Fundo de desenvolvimento: saiba o que é esse tipo de FII
Para os investidores de renda variável, sobretudo de FIIs é indispensável conhecer o fundo de desenvolvimento imobiliário.
Afinal, os fundos de desenvolvimento podem ser ótimas opções dentro da carteira de renda variável do investidor já que tais fundos são responsáveis por investir em projetos em desenvolvimento, com forte potencial de retorno.
Desse modo, se você busca conhecer mais detalhes sobre esses fundos imobiliários, permaneça e descubra tudo sobre os fundos de desenvolvimento.
O que são Fundos de Desenvolvimento?
Os fundos de desenvolvimento imobiliário são uma categoria de Fundos Imobiliários que tem como finalidade investir em projetos do setor imobiliário para auferir lucro com arrendamento ou venda de imóveis prontos.
Isto é, como todo fundo imobiliário os recursos arrecadados são utilizados estrategicamente pelo gestor para atingir um objetivo específico. Sendo que este objetivo nos fundos de desenvolvimento é auferir bons resultados através das vendas ao longo do projeto.
Para deixar mais claro o que são fundos de desenvolvimento veja o seguinte exemplo: Um fundo está investindo na construção de um edifício. O fundo já possui o valor integral da obra, contudo, as vendas só serão realizadas quando o projeto for concluído.
Então, com o término do projeto o FII poderá lucrar com a venda ou aluguel do imóvel. Comparado a outros tipos de fundos imobiliários, os FIIs de desenvolvimento são aqueles com o maior potencial de retorno, exatamente porque as margens de lucros com as vendas podem ser bem generosas.
Como funcionam os fundos de desenvolvimento?
É muito simples entender como funciona um fundo de desenvolvimento imobiliário. Como o nome já diz, esses FIIs investem no desenvolvimento de imóveis, com o objetivo de lucrar com a venda da propriedade.
Portanto, no caso dos FIIs de desenvolvimento o gestor busca investir em projetos de imóveis ainda na fase de construção. Destacando que há diversos tipos de propriedades que podem ser alvo de investimento como: residenciais, shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, dentre outras.
Desse modo, o objetivo dessa estratégia é lucrar com os aluguéis ou a venda dos imóveis assim que estiverem prontos.
Exemplos de Fundos de Desenvolvimento Imobiliário
Na bolsa de valores existem ótimos exemplos de fundos de desenvolvimento. Nesse sentido, conheça a seguir três exemplos de fundos de desenvolvimento imobiliário na bolsa:
Kinea Aquisições Residenciais (KRES11) – Este fundo possui o foco no desenvolvimento de propriedades residenciais. KRES11 é consideravelmente recente, já que o fundo teve início em outubro de 2024.
Apex Realty (APXR11) – APXR11 é um fundo bem similar a KRES11, porém, os imóveis em desenvolvimento são de alto padrão.
Vinci Desenvolvimento (VFDI11) – o FII conta com atuação em diversas regiões do Brasil.
Assim, por se tratar de FIIs que investem em obras físicas tal estratégia visa o longo prazo e pode “demorar” para dar retorno. Dessa maneira, antes de alocar seus recursos em fundos de desenvolvimento, é importante ponderar quais são as vantagens e os riscos desse tipo de FII.
Vantagens dos fundos de desenvolvimento
O objetivo do fundo de desenvolvimento é capitalizar obras e investimentos imobiliários, para lucrar com os benefícios da obra quando ela estiver pronta.
Assim, é válido destacar algumas das principais vantagens dos fundos de desenvolvimento. Essas vantagens são:
- Diversificação do portfólio;
- Potencial de rentabilidade elevada;
- Participação no crescimento do mercado imobiliário.
Diversificação do portfólio
Grande parte dos fundos listados na bolsa são FIIs que já investem em imóveis prontos, ou possuem o foco em títulos lastreados em imóveis (fundos de papel). Nesse sentido, os fundos de desenvolvimento representam uma nova alternativa de investimento aumentando o leque de opções para diversificação da carteira.
Potencial de rentabilidade elevada
Como consequência do altíssimo risco dos fundo de desenvolvimento imobiliário, o potencial de retorno desse tipo de FII pode ser alto, quando comparado ao rendimento médio do IFIX.
Afinal, muitas vezes o investimento inicial desse tipo de fundo é realizado quando a obra ainda não foi iniciada.
Ou seja, são investimentos que podem gerar uma rentabilidade atrativa considerando que, em geral, existe diferença entre o preço de compra e venda de um imóvel.
Participação no crescimento do mercado imobiliário
Dentre todos os tipos de fundos imobiliários existentes, os de desenvolvimento são aqueles que possuem o maior potencial de valorização, já que na grande parte das vezes, os investimentos são realizados nas fases iniciais do projeto. Assim, o fundo e os cotistas podem ganhar muito dinheiro com a valorização de tais imóveis.
Riscos dos Fundos de Desenvolvimento Imobiliário?
Diferente de outros investimentos no mercado imobiliário os fundos de desenvolvimento podem apresentar algumas desvantagens.
Ou seja, ao longo de um projeto imobiliário, existem alguns riscos que podem ser prejudiciais ao investidor. Assim, os principais riscos dos fundos de desenvolvimento são:
Afinal, muitas vezes o investimento inicial desse tipo de fundo é realizado quando a obra ainda não foi iniciada.
Ou seja, são investimentos que podem gerar uma rentabilidade atrativa considerando que, em geral, existe diferença entre o preço de compra e venda de um imóvel.
- Risco de execução;
- Ciclo imobiliário;
- Maior volatilidade.
Risco de execução: Como estamos tratando de fundos que investem em imóveis em desenvolvimento, os maiores riscos estão associados a atrasos e problemas na construção.
Ciclo imobiliário: Mesmo se o desenvolvimento é concluído com sucesso, o fundo ainda dependerá do mercado imobiliário para conseguir vender as unidades, ou alugá-las. Ou seja, a receita com as propriedades não é garantida.
Maior volatilidade: Além da dependência com relação à demanda do mercado imobiliário e dos riscos vinculados ao desenvolvimento do imóvel, os fundo de desenvolvimento imobiliário ainda estão sujeitos às crises econômicas, ou específicas do segmento. Ou seja, crises como o da pandemia da COVID-19 ou a alta dos juros, podem gerar oscilações consideráveis na economia e também no setor imobiliário. Volatilidade suficiente para reduzir, ou dificultar o desenvolvimento do imóvel como também a sua comercialização.
Mas, apesar de vários riscos, esse tipo de fundo pode ser interessante para a carteira de investimento, considerando o potencial de retorno.
Fundos de Desenvolvimento Imobiliário x Fundos de Renda
Fundos de desenvolvimento podem gerar retornos muito maiores em comparação aos fundos de renda. Apesar dos fundos de renda gerarem proventos mensais, os fundo de desenvolvimento imobiliário têm mais chances de entregar lucros consideravelmente maiores aos investidores.
No entanto, os fundos de renda são ótimas opções para os investidores que buscam renda, além da característica que tais fundos já contam com propriedades prontas e ainda, podem fazer dinheiro com a valorização dos empreendimentos e consequente venda deles.
Destacando que os fundos de desenvolvimento, em sua grande maioria, não distribuem proventos mensais, como os fundos de renda. Os pagamentos só surgiram com a venda das unidades.
Como Investir em Fundos de Desenvolvimento Imobiliário?
O investimento em fundos de desenvolvimento é similar aos demais fundos listados na bolsa. Ao encontrar um FII de desenvolvimento, o investidor pode realizar a compra das cotas através de uma corretora. Mas, antes de conduzir esse investimento, é importante conhecer melhor o ativo no qual pretende comprar. Veja a seguir como investir em fundos de desenvolvimento:
Analisar os ativos do fundo: Praticamente todos os fundos listados na bolsa possuem informações disponíveis. Sendo que muitos FIIs publicam relatórios bem detalhados, trazendo dados relevantes sobre a localização das propriedades e o andamento das obras, por exemplo. Então, para começar a analisar o FII, leia com atenção tais relatórios e confira quais são as estratégias que a gestão está aplicando para desenvolver a propriedade e posteriormente, vendê-la.
Avaliar o histórico do gestor: Muitos gestores de FIIs, possuem largo histórico no mercado. Por exemplo, a KINEA é uma das mais importantes administradoras e gestores de FIIs do mercado. Ao lado da KINEA temos várias outras companhias, como XP Asset e o BTG Pactual. Nesse sentido, pesquise melhor quais são os resultados que o gestor conquistou com outros fundos e defina se tal gestão é confiável, ou não.
Observar o ciclo imobiliário: Por fim, é hora de avaliar se a situação econômica e do setor está favorável para o investimento. Por exemplo, no momento onde os juros estão elevados, o investimento pode parecer arriscado, porque os juros elevados, podem inibir a venda de prosperidades. Mas, se há uma expectativa de queda dos juros, o investidor pode comprar as cotas de FIIs de desenvolvimento, tendo em vista uma situação mais confortável no futuro. Porém, além disso, há necessidade de analisar outros aspectos do mercado, como a situação econômica nacional, e o contexto externo. Se tudo estiver alinhado, de forma favorável, o investimento em FIIs de desenvolvimento pode ser uma ótima alternativa.
Ciclo Imobiliário e o Impacto nos Fundos de Desenvolvimento
A relação entre fundos imobiliários e ciclo imobiliário é extremamente importante e precisa ser compreendida. Assim, os investidores que entenderem como o ciclo funciona, terão mais chances de aproveitá-lo.
Então, o ciclo imobiliário possui quatro fases, que são: Expansão, pico, contração e recuperação. O momento ideal para investir em fundos de desenvolvimento, é entre a fase da contração e recuperação.
Quando o mercado está em contração, as cotas dos FIIs costumam estar mais baratas. Desse modo, o investidor poderá comprar cotas por um preço muito mais vantajoso.
Mas antes de investir, conduza uma boa análise para identificar se a fase de contração está no final e se a fase de recuperação está no início.
Depois, com o progresso das obras, é possível que o fundo consiga terminar seu empreendimento no período de pico, onde os valores imobiliários estarão mais caros do que nunca. Aí o fundo e os cotistas poderão auferir ótimos retornos.
Conclusão
Os fundos de desenvolvimento imobiliário são um dos tipos de FIIs que têm o maior potencial de retorno. Porém, todo esse potencial vem acompanhado de alguns riscos relevantes, como a necessidade de aguardar a conclusão das obras para que o fundo possa iniciar as vendas, volatilidade do mercado imobiliário e os riscos inerentes à própria obra.
Desse modo, é importante que o investidor conheça melhor o seu perfil de investidor. Essa análise pode ser conduzida através da própria corretora ou instituição financeira onde o investidor tem conta. Praticamente todas as instituições financeiras possuem essa análise de perfil, sendo extremamente simples identificar em qual perfil o investidor se encaixa.
Assim, se o investidor estiver confortável com o investimento e pretende alcançar lucros acima da média do mercado, os fundos de desenvolvimento são uma opção.
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