Analise os tipos de imóveis, como escritórios, galpões logísticos, shoppings, ou residenciais. Avalie a localização geográfica das propriedades, pois isso pode influenciar o desempenho do fundo.

Após conferir os ativos que fazem parte da carteira, é horta de avaliar os contratos de locação das propriedades do fundo. Observe a duração dos contratos, os inquilinos, as cláusulas de reajuste de aluguel e os índices de correção utilizados. Contratos sólidos e inquilinos de boa reputação podem indicar estabilidade de renda.

C) Avaliar o Dividend Yield, para entender os rendimentos pagos ao longo do tempo.

Observe o dividend yield (rendimento distribuído aos cotistas). Com base neste indicador, o investidor saberá qual é o rendimento médio do FII, considerando o período referente aos últimos 12 meses. Sem dúvidas, se você está focado em construir renda, o dividend yield é importante indicador para analisar. Depois há outros indicadores relevantes, como o price-to-book (relação entre o preço da cota e o valor patrimonial), e o retorno sobre o patrimônio líquido. Junto do dividend yield, esses indicadores ajudam a avaliar a rentabilidade e a precificação das cotas.

D) Acompanhar a gestão do fundo, conferindo a qualidade da administração.

Avalie a qualidade e a experiência da equipe de gestão do fundo. Analise o histórico da gestora em relação a outros fundos que administra. Uma gestão sólida é fundamental para tomar decisões estratégicas e maximizar o retorno para os cotistas.

Ao seguir esses passos e considerar cuidadosamente esses aspectos, você estará melhor preparado para investir em um fundo imobiliário de tijolo. Lembre-se de que, além desses passos, a diversificação da sua carteira também desempenha um papel importante na mitigação de riscos em investimentos imobiliários.

Perspectivas para os Fundos de Tijolo em 2025

O ano de 2024 foi péssimo para os FIIs. No início do ano havia sinais de que os FIIs poderiam performar bem, mas tudo mudou a partir do início do ciclo de alta dos juros.

Com a tendência de alta dos juros, os FIIs despencaram. Junto do mercado de fundos imobiliários, as ações também sofreram perdas significativas.

Praticamente o mercado resolveu abandonar a renda variável, para aproveitar a segurança da renda fixa. Contudo, esse movimento poderá mudar.

Os juros dificilmente permanecerão muito tempo elevados. Sendo que o governo terá que tomar alguma atitude para evitar a dominância fiscal e ficar “refém” de um orçamento engessado e dos altos juros.

Desse modo, o ano de 2025, promete ser difícil, mas pode se tornar um ponto de mudança para a renda variável. Caso a inflação recue e o controle das contas públicas se torne eficiente, a Selic poderá se estabilizar e quem sabe, iniciar um ciclo de queda. Consequentemente, há uma expectativa que os investidores que estão na renda fixa voltem a apostar na renda variável.

Contudo, no momento, o investidor pode tomar mais riscos e aproveitar as cotas de FIIs descontadas, ou “baratas”. Já que praticamente todos os FIIs listados estão desvalorizados (principalmente quando comparados ao valor patrimonial).

Dentre os FIis de tijolo, vale mencionar os fundos de galpões logísticos, uma vez que o segmento é forte e resiliente. Além disso, há uma franca expansão do segmento no mercado. No entanto, há um tipo de fundo de tijolo que está se recuperando. São os fundos de lajes corporativas. Com a pandemia da COVID-19 o setor sofreu muitas perdas, mas agora eles estão se recuperando.

Conclusão

Para um pequeno investidor, dificilmente seria possível investir em um imóvel de alto padrão, similar aos encontrados nesses fundos.

Além disso, são necessárias altas somas de dinheiro para que um imóvel possa ser comprado por alguém. Como se isso não fosse suficiente, o investimento direto em imóveis, também conta com baixa liquidez e todas as dificuldades inerentes a administração (inquilinos, eventuais reformas e inadimplência).

Portanto, os fundos imobiliários de tijolo podem ser interessantes para o investidor que busca investir em bons imóveis por um preço irrisório. Hoje existem cotas de FIIs sendo negociadas por menos de R$ 10,00, por exemplo.

Mas antes de investir em FIIs, descubra qual é seu perfil de investidor. A partir dessa análise, que boa parte das corretas fazem, o investidor terá uma ideia se o investimento em FIIs de tijolo faz ou não sentido para sua estratégia.

Por isso, esses FIIs de tijolo são interessantes para quem quer começar a se expor à renda variável com ativos de menor volatilidade que as ações.

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