Nesta semana, faremos uma Live com um Convidado Especial: MARCELO DA COSTA SANTOS, Consultor e Especialista em Imóveis da empresa NAI Brazil / Engebanc. Vamos tratar de temas importantes em relação ao mercado imobiliário, especialmente no segmento de Lajes Corporativas, Galpões e Shoppings.
Você vai se surpreender com esta entrevista!
Link Direto para a Live (14 de jun/18 às 21h): CLIQUE AQUI
Quero aqui iniciar uma nova série no Fiikipedia nesta semana e estou convencido de que irá fortalecer ainda mais sua relação com os Fundos Imobiliários, trazendo mais conforto e segurança nesta classe de ativos.
Faremos importantes artigos ao longo das próximas semanas e conto com a sua participação e interação: repasse aos seus amigos, especialmente para aqueles que ainda estão em dúvida se é mesmo bom investir em Fundos Imobiliários com foco no longo prazo.
A bem da verdade, muitos investidores nos questionam se faz mesmo sentido investir em Fundos Imobiliários observando um horizonte maior de tempo. Por isso a nossa motivação em escrever artigos no Fiikipedia sobre este tema.
Nesta semana, abordaremos o setor de Shoppings Centers.
Lembrando que alguns investidores, inclusive, dizem que aplicar em Ações é melhor pela capacidade de crescimento implícito, isto é, parte dos lucros são usados para que o próprio negócio possa oferecer maiores oportunidades para multiplicar o capital, obviamente, quando bem administrado.
Não quero aqui protagonizar uma arena de debates, até por entender que são produtos diferentes e com propostas que, apesar de suas simetrias dentro de uma carteira previdenciária, devem ser ponderadas em função do perfil (percepção de risco) de cada investidor.
De toda forma, é mesmo um questionamento curioso, pois entendo que os FIIs foram estruturados justamente tendo a intenção de serem ativos geradores de renda e que tenham proteção (Lastro) patrimonial.
Partindo deste pressuposto, trago aqui um pensamento bem simples e direto, sobretudo pelo fato de carregar um entendimento importante para todos que nos acompanham:
O que realmente te enriquece na fase de acumulação de capital é a sua capacidade de poupar e o reinvestimento dos dividendos. Este é o “marco zero” para os investidores que buscam um projeto previdenciário.
Os Fundos Imobiliários são “máquinas de fazer dinheiro”, e isso fica nítido quando observamos o “componente RENDA” dentro de um gráfico ilustrando o Retorno Acumulado ao longo do tempo (10 anos).
Não há muito segredo por aqui. O enriquecimento dos investidores, via de regra, é observado quando há “empilhamento de dividendos” ao longo de um período de tempo mais dilatado.
- Neste gráfico acima, a linha azul representa o retorno total (Cota + Renda) do FII HGBS11 (Shopping Center) nos últimos 10 anos.
- A linha vermelha é do mesmo Fundo, porém sem a presença do componente da Renda. Portanto, apenas a variação de preço da Cota.
- A linha preta é justamente o CDI acumulado (base 100) como principal benchmark do mercado.
A título de comparação, abaixo, trocamos a linha vermelha: agora foi inserida a Ação do Iguatemi (IGTA3) como base de comparação. Perceba que o Fundo Imobiliário continua levando grande vantagem. Renda enriquece!
O principal ponto de abordagem, que nos permite uma conclusão inicial, é que a estrutura de uma empresa é muito mais pesada do que a de um Fundo Imobiliário, e isso irá refletir, inevitavelmente, no resultado final ao cotista / acionista.
Nos FIIs, há obrigatoriedade de distribuição de 95% do resultado semestral (alto Payout), além de uma estrutura interna muito mais enxuta (e barata). Não há bônus à Diretoria, tampouco custeios de alto padrão.
Fluxo de caixa livre na veia! Esta é a premissa básica de um Fundo Imobiliário e que deve ser considerada em um contexto de avaliação mais madura do produto.
E ainda, perceba que a tese de que as Ações (empresas) crescem mais pelo fato de não distribuírem todos os seus resultados (lucros) não nos parece aderente de maneira plena, como alguns Acionistas talvez possam imaginar.
Não queremos aqui dizer qual é melhor ou pior, mas é importante trazer esta abordagem para desmistificar o preconceito de alguns investidores que são reticentes em aplicar seus recursos nos FIIs com a premissa de que não faria sentido no longo prazo.
É justamente o contrário!
Uma imagem vale mais que 1000 palavras.
Claro que nós poderíamos fazer outras comparações cruzando FIIs e Ações do setor de Shoppings Centers, mas o resultado seria próximo do que foi ilustrado no gráfico acima, lembrando que HGBS11 é um FII que tem base histórica e premissas mais sólidas, assim como Iguatemi figura entre uma das melhores empresas do setor.
Nas próximas semanas, traremos novas abordagens entre ativos Corporativos, Bancos e mesmo empresas do segmento da Saúde. Tenho certeza de que, ao final desta “série”, você terá ainda mais segurança ao investir em Fundos Imobiliários.
