Fundos de papel: entenda o que são e como funcionam

por: Tiago Reis 29/08/2018 09:37 Atualizado em: 01/03/2025 18:17

Fundos de papel são uma categoria de fundo imobiliário com diversas particularidades que podem chamar a atenção dos investidores.

Desse modo, duas das principais características dos fundos de papel são a renda passiva e a proteção contra a inflação.

Sendo assim, é fundamental entender o funcionamento dos fundos de papel e saber se eles são uma boa classe de fundos imobiliários (FIIs) para investir.

Portanto, para conhecer mais sobre esses fundos, acompanhe o nosso artigo e veja com detalhes mais informações sobre os fundos de papel.

O que são fundos de papel?

Não é muito difícil entender o que são fundos de papel, já que eles são uma categoria de fundo imobiliário que permite investir em recebíveis imobiliários.

Esses recebíveis costumam ser representados por CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).  

No entanto, a maior parte dos fundos de papel destina a maior parte de seu patrimônio a CRIs, que oferecem rendimentos mais atrativos.

Dessa maneira, além da ótima rentabilidade que geralmente estes fundos entregam, outra característica dos chamados fundos de papel é sua capacidade de proteger o capital do investidor da inflação e preservar a rentabilidade e poder de compra em momentos de crise.

Em períodos de crise, por exemplo, grande parte dos ativos de renda variável se desvaloriza além da conta e muitos fundos de tijolo e empresas acabam enfrentando problemas, muitas vezes tendo que reduzir dividendos, seja por redução de lucro ou de payout.

Além disso, nesses momentos, é muito comum o desempenho das ações ser muito pior que a inflação ou mesmo o CDI. Isso ocorre porque essas ações sofrem desvalorizações pontuais.

Já os fundos imobiliários de papel, por outro lado, entregam em sua maioria rentabilidade indexada à inflação (possuem papéis indexados ao IGP-M e IPCA), além de se beneficiarem das taxas de juros (que geralmente estão mais altas em momentos de crise).

Assim, os FIIs de papel costumam entregar retornos muito atrativos nesses períodos, elevando seus dividendos e muitas vezes apresentando valorização em suas cotas.

Como funcionam os fundos de papel?

Na prática, o investidor que possui fundos imobiliários de papel em carteira, tende a continuar obtendo uma elevada rentabilidade mesmo em períodos de crise.

Além disso, obtém um fluxo forte de dividendos, permitindo que esse investidor aproveite a crise para investir da melhor forma que julgar, inclusive podendo direcionar esses proventos para compra de ações ou outros fundos desvalorizados.

Fundos de recebíveis: entenda o que são e como funcionam

Atualmente, é possível encontrar fundos de recebíveis que possuem boas carteiras, com boas garantias, devedores de qualidade, LTV saudável (relação do valor da dívida e o valor das garantias), oferecendo  prêmios interessantes acima da inflação.

E como os rendimentos são isentos de imposto de renda, a rentabilidade líquida acaba sendo bastante atrativa, e muito superior a NTN-B. Destacando que as NTN-B’s são tributadas e também não pagam dividendos mensais.

Fundos de recebíveis: entenda o que são e como funcionam

A propósito, o fato dos fundos imobiliários de papel pagarem dividendos mensais e isentos também é um ponto muito forte a favor, já que permite um efeito robusto dos “juros compostos”.

Isso, de fato, com o investidor reinvestindo os dividendos com uma maior frequência, garantindo uma rentabilidade mais atrativa que outros ativos, de modo geral.

Para entender melhor essa categoria de fundo, conheça os principais ativos que fazem parte da carteira de tais FIIs:

CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários)

Primeiramente, um CRI é um título emitido para executar projetos que tenham como objetivo fazer expansão no setor imobiliário.

Assim, uma securitizadora emite o CRI e antecipa os aluguéis em troca de um pagamento de taxa. Esses ativos securitizados são então oferecidos aos investidores.

LCI (Letras de Crédito Imobiliário)

CDI: o que é, como funciona e como essa taxa afeta seus investimentos

CDI: o que é, como funciona e como essa taxa afeta seus investimentos

Em segundo lugar, um LCI é elaborado por bancos e instituições financeiras para oferecerem empréstimos ao setor imobiliário.

Esses ativos podem ser pré ou pós-fixados e, por norma, possuem o CDI como referência de rentabilidade.

LH (Letras Hipotecárias)

Por fim, as LH (letras hipotecárias) são títulos de renda fixa atrelados ao crédito imobiliário. Podem possuir como índice o IGP-M, o INPC ou até mesmo a Taxa Referencial.

Tipos de Fundos de Papel

No mercado de fundos de papel, existem diversas opções de FIIs. Desse modo, confira a seguir mais detalhes sobre cada um dos principais tipos de fundos de papel:

Fundos de Recebíveis Imobiliários (FIIs de CRI)

Os fundos de recebíveis imobiliários ou FIIs de CRI são os mais comuns dentre os fundos de papel. Esses fundos basicamente investem em vários CRIs. Portanto, as carteiras dos fundos de recebíveis imobiliárias costumam ser bem diversificadas.

Entre alguns exemplos desses fundos, temos: VRTA11 (Fator Verita Fundo de Investimento Imobiliário – FII), KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário) e IRDM11 (Fundo Investimento Imobiliário Iridium Recebíveis Imobiliários).

Fundos de Crédito Híbrido

Os fundos de crédito híbrido misturam diversos tipos de ativos em suas carteiras, como CRIs, LCIs e até ativos de renda variável.

Um ótimo exemplo de fundo de crédito híbrido, é o FII CTPS11. Este FII de papel possui em carteira CRIs e ativos indexados ao CDI.

Fundos de Papel High Yield vs. High Grade

Aqui temos dois tipos de fundos de papel que devem ser avaliados com muita atenção. Os fundos High Yield podem proporcionar retornos muito acima do mercado, porém, eles carregam riscos elevados em suas carteiras.

Bons exemplos de fundos High Yield são: Kinea High Yield CRI (KNHY11), Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11) e Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield (RBHY11).

Por outro lado, os fundos High Grade vão ser mais seguros, já que eles investem em títulos com maior segurança. Desse modo, o rendimento distribuído por esse tipo de fundo costuma ser menor quando comparado a média do mercado. Assim, alguns exemplos de fundos High Grade são: Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade FII (RBHG11), Ourinvest Jpp Fundo Investimento Imobiliario – FII (OUJP11) e Xp Crédito Imobiliário-Fundo DE Investimento Imobiliário (XPCI11).

Vantagens dos Fundos de Papel

Muitos perguntam as vantagens dos fundos de papel e se vale investir nesses fundos, em vez de investir em FIIs de tijolo ou em instrumentos de renda fixa tradicionais, como fundos de renda fixa, CDB, etc.

Primeiramente, fundos imobiliários que investem em recebíveis imobiliários são muito interessantes dentro de uma carteira de investimento para aposentadoria.

Isso porque entregam ao investidor retornos bastante atrativos, geralmente muito superiores ao CDI, e protegem o investidor da inflação, gerando bastante caixa em momentos de inflação alta.

Dessa forma, acabam preservando seu poder de compra. Assim, podem adquirir novas cotas ou investir em outros ativos.

Sem falar que os proventos distribuídos pelos FIIs são isentos de imposto de renda para as pessoas físicas. Além disso, a renda distribuída costuma ser mensal, proporcionando aos investidores um fluxo constante de rendimento.

Por fim, esses fundos muitas vezes são bem diversificados, com inúmeros ativos diferentes e de devedores variados. Portanto, esses fundos geralmente são mais seguros e geram menor volatilidade, já que eles não são tão afetados por vacância ou crises do setor imobiliário.

Inclusive, em caso de inadimplência, o fundo como proprietário do CRI pode executar os imóveis cedidos em garantia. Em alguns casos, o fundo pode até mesmo executar a fiança e outros ativos que servem como garantia na operação.

Riscos dos Fundos de Papel

Entre os riscos dos fundos de papel, a principal é a de que a valorização patrimonial dessa categoria de fundo tende a ocorrer mais lentamente.

Além disso, sua análise é um pouco mais complexa do que os fundos imobiliários de tijolo, e seu risco de crédito pode ser muito variável.

Nesse sentido, obviamente que, assim como ações, fundos de tijolo ou outros ativos em geral, existem fundos bons e fundos ruins.

Portanto, o investidor deve sempre optar por aqueles saudáveis, que possuem uma carteira com bons devedores, boas garantias, carteiras adimplentes e com bom histórico.

No entanto, há outros riscos que devem ser considerados, como a oscilação da taxa Selic. Por exemplo, quando a Selic cai, os rendimentos pagos pelos FIIs de papel podem cair.

Isso acontece porque alguns FIIs papel possuem carteiras focadas em títulos atrelados ao CDI. Desse modo, quando a taxa de juro cai, o rendimento desses fundos também pode cair.

A liquidez também é outro fator que deve ser muito bem avaliado pelo investidor. Há fundos de papel com poucas negociações.

Dessa maneira, se o investidor compra cotas de tal fundo, posteriormente ele poderá ter dificuldades em conseguir vendê-las por um preço compatível. Ainda mais em casos de crise no mercado.

Em períodos de forte turbulência, os ativos com menor liquidez costumam ser ainda mais voláteis do que o normal.

Como Escolher um Bom Fundo de Papel?

Para escolher o melhor fundo de papel, veja algumas características que precisam ser analisadas a respeito do FII:

Avaliação do Dividend Yield (DY): Antes de investir em qualquer FII de papel, compare as distribuições entre os FIIs do mesmo setor e de diferentes setores. Desse modo, o investidor poderá identificar os FIIs com os melhores rendimentos.

Qualidade da Carteira de CRIs: Outro importante características que precisa ser analisada é a qualidade da carteira de CRIs. Hoje, existem alguns fundos de papel com dificuldades, devido à inadimplência. Assim, para evitar investir em FIIs que possam ter problemas no futuro, veja a diversificação da carteira e a qualidade dos emissores das CRIs. Dentre alguns exemplos de FIIs com problemas de inadimplência temos os FIIs: DEVA11, HCTR11 e TORD11.

Gestão do Fundo: Na gestão, não tem como arriscar. Na hora de investir, opte por fundos que tenham bons gestores, experientes e com estratégia bem definida. Um exemplo de boa gestora é a Kinea.

Liquidez e Volume Negociado: Por fim, evite investir em fundos com baixa liquidez. Em momentos de estresse no mercado, esses fundos podem gerar grandes dificuldades para o investidor que busca vendê-los. Portanto, dê preferência a fundos mais líquidos, com mais negociações diárias.

Como investir em Fundos de Papel

Confira o nosso simples passo a passo de como investir em fundos de papel. Acompanhe:

Escolha uma corretora: Para investir em fundos de papel, é preciso criar um cadastro em uma corretora. Hoje, existem diversas opções de corretoras de valores que não cobram taxa de corretagem.

Assim, dado que o cadastro tenha sido criado, é possível comprar e vender as cotas desses FIIs no ambiente da bolsa de valores.

Pesquisar os principais FIIs de papel no mercado: Para escolher os melhores ativos, o ideal é estudar sobre o mercado ou contratar uma casa de análises especializada.

De fato, investidores que optaram por comprar fundos imobiliários de recebíveis no passado para compor uma parcela de suas carteiras, conseguiram rendimentos extremamente maiores que índices como Ibovespa e CDI.

Além disso, chegaram, em inúmeros casos, a superar inclusive o desempenho de ações, e tudo isso com uma volatilidade muito menor e com menos risco, já que a carteira desses fundos são bem diversificadas.

Assim, pode ser interessante estudar mais sobre essa classe de FIIs e, se for o caso, dedicar uma porção da carteira de investimentos a eles. 

Avaliar taxas de administração e rendimentos históricos: Contudo, não basta somente analisar as qualidades do fundo, o investidor também precisa avaliar as taxas administrativas e o histórico de rendimentos do FII. Com base em tais informações, será mais fácil determinar os fundos com os melhores rendimentos.

Desse modo, após estudar os fundos, chegou o momento de investir nos melhores fundos. Os investimentos podem ser feitos por meio do Home Broker

Comprar cotas via home broker: A compra das cotas pode ser executada em poucos cliques. Basta o investidor escolher o ticker do FII, a quantidade de cotas e o valor que deseja oferecer para adquiri-lo. Sendo que hoje, as negociações se tornaram ainda mais fáceis e ágeis, já que muitas corretoras oferecem a possibilidade de acessar o Home Broker por meio do celular.

Então, com tanta praticidade o investidor pode realizar suas negociações de qualquer lugar do mundo.

Fundos de Papel em Destaque em 2025

Em 2025 existem alguns fundos de papel que estão em destaque. A seguir, vamos conhecer três fundos que possuem suas qualidades. Confira:

• KNCR1: Este fundo é um dos maiores da bolsa. Devido ao seu enorme valor patrimonial, acima dos R$ 7,7 bilhões, KNCR11 é um dos principais FII do mercado. Como o KNCR11 investe grande parte do seu patrimônio em CRIs atreladas ao CDI, o FII vem conseguindo entregar um bom rendimento. Desse modo, o yield do FII está em 10,58%. Já o P/VP (preço de mercado dividido pelo valor patrimonial) está em 1,01, ou seja, o fundo está ligeiramente valorizado quando comparado ao seu próprio valor patrimonial.
• VRTA11: VRTA11 também é um fundo grande, tendo um valor patrimonial próximo dos R$ 1,355 bilhões. O FII se destaca pela sua carteira diversificada. Além disso, VRTA11 também possui uma carteira pulverizada em CRIs atrelados ao IPCA e ao CDI. Fato que traz mais equilíbrio e segurança ao FII. Analisando alguns indicadores de VRTA11, encontramos bons números. Sobre o dividend yield, o FII está com um yield de 11,92% (taxa superior a KNCR11, por exemplo). Assim, o P/VP está em 0,91, portanto o valor de mercado está um pouco abaixo do preço patrimonial. Fato que sugere que o fundo está mais “barato” quando comparado ao valor patrimonial.  
• IRDM11: Por fim, vamos falar um pouco sobre IRDM11. Este fundo possui uma estratégia mais agressiva, quando comparado a KNCR11 e VRTA11. Porém, os dividendos pagos pelo FII são mais atraentes, Nos últimos 12 meses, o rendimento do FII tem ficado na casa dos 14,68%.  Destacando que IRDM11 também possui um valor patrimonial elevado, próximo dos R$ 2,978 bilhões. Assim o FII possui um P/VP de 0,78. Ou seja, o fundo está muito mais barato do que o seu valor patrimonial. Isso sugere que o mercado não está disposto a pagar valor próximo ao patrimonial, visto os riscos que esse FII pode gerar para o investidor. Em parte esse risco está associado à carteira de IRDM11, já que o fundo toma mais risco com o objetivo de auferir mais rendimentos.

Perspectivas para os Fundos de Papel em 2025

Atualmente o Brasil está com a taxa básica de juros em 13,25%, sendo que há projeções onde a Selic pode chegar a 15% até o final de 2025. 

Portanto, o cenário de juros no Brasil ainda é de alta. Em paralelo a isso, temos uma inflação persistentemente elevada e um controle fiscal fraco. Dessa maneira o cenário aponta juros maiores por mais tempo. 

Nesse sentido todo, os fundos de papel podem proporcionar ótimos rendimentos aos investidores. Principalmente aqueles cuja carteira está mais posicionada em CRIs vinculados ao CDI. 

Porém, o cenário de juros elevados também traz preocupações referentes a eventuais inadimplências, já que os emissores de CRIs podem enfrentar dificuldades em cumprir com suas obrigações (pagar os juros e amortizações). Inclusive, considerando tal situação os fundos de High Yield poderão gerar rendimentos cada vez maiores, mas, por outro lado, esses FIIs representam mais risco à carteira dos investidores.

Assim, para os fundos de CRIs e seus cotistas o cenário é vantajoso, mas exige cuidados. Antes de investir em um fundo de papel de FIIs é muito importante analisar a qualidade da carteira do FII.

Conclusão

Os FIIs de papel são ótimas opções de investimentos, principalmente para aqueles que buscam rendimentos cada vez maiores e cotas mais estáveis, com menos volatilidade.

Porém, esses fundos podem reservar alguns riscos, como inadimplência e a insolvência das instituições emissoras dos títulos.

Alguns fundos de papel também podem ter baixa liquidez, fato que também traz riscos aos investidores.

Contudo, em geral os fundos de papel oferecem renda passiva e proteção contra a inflação.

Portanto, quando comparado a outras formas de investimentos, como os produtos de renda fixa e os demais ativos de renda variável, os fundos de papel surgem como uma alternativa bem equilibrada e rentável.

Você ainda tem alguma dúvida sobre o investimento em fundos de papel e sua importância? Comente abaixo para podermos te ajudar.

Para conhecer mais sobre estratégias de investimentos e fundos imobiliários, confira nossos conteúdos.