Fundos de papel: entenda o que são e como funcionam

Fundos de papel são uma categoria de fundo imobiliário com diversas particularidades que podem chamar a atenção dos investidores.

Sendo assim, é fundamental entender o funcionamento dos fundos de papel e saber se eles são uma boa classe de fundos imobiliários (FIIs) para investir.

O que são fundos de papel?

Fundos de papel são uma categoria de fundo imobiliário que permite investir em recebíveis imobiliários.

Além da ótima rentabilidade que geralmente estes fundos entregam, outra característica dos chamados fundos de papel é sua capacidade de proteger o capital do investidor da inflação e preservar a rentabilidade e poder de compra em momentos de crise.

Em períodos de crise, por exemplo, grande parte dos ativos de renda variável se desvaloriza além da conta e muitos fundos de tijolo e empresas acabam enfrentando problemas, muitas vezes tendo que reduzir dividendos, seja por redução de lucro ou de payout.

Além disso, nesses momentos, é muito comum o desempenho das ações ser muito pior que a inflação ou mesmo o CDI. Isso ocorre, pois, se desvalorizam pontualmente.

Já os fundos imobiliários de papel, por outro lado, entregam em sua maioria rentabilidade indexada à inflação (possuem papéis indexados ao IGP-M e IPCA), além de se beneficiarem das taxas de juros (que geralmente estão mais altas em momentos de crise).

Assim, os FIIs de papel costumam entregar retornos muito atrativos nesses períodos, elevando seus dividendos e muitas vezes apresentando valorização em suas cotas.

Como funcionam os fundos de papel?

Na prática, o investidor que possui fundos de papel em carteira, tende a continuar obtendo uma elevada rentabilidade mesmo em períodos de crise.

Além disso, obtém um fluxo forte de dividendos, permitindo que esse investidor aproveite a crise para investir da melhor forma que julgar, inclusive podendo direcionar esses proventos para compra de ações ou outros fundos desvalorizados.

Atualmente, é possível encontrar fundos de recebíveis que possuem boas carteiras, com boas garantias, devedores de qualidade, LTV saudável (relação do valor da dívida e o valor das garantias), oferecendo  prêmios interessantes acima da inflação.

E como os rendimentos são isentos de imposto de renda, a rentabilidade líquida acaba sendo bastante atrativa, e muito superior a NTN-B, por exemplo, é tributada e também não paga dividendos mensais.

A propósito, o fato dos fundos imobiliários de papel pagarem dividendos mensais e isentos também é um ponto muito forte a favor, já que permite um efeito robusto dos “juros compostos”.

Isso, de fato, com o investidor reinvestindo os dividendos com uma maior frequência, garantindo uma rentabilidade mais atrativa que outros ativos, de modo geral.

Para entender melhor, essa categoria de fundo investe em diversos ativos imobiliários, seja de renda fixa ou variável. Entre eles, destacam-se:

CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários)

Primeiramente, um CRI (certificado de recebível imobiliário) é um título emitido para executar projetos que tenham como objetivo fazer expansão no setor imobiliário.

Assim, uma securitizadora emite o CRI e antecipa os aluguéis em troca de um pagamento de taxa. Esses ativos securitizados são então oferecidos aos investidores.

LCI (Letras de Crédito Imobiliário)

Em segundo lugar, um LCI (letras de crédito imobiliário) são elaboradas por bancos e instituições financeiras para oferecerem empréstimos ao setor imobiliário.

Esses ativos podem ser pré ou pós-fixados e, por norma, possuem o CDI como referência de rentabilidade.

LH (Letras Hipotecárias)

Por fim, as LH (letras hipotecárias) são títulos de renda fixa atrelados ao crédito imobiliário. Podem possuir como índice o IGP-M, o INPC ou até mesmo a Taxa Referencial.

Vale a pena investir em FIIs de papel?

Muitos perguntam as vantagens dos fundos de papel, e se vale investir nesses fundos em vez de simplesmente investir apenas em FIIs de tijolo, e em instrumentos de renda fixa tradicionais, como fundos de renda fixa, CDB, etc.

Primeiramente, fundos imobiliários que investem em recebíveis imobiliários são muito interessantes dentro de uma carteira de investimento para aposentadoria.

Isso porque entregam ao investidor retornos bastante atrativos, geralmente muito superiores ao CDI, e protegem o investidor da inflação, gerando bastante caixa em momentos de inflação alta.

Dessa forma, acabam preservando seu poder de compra. Assim, podem adquirir novas cotas ou investir em outros ativos.

Por fim, o fato desses fundos serem bastante diversificados, com inúmeros ativos diferentes e de devedores variados em suas carteiras, possuem garantias robustas.

Inclusive, em caso de inadimplência, o fundo como proprietário do CRI pode executar os imóveis cedidos em garantia ou mesmo fianças e outros ativos que servem como garantia na operação.

Desvantagens dos fundos imobiliários de papel

Entre as desvantagens dos fundos de papel, a principal é a de que a valorização patrimonial dessa categoria de fundo tende a ocorrer mais lentamente.

Além disso, sua análise é um pouco mais complexa do que os fundos imobiliários de tijolo, e seu risco de crédito pode ser muito variável.

Nesse sentido, obviamente que, assim como ações e fundos de tijolo, ou outros ativos em geral, existem fundos bons e fundos ruins.

Portanto, o investidor deve sempre optar por aqueles saudáveis, que possuem uma carteira com bons devedores, boas garantias, carteiras adimplentes e com bom histórico.

Como investir em Fundos de Papel

Para investir em fundos de papel, é preciso criar um cadastro em uma corretora. Hoje, existem diversas opções de corretoras de valores que não cobram taxa de corretagem.

Assim, dado que o cadastro tenha sido criado, é possível comprar e vender as cotas desses FIIs no ambiente da bolsa de valores. Para escolher os melhores ativos, o ideal é estudar sobre o mercado ou contratar uma casa de análises especializada.

De fato, investidores que optaram por comprar fundos imobiliários de recebíveis no passado para compor uma parcela de suas carteiras, conseguiram rendimentos extremamente maiores que índices como Ibovespa e CDI.

Além disso, chegaram, em inúmeros casos, a superar inclusive o desempenho de ações, e tudo isso com uma volatilidade muito menor e com menos risco, já que a carteira desses fundos são bem diversificadas.

Assim, pode ser interessante estudar mais sobre essa classe de FIIs e, se for o caso, dedicar uma porção da carteira de investimentos a eles. 

Você ainda tem alguma dúvida sobre o investimento em fundos de papel e sua importância? Comente abaixo para podermos te ajudar.